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百度城商铺招商策划实施方案二市场分析及推广主题确定营销推广策略一目录第一部分市场分析及主题确定对抑制房价上涨的呼声日益强烈，民众的表现尤为明显。政府已制定了多条政策，抑制房价上涨。3月5日，十一届全国人大三次会议，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。事实一：抑制房价上涨已成为房地产行业大的市场环境现在我们已达成以下共识与以前投资房产过热相比，在抑制房价大的市场环境下，很多投资商不会选择在房产上投资更多的资金，投资信心降低。虽然商铺投资区别于一般居住用房，但在总的市场环境下，商铺招商肯定会受到负面影响。事实二：在大的市场环境下，投资商的投资信心在降低现在我们已达成以下共识•商铺租赁招商•投资信心降低我们研究的课题市场环境矛盾问题的根结不在于消费者的购买能力，而解决矛盾的根本在于提高投资者的信心指数！SWOT分析优势和机会：增值潜力大。根据政府的规划，经区是发展的重点，以后将成为威海的政治经济中心。而百度城地处经济开发区的中心，也是威海未来重点商业圈的中心。固定的消费资源强。根据百度城的定位，城内居民以公务员、商务人员、高级白领、外商为主，均具有比较高的消费能力。知名度高。百度城一直注重宣传，已经有了非常高的知名度。SWOT分析劣势和挑战：百度城所处位置仍处于发展阶段，没有形成一定规模的商业圈，与繁华的市区相比，稍感偏僻。在百度城附近，已经形成的时代广场-豪业圣迪购物广场-每美商场商业圈颇具规模，将会与百度城商铺展开竞争，降低投资者的信心指数。经营人消费人投资人目标客户群分析间接客户经营人消费人投资人目标客户群分析•以购买为目的。用于投资或者投资兼经营的人•是关注我们的发展、经营人的心态、消费人的消费趋势能带来回报而投资的•主要目标客户经营人消费人投资人目标客户群分析•以经营为目的。承租或购买用于经营的人•是非常看中消费人群的潜力，和我们的信誉，前来经营的•第二目标客户经营人消费人投资人目标客户群分析•以消费为目的。到我们的项目进行消费的人群•是最终产生效益，为我们、为投资人、经营人带来利益的群体•间接目标客户，直接目标客户的主要影响因素结论：项目首先要服务于消费人，才能满足经营人和投资人的需求。也就是说，我们的项目推广展现出的消费前景，是投资人和经营人的核心价值点，也是使他们产生信心的最核心要素。项目的本身的升值空间，是影响投资人的最重要因素。那么，除此之外…项目的构建业态•“我只喝XX咖啡，我只要我的百度城。我只…，我只要我的百度城…”•“百度城，24小时不夜城”根据百度城的广告语，我们感觉到了：灯明璀璨的现代气息文化浓郁的时代风采休闲商业的喧哗盛世亲和有佳的明朗气质项目的构建业态构建业态描述：文化产业、娱乐产业、休闲购物产业、旅游餐饮产业围合式设计的商业群◈文化产业〉教育文化、历史文化、旅游文化、渔猎文化……◈娱乐产业〉大型KTV、酒吧、咖啡厅、大片影城、体测健身中心、SPA按摩保健中心、网络游戏工厂……◈休闲购物产业〉休闲体育文化用品（服饰、器具）、音乐美术教育用品（设备、材料）……◈旅游餐饮产业〉商务活动餐饮、宾朋聚会餐饮、西餐厅、齐鲁特色餐饮……推广主题我们需要推广主题体现以下要素：迎合目标客户的价值点展现项目的优势体现项目的构建业态东方未来的曼哈顿，威海现在的聚宝盆推广主题诠释东方未来的曼哈顿，威海现在的聚宝盆•未来：暗指有很大的增值空间，迎合了目标客户的价值需求。•曼哈顿：世界上最繁华的商业区，吻合百度城的形象定位，符合目标客户的文化特点。•聚宝盆：赚钱，符合目标客户的实际利益。第二部分营销推广策略广宣通路和推广渠道的研究研究通路的目的：•了解目标客户的信息沟通渠道，有的放矢。•通过在这些渠道上的广宣影响目标客户。•有效招募活动的参与人群。•扩大影响力。•在有限的资金预算下，找到性价比最高、花费最少的宣传渠道。广宣通路和推广渠道的研究电视广告分类特点宣传力度大，持续时间短，花费高。适合以提高品牌形象为目的的大型企业。报纸广告宣传面广，持续时间短，花费高。