发展(北京)有限公司投资部9000工作手册

1发展(北京)有限公司投资部9000工作手册索引1.目的…………………………………………………………………………32.适用范围…………………………………………………………………………33.参考资料…………………………………………………………………………34.定义…………………………………………………………………………35.部门职责、组织架构……………………………………………………………35.1地产投资……………………………………………………………………35.2市场调研……………………………………………………………………45.3项目过程控制和预警程序…………………………………………………45.4项目的后评估………………………………………………………………45.5组织架构……………………………………………………………………56岗位职责…………………………………………………………………………56.1部门经理……………………………………………………………………56.2部门副经理（经济分析）…………………………………………………66.3部门副经理（市场调研）…………………………………………………76.4市场调查员…………………………………………………………………86.5投资分析员…………………………………………………………………87.项目投资管理程序………………………………………………………………98.相关资料………………………………………………………………………109.附表………………………………………………………………………109.1《投资项目立项评审表》…………………………………………………119.2《投资项目可行性研究报告审批表》……………………………………1229.3《项目投资合同(协议)审批表》…………………………………………139.4《项目投资合同变更审批表》……………………………………………149.5《投资合同付款审批表》…………………………………………………159.6《投资项目预警报告审批表》……………………………………………169.7《投资合同执行情况报表》………………………………………………1731.目的：规范北京公司的地产项目投资管理，以降低投资风险，实行目标管理，提高经济效益和社会效益。规范投资策划部与公司各部门、各地盘之工作范围，达到分工明确，密切合作以提高工作效率。2.适用范围：本管理制度适用于本公司地产项目投资、市场调研及文件档案管理。3.参考资料：《xxx集团有限公司管理制度》《xxx海外集团有限公司投资决策管理制度》《xxx海外集团有限公司投资项目可行性研究报告纲要》《国内房地产长线土地储备项目投资管理办法》《xxx地产股份有限公司投资管理工作程序》4.定义：集团公司指xxx地产股份有限公司北京公司指xxx发展（北京）有限公司5.部门职责、组织架构5.1地产投资5.1.1负责对重点地块进行技术经济论证，编制土地评估报告，并由投资策划部牵头，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目可行性研究报告，为公司决策提供依据。5.1.2参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。5.1.3会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目发展计划，经批准后供指导项目实施。5.2市场调研45.2.1负责北京地产宏观市场和微观市场的研究分析。5.2.2负责对公司重大问题的研究分析工作。5.2.3负责完成集团公司市场调研组布置的调研任务。5.2.4负责定期和不定期的及时向集团公司市场调研组和北京公司报送调研计划、研究报告及有关的信息材料。5.3项目过程控制和预警程序5.3.1对项目的开发进度、土地费用、工程费用、销售价格、等项目发展成本和收入分项测算，对其完成情况进行分析，并与可研报告和投资合同对比，分析变化原因。5.3.2根据可行性研究报告，在正式吸纳该项目后，向公司各职能部门提出项目发展成本、发展进度、销售进度、资金流量要求等预警指标。5.3.3在项目发展过程中，根据确定的预警指标针对发展成本分项核算并对发生变动的项目向公司各部门提出预警并在重要指标发生重大变动时向企管委及时报告。5.4项目的后评估在项目完成后，会同资金财务部、设计研究部、经营销售部、项目发展部，共同编制项目的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。55.5组织架构xxx发展（北京）有限公司投资策划部组织架构图6、岗位职责6.1部门经理6.1.1在主管副总经理的领导下，负责主持投资策划部日常工作并协调好部门之间的关系;6.1.2负责对本部门员工的教育、管理，对员工定编以及根据各员工的工作表经理部门副经理（经济分析）市场调查员（宏观）市场调查员（微观）部门副经理（市场调研。）投资分析员6现实施奖罚提出建议。6.1.3定期召开本部门工作会议。6.1.4负责做好项目投资、市场调研等方面的决策、检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。6.1.5根据北京市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对北京市的住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛的调查，积累资料；熟悉和掌握北京市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产项目投资及开发提供有力的依据。6.1.6负责对公司拟发展项目进行详细调查包括政策、环境、交通、地理位置和周边远景规划；宗地现状、城市公建配套、市政设施现状和未来发展情况，参与拟定项目的发展方案。6.1.7参与土地招标、拍卖、出让/转让合同洽谈，并起草或修改土地出让/转让合同等法律文件、办理相应法律手续。6.1.8负责组织现场调查及项目发展方案的基础上，与资金财务部配合做好项目发展成本的测算和经济效益分析，做好可行性研究报告，提供公司参加政府批租土地的投标或与有关单位进行地产投资项目发展合作的决策资料。