第五章_物业管理的主要内容及基本程序

第五章物业管理的主要内容及基本程序基本要求1、掌握物业管理基本业务、专项业务等物业管理的基本内容，以及物业管理的早期介入、前期物业管理和物业接管验收的内容2、熟悉物业管理的基本程序3、重点掌握物业管理基本业务、专项业务、前期物业管理和接管验收的主要内容4、能力要求:要求学生具有履行《物业服务合同》的基本管理技能5.1物业管理服务的主要内容物业管理服务的主要内容包括：基本业务、专项业务、综合业务以及制定物业服务管理的规章制度，物业服务收费、物业服务档案管理、组织文体娱乐活动和创建文明社区等内容。5.1.1物业管理服务的基本业务1.房屋建筑的养护与维修服务P76按条例合同约定2.房屋建筑配套设备设施的养护与维修服务包括供电、给排水、供暖、供气、电梯、避雷、通风、消防、监控等设备设施的养护与维修服务5.1.2物业管理服务的专项业务主要是指物业管理区域内的安全服务和环境管理5.1.3综合服务是合同约定服务项目以外,属经营性的有偿服务如特约性服务.5.1.4其他管理服务制定物业管理服务的规章制度物业服务收费收费方式物业服务收费1.收费依据：依法收费、按照《物业服务合同》约定收费2.物业服务费定价形式：市场调节价:适用高档物业、商场、宾馆和别墅等政府指导价：是一种双重定价主体的方式，适用中低档住宅政府定价：强制性，公用事业建筑、廉租房等。3.物业服务费收取形式：按照《物业服务合同》的约定统一收取、特殊的单独随时收取5.2物业管理的早期介入5.2.1概念是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划设计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合理的建议。以使建成后的物业能满足业主和物业使用人的需要，进而有利于接管后的物业管理服务工作的顺利开展。5.2.2物业管理早期介入的意义1.有利于保证房屋建筑质量,减少因质量问题而引起的不必要纠纷和维修费用2.有利于完善物业的使用功能和满足业主的消费需求3.有利于物业的正常运行和后期管理服务的顺利进行5.2.3物业管理早期介入的主要内容物业管理早期介入的准备1.对物业提出基本要求2.组织技术力量3.收集相关资料4.确定工作方法5.准备设备器材和资金5.2.3物业管理早期介入的主要内容5.2.3.1.立项决策阶段的实施对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议5.2.3.2.规划设计阶段的实施1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善2、考虑建筑与设备设施使用和维修养护的需要3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要5.2.3.3施工阶段的实施目的：1.能避免或减少售后不必要的质量纠纷2.为物业管理企业的接管验收和日常物业管理服务工作奠定基础内容：1.监督工程质量2.掌握物业的全部情况3.督促物业管理所需设备的落实5.2.3.4接管准备阶段的实施如果早期介入的物业服务企业将成为物业的前期管理者，则还应做好物业管理的接管验收准备工作。1.组织验收小组2.明确验收标准3.确定验收方案4.拟定日后物业管理方案和制度5.准备验收资料6.参与竣工验收5.3前期物业管理5.3.1前期物业管理的含义前期物业管理是指物业建设单位在竣工验收阶段，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，在竣工验收至首次业主大会正式选聘物业管理企业期间实施的物业管理。5.3.2前期物业管理的意义1.为业主入住提供人性化服务,给业主创造温馨的氛围；2.促进开发商的销售业绩；3.加深企业与业主的感情,为以后物业服务奠定良好基础。5.3.3前期物业管理的内容和程序5.3.3.1物业接管验收---是在工程竣工验收基础上,对已竣工验收合格的工程项目进行的再验收行为。