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1现代时尚商务酒店项目计划书2011年3月2目录第一章项目摘要………………………………………………………一、项目概述……………………………………………………二、项目优势……………………………………………………三、项目背景……………………………………………………四、项目投资计划………………………………………………第二章项目公司…………………………………………………一、公司简介………………………………………………二、公司结构/管理………………………………………………三、股权结构………………………………………………四、项目其他背景……………………………………………第三章项目规划………………………………………………………一、项目位置…………………………………………………………二、法律明细…………………………………………………………三、项目详细规划……………………………………………………第四章项目实施计划…………………………………………………一、项目建设规模……………………………………………………二、具有新建设酒店的优…………………………………………第五章项目投资分析…………………………………………………一、投资估算…………………………………………………………3二、参数预测…………………………………………………………第六章市场分析………………………………………………………第七章一、商务酒店概况…………………………………………………二、酒店经营指标分析………………………………………………三、竞争对手及发展态势……………………………………………四、项目定位…………………………………………………………4第一章项目摘要一、项目概述随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。丽水是浙西南的氧吧，休闲的绿谷，位于丽水市繁盛商业区之心腑地带的现代时尚商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越，是全省各大系统来丽水会务的首选场所。现代时尚商务酒店总投资概为500万元，酒店用地面积260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层为客房，主楼3层为西餐厅和茶座150米方新装修后的现代时尚商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合丽水酒店经营的全新理念，现代时尚商务酒店将成为丽水市档次最高的现代商务式酒店。二、项目优势黄金地段、得天独厚采用专业化商务酒店管理团队采用专业的现代时尚商务酒店的设计理念筹建单位成功开发过多个酒店的设计和施工5三、项目背景丽水是浙西南部地区重要的生态景点，中山、丘陵地貌为主，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得浙南旅游生态城市荣誉，目前拥有缙云仙都、青田石门洞、丽水南明山、东西岩等国家级、省级风景区多处；龙泉凤阳山，庆元百山祖等国家级、省级自然保护区3处；仙宫湖等省级森林公园7处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。丽水市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店5家、五星级酒店一家（待建）。鉴于现代时尚商务式的酒店仅只有我们这几家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新装修可进一步缓冲丽水高档酒店紧张的现状。四、项目投资计划（一）投资总额项目投资概算为500万元，包括场租款、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资150万元。（二）运营计划根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为4个月。根据营运收支预估数据，预计项目营运1年半，即可还清本息。6第二章项目公司一、现代时尚商务酒店公司简介现代时尚商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房70套；有风格各异、环境幽雅的中、西餐厅；配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的提供高水准的专业服务。二、公司结构和管理层公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有副总经理、总工程师、总会计师、工程部、财务部、办公室、项目管理部等。董事会总经理副总经理副总经理客房部餐饮部娱乐部保安部公关部财务部商务部后勤部7人员编制现代时尚商务酒店定员40人，其中高级管理人员2人，中级管理3人，服务人员35人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。三、公司股权结构公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长、总经理。四、项目其他背景近年，丽水市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；丽水市已成为重要的人流、物流集散地。经调查了解到相对于快速增长的市场需求，可按迅猛递增的旅游人次，丽水市区的星级宾馆（酒店），存在一定的缺口。它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益，第三章项目规划一、项目位置本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于丽水市最繁华路段丽青路，项目座落于呈长方型地块的南北端，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，时尚融宾馆与现代的8式酒店将凸现在人们的眼前。二、相关法律文件同意改建的相关部门的批文，租赁经营合同。三、项目详细规划1、项目明细酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从浙江省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人缶时租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得丽水市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。2、客房酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，套房，豪华套房。半层空间的客房均为带有的豪华客房。总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括标准房，商务房、套房、豪华客房及豪华套房。93、后勤设施后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、机电设备室、冷库房、水浇灌设备室及泵房等，4、技术资料根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下：面积资料总地上建筑260平方米总建筑面积2300平方米停车位：（地下）16个，（场外）20个6、装修期成本预算资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币伍佰万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。成本明细如下：1前期费用（租金，记在成本之内）￥：150万2装修费用￥：250万3电梯工程￥：15万4空调￥：60万5开办费￥：35万10总价￥：500万元第四章项目实施计划一、项目装修规模二、具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（主楼）作为酒店，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。第五章SWOT分析一、具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他11日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为现代时尚商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和西餐厅茶座、美容厅的出租承包收入每年就能取得80万元的收入经营权费用。二、参数预测1、预估期2011年至2021年，共10年。2、客房入住率丽水市高星酒店客房入住率保持在70%至82%之间，参照中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取90%。由于时尚商务式酒店具品牌、管理和客户资源优势，从营运第二年开始进入稳定期。3、平均房价参照丽水市高星级酒店现有房价水平和国内其他地区城市时尚商务酒店房价水平，应该达到人民币258元/标间。12市场分析年营业收入的测算一、客房利润收入：1、主楼：70间328元/间——198元/间均价258元/间每天的入住率按90%计算：63间*258元/间=16254元日收入：63间*258元=16254元月收入：16254元*30天=487620元年收入：487620元*12个月=5851440元支出：1、员工年工资：35人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1200元/月*12个月=504000元2、水电费：30000元/月*12个月=360000元3、一次性用品费用（含早餐）：340000元/年4、洗涤费用：60000元/年5、销售、工程、行政（含总经办）管理费用110000元/年6、职工食堂费用：200000元/年7、员工培训费、年终福利费等开支：120000元8、税收：300000元/年9、财务费用：100000元/年10、电话、宽带等通信费用：80000元/年1311、其他费用：50000元/年以上共计：2224000元/年利润其他收入（大堂吧及客房酒水食品等）年收入约20万元，纯利润约8万元。以上总计毛利润：3627440元/年第六章市场分析一、唐风庭园酒店概况至1999年底，丽水地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店1家（建），四星级酒店5家，三星级酒店71家。据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2001年度，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。三星级酒店在营运初期，时值亚洲金融危机，在客源受到较大影响的情形下，其1997年，1998年，1999年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。丽水地区的酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、商务酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。14浙江省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在1997-98年因中国的货币紧缩政策及其他原因拖慢了，而这情况也因同时遇上亚洲金融风暴而趋恶化了。从资料分析中，我市推断丽水地区未来旅游业发展是乐观的，因往丽水地区的国内游客均预计有关可观的增长，这尤其于小三通的持续改善，更有利于旅游业带来正面的影响。二、酒店经营指标分析丽水地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来丽水。丽水地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。酒店入住率据我们向丽水市旅游局作出的非正式提问，得知丽水地区的三星级饭店于2001年的平均房租约为人民币138元至380元一晚，而入住率约为88%。三、竞争对手及发展态势在2001年末，丽水地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达四星级或以上。共有100家左右达三星级或以上的酒店。在丽水市区内，共有28家三星级，11家二星级及6家一星级及未被评星的酒店。15根据丽水市旅游局所提供的资料，现在有五星级别的酒店正在筹务/兴建当中，预计近期将会全部落成。对丽水市的中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。长期