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1二：工料测量--全过程造价控制及合同管理介绍1：工料测量的概念在項目建設全過程中，通過對項目的造價控制、合同管理和對業主、建築師及专业顾问公司的造價咨詢服務，使建築業的資源在社會中得到最佳的使用。在国内类似于全过程造价控制及合同管理。2.传统方法与工料测量方法的比较2.1传统的造价控制方法1)控制的方法确定概算作为造价的控制目标，以概算控制施工图预算，以施工图预算作为支付依据，最后通过结算审价确定最终价款。2)控制的手段：概算定额或指标、预算定额、审价或2003年开始实施的工程量清单。3）控制的实施-造价a、由设计院编制概算﹔b、由招标代理编制招标文件﹔大量的设备材料采用甲供或甲定乙供确定；c、由业主或监理公司承担施工过程中的造价控制﹔d、由审计单位负责结算审价。概算定额或指标、预算定额、审价或2003年开始实施的工程量清单。4）控制的实施-相应的管理a、业主组建项目部管理工程现场，项目部配置土建、各类安装、配套、文秘等，人数达数十人。b、业主承担设计阶段的大量设计协调及管理工作。5）控制的实施-相应的管理c、在招标阶段业主承担招标、回标分析、询标、评标工作。d、在施工阶段业主承担大量的总承包工程管理责任等。6）存在的问题：a、人为地将造价控制的全过程分割，导致相互间互不负责，缺乏总体控制责任者。b、各自编制的文件缺少系统性的考虑，不兼顾前阶段或后阶段的工作，有时产生相互之间的冲突与矛盾。c、结算超施工图预算，预算超概算，导致造价控制失控。d、由于本地设计单位的设计图纸深度及质量达不到准确计量及包干报价之深度要求，导致：（1）业主不得不采用开口合同，进而引致合同的严密性差，纠纷争议多，签证多，造成业主花费大量的时间及人员加以协调；（2）设计单位设计图纸质量差，众多遗留问题延至施工阶段解决，业主不得不投入大量人员处理设计修改、签证、技术核定单等问题；（3）因本地设计单位不会也不提供材料设备的技术规格说明文件，业主方不得不将合同分拆，采用大量的甲供合同或甲定乙供合同，安排大量人员自行负责材料设备的确认、采购、协调、管理及收验货；（4）由于合同的分拆，导致项目的合同关系相当复杂，业主方不得不安排大量人员承担直接的管理责任，弱化了总承包方的总承包责任，业主承担了总承包方应承担的责任。（5）控制的实施者无法提供良好的专业服务，而只能在低层次上重复工作，制约了造价咨询单位整体素质的提高。（6）导致无法进行数据的有效积累、分析、共享及应用于造价的全过程控制的各个阶段。2.2工料测量方法2a、通过动态的造价规划确定建设项目的造价控制目标及各组成分部分项造价控制目标；造价控制目标作为限额设计之依据；b、通过在完善的以工程量清单为核心的招标文件基础上的市场充分竞标得到有竟争力的合同价款，合同价款应在造价控制目标之内﹔c、通过加强对施工过程中的变更控制及合同管理，有效地控制变更价款﹔d、结算价为合同价款加变更价款，通过变更价款的控制，将结算价控制在造价控制目标之内，从而实现造价的动态的全过程控制。4.1设计阶段1)根據項目的性質，从配合造價控制的角度提供應聘請的專業顧問建議,及各專業顧問的配合造价控制應注意的事項等；根據項目的性質，从配合造價控制的角度提供應聘請的專業顧問建議,及各專業顧問的配合造价控制應注意的事項等；2)編制各種設計方案的估算供業主選擇方案參考及确定项目投资控制数；3)根據擴初設計編制概算以確定項目總建安造價；與業主、設計單位及其他顧問一起對概算進行優化，包括分部分項工程造價技術設計上的綜合考慮，從而達到三者的統一。在此基礎上不斷地調整概算，並最終確定調整的概算直至概算与投资控制数符合业主要求。而調整概算內的分部分項分部工程造價將作爲招標圖或施工圖設計的控制值（限額設計）；4)根據項目進度要求，合理地劃分標段，並建立一個適應業主管理及進度要求的合同架构體系；5)根據合同架構提出各標段滿足招標要求的設計深度及進度要求作爲設計單位出圖及招標依據；协助设计单位编制出图计划及协助编制技术规格说明书；6)根据概算、建设进度、合同架构，制定施工期内初步资金支出分配表(现金流量表)供业主资金筹措参考。4.2招标阶段4.2.1編制招标流程及每一招標工程的招標計劃；4.2.2編制招標文件（包括樁基础圍護工程、總承包工程、指定分包工程、獨立工程、甲供設備及材料），其中包含投標須知、回(投)标表格、协议书、履约保函、合同條款、基本要求及技术要求、計算規則、工程量清單(機電工程的單價表)、图纸目录等；4.2.3协助业主对投标单位进行资质预审。