5.3.3.2业主入住前准备1、复验房屋建筑和附属设备设施；2、修订物业管理服务方案、制定相关规章制度；3、组建和完善物业管理服务队伍；4、入住前的筹备工作。5.3.3.3业主入住服务管理1.入住服务---树立“业主之上,竭诚为业主服务”的理念，做好宣传工作、做好引导工作、做好咨询工作、做好验房工作2.入住前提条件1）物业公司的接管验收已经完成2）已同开发商签订物业服务合同3）物业达到入住的条件：①小区实现通水、通路、通气、通邮、排水、排污、通信联络等基本使用功能，可以满足日常生活需要。②消防设施已经消防部门验收合格③配套设施已基本齐全、建成并投入使用④管理处有固定的办公场地并开始办公2.入住的基本流程1)物业公司做好入住的准备工作2）向业主发出“入住通知书”3）业主到管理处验证身份、确认手续、办理入住登记4）签署《管理公约》等文件5）业主交纳入住费用6）管理处发放钥匙、资料给业主，办理业主证7）维修工带业主收楼，抄录水、电表底数8）对房屋的遗留问题进行整改9）业主入住2.入住管理P85（1）房屋二次装修的含义（2）房屋二次装修管理的技术要求（3）房屋室内装修管理的有关规章制度（4）房屋室内装饰装修管理程序5.4物业的接管验收5.4.1物业接管验收的含义物业管理企业根据验收标准和有关规定，对建设单位（包括开发商）或业主委员会移交的物业所进行的综合检验、接收的一项以企业为主导的复验工作。竣工验收:指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的工作。5.4.2物业接管验收与工程竣工验收的区别1、验收的目的不同2、验收的内容和性质不同3、验收的主体不同4、验收交接的对象不同5.4.3物业接管验收的条件及应提供的资料5.4.3.1物业接管验收的条件1.新建物业接管验收应具备的条件2.原有物业接管验收应具备的条件5.4.3.2物业接管验收应提供的资料1新建物业接管验收应提供的资料P88办理接管验收时,应向物管企业提供产权和技术两部分资料2原有物业接管验收应提供的资料P88业主委员会在办理原有物业接管验收时,同样要向物业管理企业提供产权和技术两部分资料5.4.4物业接管验收程序5.4.4.1新建物业接管验收的程序1.建设单位提出申请2.审核移交人提供的材料是否符合3.如符合条件,应于15天内签发验收通知4.接管人会同移交人对建筑主体结构再检验5.发现问题,交接双方明确责任，提出补偿和处理意见6.经检验通过后，接管人应在7日内签署检验合格凭证7．交接双方签署有关接管物业文件5.4.4.2原有物业接管验收的程序p895.5物业管理程序5.5.1签订物业服务合同在业主大会选聘物管企业前,建设单位必须以招标方式选聘物管企业,并与中标企业签订《前期物业服务合同》5.5.2验收接管物业签定《合同》后，物管企业应成立接管验收小组，与移交单位共同对物业包括房屋建筑和设备设施进行再检查5.5.3履行服务合同按有关法律规定,《合同》一旦签定,并主管部门备案后,合同双方就必须按有关法律规定和合同的约定,各自履行合同约定的义务.并在法律规定和合同约定的范围内,享有充分的权利。5.5.4终止合同《合同》因到期或某些原因而终止时,物业管理企业必须向业委会报告专项维修资金和物业服务费的使用情况,并接受检查。案例分析物业管理到底是管理还是服务【案例基本情况】××住宅小区是80年代中期建成的，当时并没有实施物业管理。自从实施物业管理后，许多居民对物业管理公司的一些工作很不理解。比如，物业管理公司不让居民把车停放在楼下门口，把小区原有的四个出口封了两个，还不让在小区内随便晾晒被褥等。对此，这些居民很是不满，认为：“物业管理公司是我们请来为我们服务的，而他们却要处处管着我们，物业公司到底是来服务还是来管理的？”复习思考题1.简述物业管理服务的主要内容及管理程序。2.简述物业管理早期介入的作用及主要介入阶段。3.熟悉前期物业管理服务的主要内容。4.简述前期物业管理服务的操作程序。5.分析比较前期物业管理服务与物业管理早期介入的特点。6.简述物业管理服务过程中的管理与服务的关系。7.掌握物业管理服务程序。