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大型商业地产开发设计策略如何打造成功的购物中心购物中心规划设计策略第一章大型商业地产的综合开发策略第二章购物中心的空间组织设计第三章交通组织及流线设计第四章中庭的设计策略第五章主力店的设计策略第六章消防系统的设计策略第七章景观系统的设计策略第八章室内环境的计划策略第九章标识系统的设计策略第十章服务设施的设计策略第十一章购物中心的主题设计策略第一章购物中心的综合开发策略一、多功能综合开发成为主流模式二、多功能综合开发的优势三、综合体功能组合模式四、购物中心业态组合模式《2009中国城市综合体开发调研报告》全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会“2009年土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2009年地产行业新的开发潮流。”综合开发的优势：可以提供高品质的服务，更城市化的生活。可以对城市或区域的城市功能进行补充和完善。整体体现功能和优势，综合体内功能互补、优势互补，能提高获利能力和项目溢价。一、多功能综合开发成为主流模式《2010中国商业地产发展报告》中国商业地产联盟2010年中国商业地产发展特征：开发模式上，城市综合体、购物中心仍然是主流模式；东京MIDTOUWN东京六本木5585350188.16.36.65.87.54.1175.03.82000200120022003200420052006新天地周边房价上海平均5.33.73.53.34.05.1200120022003200420052006单位：千元/平方米上海新天地带动的周边房价与上海市平均房价对比单位：千元/平方米“上海新天地”周边物业年平均增长率超过50%,远远超过上海市12%的年平均增长率,良好的物业运作产生超常规的价值增值。全国商业物业价格自2001年持续上涨,年均增长10%,土地增值空间大,通过持有物业，可以获取资产和土地的双重收益。综合收益。全国商业物业售价趋势B、：二、多功能综合开发的优势１）提升区域土地价值,从后续开发中获得更多利益，提高项目2005年四月开业。一期商业面积18万，总建筑面积55万。沈阳万象城总面积60万一期20万购物中心、6万办公楼，二期高档住宅酒店、酒店式公寓。杭州万象城总面积80万一期24万购物中心、14万住宅，后期有11万写字楼、6万酒店、25万服务式公寓。2）组合销售物业和持有物业的长短期效益提高资金利用率和投资效益。襄樊万达广场开发模式：以综合性大型购物中心为主体、结合室外步行商业街、写字楼、高级住宅、酒店等集商业服务、商务办公、文化娱乐、居住等多元化结合的城市综合体。产品特点：城市综合体概念以及购物中心提高项目价值，住宅、写字楼、室外商业街商铺出售，加快资金周转，提高项目整体效益。出售商铺在购物中心的成功下可获得更高的资金回报。购物中心及其他持有物业以租金以及物业升值获得投资回报和盈利。3）功能互补能极大提高项目聚客能力和消费机率。3）功能互补能极大提高项目聚客能力和消费机率。三、综合体功能组合模式娱乐设施SHOPPINGMALL（购物中心）酒店式公寓购物中心办公楼酒店公共交通设施商业功能博览设施其他设施高级住宅社会功能四、购物中心业态组合模式百货类超市类零售类百货店综合超市专业超市专业店服务类机构类专卖店餐饮类娱乐类文化类运动类中餐影剧院书店溜冰场西餐游乐场乐器店滑雪场咖啡厅儿童游戏音像店健身房旅行社银行医疗机构美容美发邮局茶楼电玩教育培训攀岩SPA特色餐饮ＫＴＶ零售主力店餐饮次主力店娱乐功能店第二章购物中心的空间组织设计一、建筑空间的功能多元化与社会化二、购物中心建筑空间的设计要点三、空间设计品质的评价标准四、购物中心的空间组织形式一、建筑空间的功能多元化与社会化1、功能多元化与社会化是购物中心内部功能空间的现实状况和发展方向。2、应合理设计多元化和社会化空间的功能、形式和位置，与其他功能完美融合，发挥其吸纳人流的作用。3、应为空间功能的多元化和社会化提供完善的设施设备条件。4、合理配置功能多元化与社会化空间的面积，不应片面追求使用率。二、购物中心建筑空间的设计要点（1）建筑空间应与商业流线紧密配合。（2）建筑的室内外空间应能完美结合。（3）建筑空间应生动活泼、富有趣味。（4）建筑空间应具有良好的空间尺度。（5）建筑空间应具有良好的方向感和定位性。（6）建筑空间应具有良好的舒适性。（7）商业建筑的空间应是商业为主导的空间。（8）选择合适的层高和柱距，保证空间使用的合理性和灵活性。三、空间设计品质的评价标准成功的购物中心建筑空间设计应该能够成功的调整优化顾客对路线和空间总量的心理认知尺度。如果一个大型购物中心被大多数顾客认为比它的实际面积小很多，那么这个购物中心的空间设计是成功的，说明空间的组织结构紧凑，空间对客流的利用率高，对顾客的引导性强，空间趣味性足够，有效的降低了顾客生理、心理疲劳感的产生，具有良好的空间品质。相反，则说明空间松散、无趣，无效路线长，加长、加大了顾客的心理路线和对空间感受，导致顾客易产生生理和心理的疲劳和厌烦。曼谷SIAMPARAGON50万㎡的超大规模。224米X180米四、购物中心的主要空间组织形式1、封闭室内空间为主的空间组织形式2、开敞的室外空间为主的空间组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（1）多中庭串联的带状空间为主的组织形式。（2）以主中庭为空间中心的组织形式。（3）带状空间为主的组合形式。（4）以大平面为主的组合形式。（5）纵向多中庭空间组织形式。（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。