一份住宅楼盘的“成本清单”

一份住宅楼盘的“成本清单”建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。在全国35座大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间。为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)1、地价：683元／平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。2、土建和安装成本：875元／平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。3、配套建设费用：486元／平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。4、开发商的运营成本：390元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2434元＝1466元。开发商的利润率为60%左右。一、本标准中的单价，系根据福建省1990年建安工程预算定额及建安工程费用定额进行测算的被拆除房屋重置价和实行产权调换的安置房价格。上述单价中，仅含房屋本身土建工程及室内水电安装工程费，不计预算价格与实际价格的差价和打桩工程费。二、根据本市目前拆迁房屋的结构状况，将房屋结构划归为6类15等（见表一）。补偿单价主要适用于本市规划区范围内被拆除房屋与表一所列的主要特征相类似的房屋。店面按补偿单价标准给予补偿，不计成新。在评估中，非主要结构部分的差异不作为提高或降低等别的依据。如局部构件或装修等部分与表一所列特征不同，可以进行单项换算。若实际房屋的主要特征与表一所列的相对差异较大，补偿单价则另行计算。三、房屋成新的评定办法，由市房地产管理局会同市物价委员会根据国家有关规定另行制定。其他项目补偿按表二另行计价。如遇表二以外的项目，其补偿金额可依照福建省1990年建安工程预算定额另行估算。四、房屋建筑面积计算规则，应依照国家经委基本建设办公室（82）经基设字58号文件执行。对我市常见的在旧式木构平屋中利用坡屋顶空间作为搁楼层的建筑形式，当搁楼层与原房同时设计建造，其楼底高度在2．4米以上，搁楼层最低处净高不低于1．6米时，按其使用面积的50％计算建筑面积。五、安置房计价标准见表三，拆迁补助费标准见表四，层次调节系数见表五。安置房总金额＝安置房单价（元／平方米）×建筑面积（平方米）×（1＋层次调节系数）六、房屋拆迁安置地段等级划分是在榕政（1991）15号文件规定的福州市六级土地等级划分的基础上，根据地块拆迁和住宅安置为主的特点，充分考虑各地段的公共设施、交通、商业网点等因素，以相邻道路为标志划归，形成自然地块的等级。七、易地安置增加的居住面积数，按《福州市城市规划区房屋拆迁安置地段等级划分》（见表七）及《易地安置居住面积增加幅度表》（见表六）进行计算。上述应增加的居住面积换算为建筑面积时，应乘系数1．2。八、本标准可由市房地产管理局会同市物价委员会根据市经济发展和房地产市场的实际状况适时调整，报市人民政府批准实施。九、各县（市）房屋拆迁补偿和安置房计价标准，由县（市）人民政府参照本标准制定，报市人民政府批准实施。十、本标准自市人民政府批准之日起执行。在此之前，凡已按市房地产管理局原试行标准执行的，继续有效；已批准拆迁的，仍按原试行标准执行。福州市城市房屋拆迁补偿单价表一－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|类|等|单价|主要特征||||||－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|备注||||元／平|结构|楼地面、顶棚墙|门窗|设备|||别|级|方米||面装修|||||－－|－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|－－||钢砼|||框架结构，毛条石基础，|水泥砂浆楼、地|普通镶|水卫|||结||237|钢筋砼楼、屋盖，框架|面，内中级抹灰|板门玻|电照||||||间1／2砖墙，砼板架空隔|，外水泥砂浆粉|璃窗全|齐全|||筋构|||热层。|刷。|部油漆||||－－|－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|||砖|||24墙承重，砼地圈梁、|水泥砂浆楼、地|普通镶|水卫|||||215|毛条石基础，钢筋砼|面，内普通抹灰|板门玻|电照|||混|一||楼、屋盖，砼板架空|，外水泥砂浆粉|璃窗全|齐全||||||隔热层。|刷。|部油漆|||||－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|||结|||18墙承重，毛条石基|水泥砂浆楼、地|普通镶|给水||||二|172|础，钢筋砼楼、屋盖。|面，内普通抹灰|板门玻|电照|||构||||，外水泥砂浆勾|璃窗全||||||||缝。|部油漆||||－－|－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|||砖|||24墙承重，毛条石基|杉木楼板，水泥|普通镶|给水||||一|219|础，普通人字形屋架，|砂浆地面，薄板|板门玻|电照||||||本瓦屋面，木基层，木|吊顶，内中级抹|璃窗全||||木|||楼盖。