搜索
可行性研究可行性研究是投资前期工作的中心环节，是项目决策的依据•可行性研究的目的：论证项目是否值得建设、技术上是否可靠、经济上是否合理。•可行性研究的内容：选定建设地点、研究建设条件，分析生产成本和利润，预测投资收益•可行性研究的最后成果：可行性研究报告（是报审决策的依据、向银行贷款的依据、向政府部门申请经营执照和同有关部门或单位合作谈判、签订协议的依据）1、可行性研究的定义可行性研究是一种运用多种学科的知识，寻求使投资项目达到最好经济效益的综合研究办法。它的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效益为最终目标，对拟建项目在投资前期全面、系统地论证其必要性、可能性、有效性和合理性，做出对项目可行或不可行的评价。•一个完整的目可行性研究报告至少包括三方面的内容：–论证项目的必要性。主要是通过市场预测，分析工程项目所提供的产品或劳务的市场需求情况；–论证项目的的可行性。主要是通过对工程项目的建设条件、技术分析等的论证分析来进行；–论证项目的的合理性。包括财务上的盈利性和经济上的合理性。它主要是通过工程项目的效益分析来完成的。课题生产什么用什么生产在什么地方生产需要什么条件生产用什么方法生产由谁生产研究市场原材料、燃料等设备选择、公用设施等外部条件机构、人员培训生产规模多大生产能力厂址技术方法、工艺流程优化调整并确定产品品种、企业规模、工艺方案、基建进度等经济分析投资、成本估算资金筹措财务评价、国民经济评价2、可行性研究的内容可行性研究的基本内容•（1）项目提出的、背景和依据•（2）建设规模、产品方案、市场预测和确定的依据•（3）技术工艺、主要设备、建设标准•（4）资源、原材料、燃料供应、动力、运输、供水等协作配合条件•（5）建设地点、厂区布置方案、占地面积•（6）项目设计方案、协作配套工程•（7）环保、防震等要求•（8）劳动定员和人员培训•（9）建设工期和实施进度•（10）投资估算和实施进度•（11）经济效益和社会效益市场研究效益研究市场需求调查和预测技术方案和建设条件经济评价前提基础核心技术研究项目可行性研究的主要内容•1.总论–（1）说明工程项目提出的背景（工程项目名称、建设主体、主管部门、研究工作的依据以及可行性研究工作情况等）、投资环境、工程项目投资建设的必要性和经济意义、工程项目投资对国民经济发展的作用和重要性；–（2）提出工程项目调查的主要依据、工作范围和要求；–（3）工程项目的历史发展概况，工程项目建议书及有关审批文件；–（4）综述可行性研究的主要结论、存在的问题与建议，列表说明工程项目的主要技术经济指标。项目可行性研究的主要内容•1.总论–（1）说明工程项目提出的背景（工程项目名称、建设主体、主管部门、研究工作的依据以及可行性研究工作情况等）、投资环境、工程项目投资建设的必要性和经济意义、工程项目投资对国民经济发展的作用和重要性；–（2）提出工程项目调查的主要依据、工作范围和要求；–（3）工程项目的历史发展概况，工程项目建议书及有关审批文件；–（4）综述可行性研究的主要结论、存在的问题与建议，列表说明工程项目的主要技术经济指标。项目可行性研究的主要内容•1.1.总论–（1）说明工程项目提出的背景（工程项目名称、建设主体、主管部门、研究工作的依据以及可行性研究工作情况等）、投资环境、工程项目投资建设的必要性和经济意义、工程项目投资对国民经济发展的作用和重要性；–（2）提出工程项目调查的主要依据、工作范围和要求；–（3）工程项目的历史发展概况，工程项目建议书及有关审批文件；–（4）综述可行性研究的主要结论、存在的问题与建议，列表说明工程项目的主要技术经济指标。•2.需求预测和拟建规模–（1）国内外需求情况的预测。–（2）国内现有工厂生产能力的估计。–（3）销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景分析。–（4）拟建项目的规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。•3.