4.2.4提供招標文件供業主發標；4.2.5提供招標工程的標底供業主參考；4.2.6做回標分析，包括計算上的復核、投标是否响应標書要求的比較與分析、報價上是否有投標技巧分析及報價合理性分析等；4.2.7發出询标疑问，解決回標中合同及商務上的疑問以減少合同及價格上的潛在風險；4.2.8协助业主询标及合同、報價上的談判；4.2.9编制中標協議書；4.2.10编制正式合同文件供簽署例﹕XX项目总承包工程合同文件1)协议书32)中标通知书3)投标后至定标前双方来往函件4)投标文件5)招标文件6)合同图纸4.3施工阶段4.3.1在每一个合同实施前对承包商、业主、监理单位等作合同交底；4.3.2建立一套满足业主内部管理要求及与合同条款相适应的工程管理流程，如中期付款审核流程(附件3.2a)，工程变更处理流程(附件3.2b)，工程指示发放流程(附件3.2b),指令估算。4.3.3查看現場、瞭解施工進度及工地發生的重要事項，並按此提供中期付款建議；详见附件3.34.3.4每隔一阶段編制一份造價報告，內容包括每一個合同的概算價、合同價、至當月的變更匯總價、暫定款調整額、估计的決算價、至當月累計已付款項等；若在编写报告时预知数字上或设计方面将有大修改，该修改之预算增(或减)额须立即通知业主并包括在造价控制报告内；(按业主及工程需要，提供工程总价之资金流动表。每月提供计划与实际付款的比较说明。)4.3.5审核所有保险及保函之内容以确保符合合同要求。4.3.6协助业主进行合同管理，负责合同的解释及对有关合同上的问题提供意见。例﹕XX项目总承包工程合同管理(附件3.6)4.3.7提供考慮中的設計變更預評估以供業主決策；4.3.8在合同框架下審核、評估、分析工程變更、提供其是否構成工期延誤及費用增減之意見，計算變更金額並報業主審核，而後同施工單位達成一致意見。4.4竣工结算阶段1)編制竣工決算書；例﹕XX项目总承包工程决算书(附件4.1/附件4.1a)2)提供工程缺陷的造價評估及扣款意見；3)發出最後的保修金付款建議；4)提供造價分析報告。上海第一测量师事务所有限公司工程造价优秀成果奖--《上海世茂湖滨花园项目》介绍提纲LOGO4工料测量服务的难点该项目在全过程工料测量服务的难点主要有：对工期要求特别高，这就涉及到对招标的时间要求特别紧，像总承包、铝窗、综合机电、精装修等工程都是采用扩初图甚至是方案图招标。合同标段复杂，施工界面交叉，本项目在建的高峰时期，最多基地内有三个总承包单位同时施工，约20个精装修指定分包单位及若干景观指定分包单位、机电工程指定分包单位进行施工。造价控制要求严格，建设单位要求坚决杜绝国内常见的预算超概算，结算超预算的现象。合同体系采用香港JCT合同体系，有些国内施工单位对该合同体系的不熟悉导致从招标到结算各阶段在争议发生时对合同条款的解释都很重要，这样就对合同条款的严密性提出了更高的要求。由于时间跨度较长，在施工期间遇到主要建筑材料有较大的涨幅（钢筋、黄砂、水泥等）虽然合同计价原则为一次性包干性质，但还是遇到承建单位提出了大量的索赔，如何在合同的原则下处理好这些索赔也是本项目的一个难点。业主的管理班子相对不是很稳定，在项目服务期间与我们服务切实相关的项目总监及合约经理就更换了2~3人次之多，这样就对具体的服务人员与业主的磨合、交流提出了更高的要求。工料测量服务管理框架根据本项目的实际情况结合我们公司的基本管理框架，我们主要采取了以下几种措施来加强工料测量服务的管理：组织起一套强有力的人员班子来进行本项目的服务，该班子具备以下特点：1)管理条系明确，简单有效，此为其大致的架构图工料测量服务管理框架5工料测量服务管理框架根据本项目的实际情况结合我们公司的基本管理框架，我们主要采取了以下几种措施来加强工料测量服务的管理：组织起一套强有力的人员班子来进行本项目的服务，该班子具备以下特点：1)管理条系明确，简单有效，此为其大致的架构图62)人员配备专业化程度高、分工明确，针对本项目业主管理层及建筑师主要为香港人士，我们选择的服务人员基本也侧重于有港资工程经验的专业人员，而且专业分工明确，由土建专业测量师进行项目的主要牵头工作，并且配备专业的工程秘书进行招标文件、合同文件的装订、文件的打印、复印工作。3)将本项目列为公司的重点项目，在招投标阶段及最终结算阶段，公司在人员、后勤上给予强有力的支援，确保本项目工料测量服务质量及进度的要求。就本项目工料测量服务的主要难点我们在本项目服务期间具体采取的措施及方法为789工料测量服务措施1011通过对上海世茂湖滨花园项目全过程工料测量的服务，虽然在项目服务期间项目组人员很辛苦（在招标阶段经常要加班到晚上12点），本项目的经济效益也不是很理想，但通过本项目与业主合作，使公司在上海本地的影响力得到了有力提升，也使项目组人员得到了很好的锻炼，诚然也有很多经验教训和不足之处（如部分工程量清单描述还不尽清晰，由此产生了不必要的争议）我们已在项目总结中列出，以使在公司别的项目服务中避免犯同样的错误。12131415