|灰、外水泥砂浆|部油漆||||||||粉刷。||||||－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|||结|||24墙承重，毛条石基|杉木楼板，水泥|普通镶|给水||||二|190|础，本瓦屋面、木基层|砂浆地面，内中|板门玻|电照||||||，山墙搁檩。|级抹灰、外水泥|璃窗全||||构||||砂浆粉刷。|部油漆||||－－|－|－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|－－||木|||旧式（七落柱）排架扇|优质木地板，厅|带花格|给水|||||388|，中柱梢径29～32ｃｍ|堂水泥砂浆（前|镶板门|电照|||结|一||，本瓦屋面、木基层、|后廊石板）地面|，玻璃|||||||条石架井柱基，镶板壁|，薄板吊顶，柴|窗。||||构|||，部分抹灰假墙。|泥麻筋灰粉刷。||||－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|类|等|单价|主要特征||||||－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|备注||||（元／平|结构|楼地面、顶棚|门窗|设备|||别|级|方米）||墙面装修|||||－|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－|||||旧式（五或七落柱）排架|木地板，厅堂|旧式板门|给水||||二|367|扇，中柱梢径24～|水泥砂浆（前|扇、玻璃|电照||||||28ｃｍ，本瓦屋面，|后廊石板）地|窗。|||||||木基层，条石架井柱|面，部分薄板||||||||基，板壁，部分抹灰|吊顶，柴泥麻||||||||假墙。|筋灰粉刷。|||||木|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－|||||旧式（五落柱）排架扇|木地板、厅堂|旧式板门|给水||||三|327|，中柱梢径19～23|水泥砂浆（前|扇、玻璃|电照||||||ｃｍ，磉石柱基，本瓦|后廊石板）地|窗。|||||||屋面，木基层，板壁，|面，柴泥麻筋||||||||部分抹灰假墙。|灰粉刷。|||||结|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－|||||两层旧式排架（或八子|水泥砂浆地面|板门扇、|给水||||四|245|落柱）扇。中柱梢径14|，柴泥麻筋灰|玻璃窗。|电照||||||～18ｃｍ，磉石柱基|粉刷。||||||||，本瓦屋面，木基层，|||||||||板壁，部分抹灰假墙。||||||构|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－|||||旧式单披排架（或八子|水泥砂浆地面|板门扇、|给水||||五|206|落柱）扇，中柱梢径不|，柴泥麻筋灰|玻璃窗。|电照||||||小于12ｃｍ，磉石柱|粉刷。||||||||基，本瓦屋面，本基层|||||||||，部分夯土墙围护。||||||－|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－||土|||夯土（或土坯）墙承重|水泥砂浆地面|板门扇、||||木||208|，乱毛石基础，本瓦屋|，柴泥麻筋|固定玻璃|电照|||结|||面，木基层，山墙搁檩|灰粉刷。|窗。||||构|||。||||||－|－|－－－－|－－－－－－－－－－－－|－－－－－－|－－－－|－－|－－||简|||12墙承重，乱毛石基|水泥砂浆地面|简易镶板||||易||171|础，本瓦屋面，木基层|内简易抹灰，|门、玻璃|电照|||结|一||，山墙搁檩。|外水泥砂浆|窗。||||构||||勾缝。||||－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|类|等|单价|主要特征||||||－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|备注||||（元／平方|结构|楼地面、顶棚|||||别|级|米）||、墙面装修|门窗|设备|||－|－|－－－－－|－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|－－||简|||12墙承重，乱毛石|水泥砂浆地面|简易木|电照||||二|94|基础，本瓦屋面、木基|，简易抹灰。|门窗。|||||||层，山墙搁檩，构件不||||||易|||规格，材料较差。|||||||－|－－－－－|－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－||||||简易八子落柱扇。本瓦|水泥砂浆地面|简易木|电照|||结|三|80|屋面，杂料基层。|，四周杂料|门窗。||||||||围钉。||||||－|－－－－－|－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－|－－|||构|||杂砖（或土坯）墙，本|砖或三合土地|简易木|电照||||四|46|瓦（或油毛毡）屋面，|面，原浆勾缝。|门窗。|||||||杂料基层，山墙搁檩。|||||－－－－－－－－－－－－