自然资源、原材料、燃料及公用设施情况–（1）经过政府有关部门正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述；–（2）原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应的可能性；–（3）所需动力（水、电、气）、公用设施的数量、供应方式、供应条件、外部协作条件以及所签协议、合同或意向的情况。•4.建设条件及建设地点方案–（1）建设地点的地理位置、气象、水文、地质、地形条件和社会经济现状；–（2）工程项目所在地的交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势。–（3）工程项目的占地范围、工程项目总体布置方案、建设条件、地价、拆迁及其他费用情况。–（4）建设地点的比较选择意见.•5.设计方案–（1）项目的构成范围、技术来源、生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较。–（2）应引进技术设备的来源国别、设备的国内外分交和与外商合作制造的设想。–（3）工程项目布置方案的初步选择和土建工作量估算。–（4）公用辅助设施和项目交通运输方式的比较、选择。•6.环境保护与劳动安全–（1）调查建设地区的环境现状，预测工程项目对环境的影响；–（2）提出环境保护（包括绿化）、三废（废水、废气和废渣）治理和劳动保护的初步方案；–（3）估算环境保护所需要的投资费用等。–根据1998年11月29日发布并实施的《建设项目环境保护条例》的规定：“建设单位应当在建设项目可行性研究批准后，报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表等书面文件。且环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表需由建设单位报有审批权的环境保护行政主管部门审批”。•6.环境保护与劳动安全–（1）调查建设地区的环境现状，预测工程项目对环境的影响；–（2）提出环境保护（包括绿化）、三废（废水、废气和废渣）治理和劳动保护的初步方案；–（3）估算环境保护所需要的投资费用等。•7.企业组织、劳动定员和人员培训–（1）工程项目的管理体制、机构（组织形式）设置；–（2）工程技术人员和管理人员的数量与素质要求；–（3）劳动定员的配备方案；–（4）人员培训计划和费用估算等。•8.实施进度的建议–根据预定的建设工期和勘察、设计、设备选购、工程施工、安装、试运转所需时间与进度要求，确定整个工程项目的实施方案和总进度及项目实施费用，用网络图描述最佳实施方案的选择。•9.投资估算和资金筹措–（1）建设投资估算。–（2）流动资金估算。–（3）确定资金来源、筹措方式及贷款偿付方式。•10.效益分析–主要通过对工程项目的销售（营业）收入、成本（包括总成本和单位成本）以及税金的估算，对工程项目的财务效益、国民经济效益、社会效益以及环境影响进行分析与评价，并进行工程项目的不确定性分析。•11.评价结论与建议–通过对建设方案的综合分析评价与方案选择，从技术、经济、社会以及项目财务等方面论述工程项目的可行性，推荐可行性方案，提供投资决策参考，指出工程项目存在的问题、改进建议及结论性意见。建设项目可行性研究房地产项目的可行性研究一、房地产投资的类型与特点1.房地产投资的类型（1）土地开发即在土地一级市场上获得政府出让的国有土地使用权，并投入资金进行拆迁和“几通一平”等前期工作，将“生地”变成“熟地”，然后将该地块的土地使用权拿到土地二级市场上转让并从中获益的方式。特点是周期较短、风险较小；但收益能力也比较有限。（2）房屋开发即在土地二级市场上获得政府或其他房地产公司转让的土地使用权，然后投入资金进行房屋建设，再通过出售或出租房屋从中获益的方式。建设项目可行性研究特点是回避了拆迁等棘手问题；但为获取土地所支付的成本会较高，从而压缩项目的盈利空间。（3）房地产综合开发即在土地一级市场上获得政府出让的国有土地使用权，再投资进行拆迁与“几通一平”等前期工作，将“生地”变成“熟地”后，接着投资进行房屋建设，实行从“地”到“房”的一条龙式的综合开发。