6.1.9及时了解政府土地批租的推出情况，以利于公司积极参与投标。6.1.10协同资金财务部制定详细的未来年度里投资项目所需资金计划。6.1.11完成领导交办的各项工作。6.2部门副经理（经济分析）投资分析员6.2.1协调部门主管对地产投资项目进行房地产评估。6.2.2依据市场调查资料，编制房地产评估报告。6.2.3参与编制地产项目投资的可行性研究和项目发展计划，并负责经济分析与预测。6.2.4进行项目的经济分析与测算。6.2.5随时了解与掌握房地产法规动态。76.2.6参与土地出让/项目转让合同洽谈，并进行经济测算，起草法律文件。6.2.7掌握房地产开发过程中各税项、费用、及其它补偿、转让费用缴纳的相关规定、标准等，并对各项费用发生变化而对项目开发产生影响进行评估。6.2.8对已开发项目的经济技术指标进行监控，针对偏离的指标提出预警报告。6.2.9根据填报签署投资合同，对合同的执行情况进行监控，并申请到期应付的土地款项。6.2.10根据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。6.2.11认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。6.3部门副经理（市场调研）6.3.1根据房地产市场日常调查，对所调查物业包括土地评估和房地产销售两方面进行评估。6.3.2指导、监督日常市场调查报告、专题市场调研报告的定期编制，并提出专项市场调研报告的专题。6.3.3掌握北京宏观、微观房地产市场的市场动态，并对重点企业、项目随时监控。6.3.4参与土地出让/项目转让合同洽谈，提供市场支持资料。6.3.5参与编制地产项目投资的可行性研究和项目发展计划，并负责项目的市场分析与定位。6.3.6随时了解与掌握房地产法规动态。6.3.7建立市场调研资料管理制度6.3.8根据公司领导或上级主管的要求填制相关汇报表格。6.3.9认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。6.4市场调查员6.4.1进行房地产市场日常调查，调查收集内容包括土地、房地产营销等方面内容，提供分析得基础资料。86.4.2定期出外采集北京市房地产市场的第一手资料，物业规模、售价、售出率等，并分类整理。6.4.3在主管副经理的指导下，定期出版北京房地产《市场调查报告》月刊，提供房地产政策、法规、楼盘销售、价格与市场信息及趋势，为项目可行性研究和项目发展计划提供信息支持。6.4.4针对专题调查任务，从事专门的调查，与日常调查相同，收集汇编针对专题调查的信息并进行整理和编辑。6.4.5从各类报刊杂志和报纸上等大众传播媒体采集各类房地产信息，包括广告和专题的房地产评论以及国家或市政府颁布的重要的国家法规政策和将对房地产市场有重要影响力的市政建设、经济活动等进行分类、汇总、分析与提炼，对有价值的信息及时向主管经理报送，也应同时编辑于刊物中。6.4.6负责对收集的市场资料进行整理、归档。6.4.7负责图书资料的整理与编号登记工作，建立图书资料借阅制度。6.4.8认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。6.5投资分析员6.5.1收集房地产开发法规，并对房地产开发项目成本变化产生影响的因素进行分析、评估。6.5.2掌握项目各项开发成本的组成与不同建筑结构、土地获取方式等对开发成本产生影响因素的分析。6.5.3不同开发经营方式的房地产对公司盈利指标的影响分析。6.5.4不同投资组合、物业类型对公司盈利指标的影响分析。6.5.5建立土地资料、项目测算资料的管理制度，负责对资料的整理、归档、保存。6.5.6建立文档收、发登记簿，填写文件名称、编号、数量、日期、发行单位及发放交接单位号码等项目，以利于监督检查。6.5.7认真完成领导交办的其他工作，并提出改进工作的建议。97.项目投资管理工作程序7.1地产项目的投资管理由收集项目信息、立项、可行性研究、报批和签约四阶段组成。7.2立项：投资策划部根据公司和集团公司确定当年的房地产项目投资战略和投资计划，深入研究北京房地产市场整体状况，选择优秀项目，对优秀项目编写项目投资建议书，上报xxx地产股份有限公司企业管理委员会申请项目立项。7.3制作可行性研究报告：经集团企管委批准立项后，投资策划部组织相关、部门、人员在进一步调查研究的基础上编制可行性研究报告。项目可行性研究报告根据性质按《xxx海外集团有限公司投资项目可行性研究报告纲要》和《国内房地产长线土地储备项目投资管理办法》进行编制。7.4报批：编制完毕可行性研究报告编制工作后，填写《投资项目可行性研究报告审批表》一并报送集团企管委。7.5签约：项目可行性研究报告以及《投资项目可行性研究报告审批表》经集团企管委审批后即可进入签约阶段。签约前《投资项目合资（合作）合同或协定审批表》需经集团企管委审批后投资方可签约。7.6签约后的联络、协调：项目签约后，由项目发展部牵头，资金财务部配合完成项目的转项工作，并派专人负责协调各方面关系。7.7对签约项目发展状况的跟踪、预警，定期编制项目发展成本阶段报告。7.8项目完成后，针对发展项目编制项目的后评估报告，并上报公司领导、企管委、集团资金财务部、集团检查审计部。8.涉及的相关文件8.1国家及北京市政府相关主管部门颁布的法规、法令、条例等。8.2xxx地产股份有限公司投资管理工作程序。109.附表9.1投资项目项目建议书9.2投资项目立项审批表9.3投资项目可行性研究报告9.4投资项目可行性研究报告审批表9.5项目投资合同(协议)审批表9.6投资合同变更审批表9.7投资合同付款审批表9.8投资合同执行情况审批表9.9项目预警报告书9.10项目预警卡片9.11投资项目预警报告审批表9.12项目后评估报告11xxx地产股份有限公司投资项目立项评审表项目名称项目经营单位项目简介经营单位评估意见负责人签字：年月日企业管理委员会审批意见负责人签字：年月日备附文件清单(项目建议书、项目登记卡片等)存档：企业管理委员会、项目经营单位12xxx地产股份有限公司投资项目可行性研究报告审批表项目名称项目经营单位项目简介经营单位评估意见负责人签字：年月日企业管理委员会评审意见负责人签字：年月日投资决策委员会决策意见负责人签字：年月日备附文件清单（项目可行性研究报告