不动产物权期待权在执行程序和破产程序中的运用

因为专业所以杰出安杰律师事务所北京•上海•深圳北京办公室中国北京朝阳区东方东路19号亮马桥外交办公大楼D1座19层邮编:10060019/F,TowerD1,LiangmaqiaoDiplomaticOfficeBuilding,No.19DongfangdongluChaoyangDistrict,Beijing100600,P.R.China总机：[phone]传真：[phone]对于《保险资金间接投资基础设施项目管理办法》的法律解读日期：2017.4.17不动产物权期待权在执行程序和破产程序中的运用2不动产物权期待权的概念与类型1不动产物权期待权在执行程序中的应用2不动产物权期待权在破产程序中的运用3目录CONTENTS不动产物权期待权的概念01不动产物权期待权是指权利人已取得不动产物权之部分要件，对将来取得不动产物权全部要件所享有的受法律保护的合理期待权的利益。在不动产交易过程中，买受人在合同订立后只取得了不动产所有权的部分要件，而要完全取得所有权，必须要经过登记。在合同订立至登记完成过程中，买受人对不动产的所有权享有特定的期待利益。对于买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行、不纳入破产财产等物权效力。不动产物权期待权的概念签订合同登记完成不动产物权期待权的概念签订合同登记完成债权物权物权期待权＜＜不动产物权期待权在执行程序中的运用02【法律依据】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2015.5.6第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》2002.6.27二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。受偿权不得对抗买受人。不动产物权期待权在执行程序中的应用---产生对抗执行的效力【法律依据】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》2008.12.16第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》2008.11.3第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。不动产物权期待权在执行程序中的应用---产生对抗执行的效力【案例】2009年8月3日，姜霞与金富源房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：姜霞购买金富源房地产公司开发建设的位于海口市海甸岛东部开发区第八区（海景路86号海景花园）E型公寓第1幢20层2002号房（以下简称涉案房屋）。签订合同的当天，姜霞向金富源房地产公司支付了全部购房款20万元和税费，金富源房地产公司将涉案房屋交付给姜霞使用，姜霞亦向物业公司交付了水电周转金、管道燃气开通费、物业费等相关费用。金富源房地产公司未为姜霞办理过户登记。海南省第一中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30号民事调解书确认：捷联公司欠兆南公司借款本金人民币1000万元及逾期还款利息，金富源房地产公司对捷联公司的债务承担连带清偿责任。该调解书发生法律效力后，因捷联公司及承担连带清偿责任的金富源房地产公司均未履行还款义务，2014年12月5日，海南省第一中级人民法院查封了登记于金富源房地产公司名下的涉案房屋。【裁判】姜霞基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除涉案房屋的执行。不动产物权期待权在执行程序中的应用---产生对抗执行的效力不动产物权期待权在执行程序中的应用---产生对抗执行的效力构成对抗执行的不动产物权期待权应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。不动产物权期待权在执行程序中的应用问题1：根据物权期待权提起确权之诉可否对抗执行？《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干解释》第二十六条：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。确权之诉执行异议不动产物权期待权在执行程序中的应用问题2：以物抵债协议能否形成物权期待权？案例索引：《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》【（2016）最高法民申3620号】团购商品房预购协议（以物抵债）执行异议中业公司（以物抵债债务人）孙宝刚（借贷债权人）恒远公司（以物抵债债权人、借贷债务人）中业：房子是我的！【最高院观点】以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与查扣冻规定中基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性。不动产物权期待权在破产程序中的运用03不动产物权期待权在破产程序中的应用---产生不列入破产财产的效力【法律依据】最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》2002.7.30第六十八条债务人的财产被采取民事诉讼执行措施的，在受理破产案件后尚未执行的或者未执行完毕的剩余部分，在该企业被宣告破产后列入破产财产。因错误执行应当执行回转的财产，在执行回转后列入破产财产。第七十一条下列财产不属于破产财产：“(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产。”不动产物权期待权在破产程序中的应用---产生不列入破产财产的效力【法律依据】最高人民法院关于如何理解《最高人民法院关于破产法司法解释》第68条的请示的答复2004.12.22人民法院受理破产案件前，针对债务人的财产，已经启动了执行程序，但该执行程序在人民法院受理破产案件后仅作出了执行裁定，尚未将财产交付给申请人的，不属于司法解释指的执行完毕的情形，该财产在债务人被宣告破产后应列入破产财产。但应注意以下情况：一、正在进行的执行程序不仅作出了生效的执行裁定，而且就被执行财产的处理履行了必要的评估程序，相关人已支付了对价，此时虽未办理变更登记手续，且非该相关人的过错，应视为执行财产已向申请人交付，该执行已完毕，该财产不应列入破产财产。二、人民法院针对被执行财产采取了相应执行措施，该财产已脱离债务人实际控制，视为已向权利人交付，该执行已完毕，该财产不应被列入破产财产。不动产物权期待权在破产程序中的应用---产生不列入破产财产的效力【案例】孙集英与金坛奥金房地产开发有限公司清算小组物权确认纠纷案（2014）苏审二民申字第01593号孙集英（债权人、抵押权人）冯永俊（债务人）奥金房地产（抵押人）借款合同民事调解书破产清算虹亚房产（购房人）不动产物权期待权在破产程序中的应用---产生不列入破产财产的效力本院认为，首先，我国基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，未经依法登记的不产生法律效力。预告登记系在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而进行的登记，区别于现实的不动产物权登记。讼争财产系通过湖州中院执行措施预告登记至孙集英名下，尚未办理产权登记，故孙集英主张享有讼争财产的物权，于法无据。本案中，在金坛法院受理破产案件前，讼争财产系通过湖州中院执行措施预告登记至孙集英名下，而非当事人约定，预告登记时讼争财产系在建工程，无法办理产权证或者产权过户手续，也未实际交付给孙集英而脱离奥金房地产公司的控制，况且，讼争财产实为孙集英借款债权实现的一般担保财产，并非其购买的财产，未履行必要的评估拍卖程序，也未支付对价，因此不属于上述司法解释所规定的执行完毕情形，讼争财产应列入破产财产。8