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不动产权籍调查技术方案解读太原理工大学董宇阳为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，积极稳妥、规范有序地推进不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，国土资源部制定了《不动产权籍调查技术方案》等一系列相关的技术标准。方案规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等。该方案适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查。不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建筑物、构筑物）信息、森林和林木信息等。对于宗地信息。需要查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。对于土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。对于宗海信息。也要查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内容。对于房屋等建筑物、构筑物信息。还要查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、建筑物、构筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物，先要区分所有权的共有部分，再查清其权利人、建筑物、构筑物名称、建筑物、构筑物数量或者面积、分摊土地面积等。对于森林、林木信息。要查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。由此可见，不动产权籍调查，必须以土地（海域）为基础，以宗地（宗海）为单元，在查清土地（海域）所有权和使用权情况的前提下，再将附着其上的建筑物、构筑物、森林、林木等内容的详细信息，以法律手段确认下来，建成相应的数据库，为不动产登记提供准确可靠的依据。一、技术依据和路线主要技术依据GB/T21010土地利用现状分类TD/T1001地籍调查规程GB/T17986.1房产测量规范GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程NY/T2537农村土地承包经营权调查规程HY/T124海籍调查规范国务院令第656号《不动产登记暂行条例》国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）技术路线以地（海）籍调查为基础，以宗地（宗海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。应该说，不动产权籍调查，是充分利用已经开展过的地籍调查、所有权确权、承包经营权确权等前期工作的基础，重点在整合原有的数据，按照新标准建立数据库的工作。二、技术方法1、不动产单元的设定与编码。应按照《不动产权籍调查技术方案》附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。2、不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。根据权属来源资料完整情况，采取不同技术方法进行权属调查：1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调查方法。2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核实、调查的方法。3）对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。3、不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，再依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。根据用地情况，选择相应的测量方法：1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标；此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积；如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。。概括起来，土地面积测算方法有两种，即解析法面积测算与图解法面积测算。根据实测的数值计算面积的方法称解析法面积测算。包括几何图形法和坐标法，这是城镇普遍采取的面积测算方法。所谓几何图形法，是根据实地测量有关的边、角元素进行面积计算的方法。实际上就是将规则图形分割成简单的矩形、梯形或三角形等简单几何图形，分别计算面积并相加得到所需面积的数据。计算面积的边长量至厘米。不具备采用坐标法面积计算的小城镇可采用此法。所谓坐标法，通常是指对一个不规则的几何地块，测出该地块边界转折点的坐标值，然后用坐标法面积计算公式计算出地块的面积。从图纸上测算面积的方法称图解法面积测算。它包括几何要素与坐标测算法、膜片法、求积仪法、沙维奇法、光电求积法以及电算法等。其共同特点是可很快地得到图形的面积，没有复杂的计算；但面积测算的精度比解析法低。土地面积测算遵循“整体到局部，先控制后碎部”的原则，即以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级测算，依面积大小比例平差的原则。在城镇地籍中通常以平方米为面积的基本单位，大面积可用公顷或平方公里；农村地籍中常以公顷和亩为土地面积测算的基本单位。1公顷＝1万平方米。三、调查程序不动产权籍调查工作，按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展。其中，准备摸底是基础，权属调查是核心，不动产测量是保障，成果审核入库是根本，成果整理归档是结果，入库管理是重心，登记发证是目的。（一）准备工作根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。注意：由于不动产登记和管理的资料分散于不同部门的调查机构，应携带不动产权籍调查资料协助查询单（见方案附录B），到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。。（二）权属调查权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见方案附录C）等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。1、核实确认不动产的现状根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。通常，把界址是否发生变化的具体情形分为：（1）新设界址和界址发生变化的：①由于征收或征用土地，改变界址的；②由于城镇改造拆迁，灭失原有界址的；③由于划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权；④由于权属界址调整后，改变了的宗地或宗海，由于土地整理，造成宗地重划的；⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；⑥由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址没有发生变化的：①由于转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；②由于违法不动产经处理后，发生变更的；③由于宗地或宗海内地物地貌的改变；如，新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；④由于精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；⑤由于权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；⑥由于不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；⑦由于权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。2、新设界址与界址发生变化的不动产权属调查根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情形，依不动产的类型，确定的权属调查方法包括：1）房屋的权属调查方法按照GB/T17986.1房产测量规范执行，并填写新的不动产权籍调查表。2）耕地的权属调查方法按照NY/T2537农村土地承包经营权调查规程执行，并填写新的不动产权籍调查表。3）海域的权属调查方法按照HY/T124海籍调查规范执行，并填写新的不动产权籍调查表。4）其他土地的权属调查方法按照TD/T1001地籍调查规程执行，并填写新的不动产权籍调查表。。3、界址未变化的不动产权属调查根据不动产现状确认结果，针对界址未发生变化的，首先确定是否需要进行实地核实调查，然后再按照下列方法开展权属调查：1）如果不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重新绘制草图。2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，再依不同情形，采用如下处理方法：a、发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按1）的规定处理。b、发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。c、发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。（三）不动产测量不动产测量工作的主要包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。1、控制测量对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照TD/T1001地籍调查规程执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照HY/T124海籍调查规范执行。过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与CGCS2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。2、界址测量1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。。3、宗地图、宗海图和房产分户图的测制不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中，不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。测绘方法按照TD/T1001地籍调查规程执行，宗地图的内容按照方案附录D执行。2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘方法和内容按照HY/T124海籍调查规范执行。3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照GB/T17986.1房产测量规范7.3的规定，按照方案附录D的要求执行。4、面积计算1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。宗地面积变更按照TD/T1001地籍调查规程执行，宗海面积变更按照HY/T124海籍调查规范执行。2）房屋面积测算。按照GB/T17986.1房产测量规范执行。5、不动产测量报告的撰写不动产测量报告，主要反映技术标准执行、技术方法、程序、测量成果、成果质量和主要问题的处理等