适合以提高品牌形象和销售为目的的大、中型企业。网络广告传播范围广，针对性强，持续时间长。灵活，成本点，附加值高。适合以提高品牌形象、销售等为目的的各类企业。电台广告持续时间长，针对性强。精准营销包括线上线下的公关事件、DM单发放、直邮信等形式的宣传方式，宣传力度大，针对性强，成本低。户外广告影响力大，百度城现在使用的户外广告牌可以直接使用。广宣通路和推广渠道的研究根据分析，我们建议采用以下方式进行推广：•电台广告，符合目标客户的特点。•线上活动：宣传造势，扩大影响力。•软文宣传：为活动预热。•线下活动：促使客户签单。•精准营销活动：是意向客户成为深度意向客户，邀请参加活动。宣传推广节奏预热造势阶段销售高潮阶段深入推动阶段•散播招商信息•使目标消费者知悉本次招商的基本信息•寻找目标客户•再次提升百度城品牌知名度•刺激意向客户为准客户•促使签单•预计大部分商铺在此阶段完成租售•至此，大部分商铺已租售完成。针对少数为完成租售的商铺，进行前期宣传的延续。预热造势阶段线上活动1软文传播2BBS论坛炒作3精准传播4户外广告5电台广告6预热造势阶段-线上活动主题：“百度城杯--《我与店的故事》网络征文大赛”形式：作者根据自己的创业历程或者创业梦想撰写成文，发遍在网络上，由网友投票确定各种奖项。要求：参赛者必须填写真实有效资料，必须是本人的真实经历。目的：寻找创业者，提高影响力或一家情致优雅的酒吧或一件小小的品牌专卖店或…如今的它或许已颇具规模也或许，它现在仍在我的梦境中无论怎样，我与它都有着共同的历程或是一路艰辛或是已功成业就与它总有一段记忆深刻的故事预热造势阶段-软文传播序号类别主题传播周期渠道1新闻“威海聚宝盆--百度城商铺将于XX正式招商”一周威海及周边门户网站2综述以百度城为例-浅谈政府政策对房价的影响一周威海及周边门户网站3评论百度城，欲打造东方的曼哈顿一周威海及周边门户网站4评论从百度城上分析市政府的宏观政策一周威海及周边门户网站5评论百度城告诉你，未来的城市中心在哪里一周威海及周边门户网站预热造势阶段-BBS论坛炒作BBS是一个十分强大的网络营销工具，具有很多非常有价值的功能。BBS论坛营销传递客户产品或者活动的信息引导舆论方向什么是BBS营销？增强与目标客户的沟通是危机公关有效的手段预热造势阶段-BBS论坛炒作软文发布活动炒作对线上活动论坛上进行炒作。根据活动主题在论坛进行有针对性、有引导性的话题讨论，根据各个阶段的宣传需要进行炒作方案的制定和效果评估。预热造势阶段-BBS论坛炒作这是门户网站论坛里的讨论，除了发起主动的讨论以外，还要尽量引导用户自发讨论的方向。预热造势阶段-BBS论坛炒作炒作帖子样例：主题一：《威海信息港组织创业有关的有奖征文比赛啦》——刚在信息港上看到《我与店的故事》的征文比赛，一颗小小的心开始萌动了，不是为了拿奖，而是想起了我与我那家小茶馆的种种故事。那是一段艰辛而又幸福的历程啊。回贴一：是啊，我也看到了。回贴二：我也有同感，我经营的是品牌服装专营店，准备过程确实辛苦啊，参加！回贴三：楼上两位都已经功成业就了，我现在还只是在梦想阶段。我想开一家SPA，可是好难。回贴四：…..注：以上帖子会以多名用户身份回帖。预热造势阶段-精准传播•DM单•直邮信预热造势阶段-电台广告脚本：东方未来的曼哈顿，威海现在的聚宝盆。威海百度城商铺正式招商，超过XXXX的强力消费群体，XXXX的年消费力，威海不久后的经济商业中心，敬等您的加入！详情垂询xxxxx销售高潮阶段线下活动1软文传播2BBS论坛炒作3精准传播45户外广告牌销售高潮阶段-线下活动活动主题：百度城商铺招商竞标会阐述：•以邀请函和电话的方式邀请意向客户参加。•竞价会的方式进行。•产权购买优先、大品牌优先的选择。•可举办多期。销售高潮阶段-软文传播序号类别主题传播周期渠道1新闻百度城商铺竞标会将于XX举行一周威海及周边门户网站2新闻百度城商铺招商火热，XX品牌相继进驻一周威海及周边门户网站3评论从百度城招商看威海商业圈的转移一周威海及周边门户网站4评论不可不关注的经区商业圈一周威海及周边门户网站5评论是什么吸引了大品牌的目光一周威海及周边门户网站