特点是提高了项目的运作效率，减少了中间费用，容易体现投资者的开发意愿；但一次性投入很大，伴随的风险也较大。（4）房地产经营即在房地产二级、三级市场上购买已建成的商品房，经过一定的装修、改造、维护、翻新等工作，或等待合适时机直接拿到房地产三级市场上出售、出租以获益的方式。特点是投资的规模、地点、档次、类型可以随行就市、灵活多变，实行组合式投资，风险较小；但收益能力也很有限。建设项目可行性研究2.房地产收益的类型（1）出售型项目即以预售或开发完成后出售的方式获得收入、回收开发资金，以达到盈利的目的。出售型项目的建设投资形成项目的开发成本，并与销售成本一起构成项目的经营成本。（2）出租型项目即以预租或开发完成后出租的方式获得收入、回收开发资金，以达到盈利的目的。出租型项目的建设投资形成项目的固定资产、无形资产和递延资产。（3）混合型项目即以出售、出租、自营等各种组合方式获得收入、回收开发资金，以达到盈利的目的。混合型项目的建设投资应根据出售、出租、自营等不同情况合理地按比例分摊到各自的经营成本、固定资产、无形资产和递延资产之中。建设项目可行性研究3.房地产投资的特点＊房地产的高投资与高风险使市场进入的“门槛”很高；＊房地产的不动性与耐用性使资产价值的地域差别很大；＊投资构成中的自有资金比例较低，融资渠道与融资成本成为重要的制约因素；＊在综合效益中，以经济效益为主；在经济效益中，以财务效益为主。二、房地产投资的影响因素＊区位＊时机＊质量建设项目可行性研究三、房地产开发的市场研究进行房地产投资的市场研究，一定要站得高、看得远，从宏观的区域角度和长远的发展眼光看问题，切忌画地为牢、就事论事，或人云亦云、随波逐流。1.相关信息研究＊政治信息：政府运作模式、决策程序；城市领导者的施政纲领、政绩意图以及决策偏好等。＊经济信息：城市产业政策及其布局；城市公共投资及发展计划；重大基础设施建设规划；金融保险业的行业性政策、措施等。＊社会信息：地域文化与风俗习惯；消费心理与社会潮流等。＊法规信息：国家和地方的土地法规；税收及规费制度；城市规划；城市建设法规；环境保护法规；文物保护法规；房地产管理法规等。建设项目可行性研究2.市场需求研究＊需求潜量预测：即对某一房地产品种在某一特定市场上某一时期内的最大需求量的预测，它决定了市场容量。＊销售预测：即对上述房地产品种在今后一定时期最有可能实现的销售量进行预测，它受多种内外部因素的影响。＊市场饱和预测：即对上述房地产品种在何时达到市场饱和进行预测，它取决于人们的购买能力、市场普及率以及产品更新换代的速度等因素。＊需求变化趋势预测：人们的消费观念、社会潮流、经济发展水平、技术进步速度、新材料与新工艺的应用等，都会对需求施加影响、使之发生变化。3.市场供给研究＊供给能力预测：即要了解当地有多少家房地产企业正在或将要开发同类房地产品种，各自规模多大、完工时间和销售进展如何等，以确定今后一定时期内市场供给情况。建设项目可行性研究＊供给方式研究：即对上述房地产品种的质量、档次、价位、销售行为、服务项目等情况进行调查研究，分析各自利弊，以做到扬长避短、取长补短、出奇制胜。＊竞争对手研究：即对本行业主要的竞争对手的市场占有率、开发能力、技术水平、管理水平、经营状况等情况进行调查研究，做到知己知彼、百战不殆。四、房地产开发的资金运作五、房地产项目的用地分析1.城镇建设用地分类根据我国现行的《城市用地与规划建设用地标准》(GBJ137-90)中的规定，城市用地共分为10大类、46中类、73小类。这10大类是：建设项目可行性研究①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地；⑩水域和其他用地。2.土地使用的相容性对于城市用地，城市规划一般都规定了各地块的用地性质（即应该建什么），以及土地使用的相容性（还可以建什么、不能建什么）。建设项目可行性研究3.土地开发强度分析若土地开发面积为S，土地费用为FC，单位建筑面积的可变成本（单方土建造价）为Cv，允许容积率为α，单位建筑面积的总成本为Cz，则有：4.土地区位因素分析（1）商业项目的主要区位要素＊到城市中心的距离；＊服务半径及影响范围；＊交通通达性及公共交通的服