大阪永旺北花田MALL东京LaLaPortL2（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式北京金源MALL68万㎡的超大规模,长600米、宽120米、七层高。北京金源MALL1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式曼谷SIAMPARAGON50万㎡的超大规模。224米X180米（1）多中庭串联的带状空间为主的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式上海龙之梦32万㎡（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式香港时代广场（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式广州天河城（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式广州正佳广场广州正佳广场广州正佳广场（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式东京表参道Hills3.4万（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式北京金融街购物中心（2）以主中庭为空间中心的组合形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式北京金融街购物中心（3）带状空间为主的组合形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式DubaiFastivalCityDubaiFastivalCity1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（4）以大平面为主的组合形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（4）以大平面为主的组合形式（5）纵向多中庭空间组织形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（5）纵向多中庭空间组织形式1、封闭的室内空间为主的空间组织形式大阪NABMAPARKS24.38万（6）中庭外部化的组织形式。大阪NABMAPARKS24.38万（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式福冈博多水城23.45万1、封闭的室内空间为主的空间组织形式福冈博多水城23.45万1、封闭的室内空间为主的空间组织形式上海百联西郊购物中心占地3.4万建筑面积11万（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式上海百联西郊购物中心（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式北京世茂天阶（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式北京SOLANA蓝色港湾北京SOLANA蓝色港湾（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式深圳COCOPARK1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（6）中庭外部化的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（7）综合布局的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（7）综合布局的组织形式。佛山南海盛明国际广场1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（7）综合布局的组织形式。佛山南海盛明国际广场方案一B071、封闭的室内空间为主的空间组织形式（7）综合布局的组织形式。1、封闭的室内空间为主的空间组织形式（7）综合布局的组织形式。青岛城阳宝龙城市广场2、开敞的室外空间为主的空间组织形式建筑面积22万，中心广场面积3.5万，02年10月1日开业北京三里屯VILLAGA总投资30亿元，总建筑面积34万平方米地址：加拿大英属哥伦比亚西温哥华西南皇家公园开发商：Larco投资公司建筑周期：2003-2004总面积：22760㎡商店数：35加拿大TheVillage@parkRoyal第三章、交通组织及流线设计一、交通组织及流线设计目的二、外部交通流线的设计策略三、内部车流动线的设计策略四、内部人流动线的设计策略一、交通组织及流线设计目的1.使各类使用者及货物能够全天候顺利地进出。2.合理组织各类流线避免相互交叉、相互干扰。3.利用各种方法最大限度将人流吸引、导入购物中心内部4.有效组织内外部动线，使顾客能从多个楼层进入，创造多个首层，提高整体效益。5.合理组织客流动线，消灭盲区，引导顾客用最短的距离到达每一个铺面。6.高效组织、设计客流动线，利用客流，使顾客流线在合理的前提下经过尽可能多的商铺，增加随机购买机率。7.通过动线设计合理增加顾客在购物中心内的滞留时间，增加关联消费机率。8.使顾客在购物过程中通过动线的变化和对空间及环境体验，提高愉悦感，不易疲劳和厌倦。二、外部交通流线的设计策略１、选址时应使基地具有良好的交通条件。地铁上盖物业多个公交线路及站场四通八达的市政道路２、综合分析项目的交通条件，合理设计各出入口位置。３、对项目的公共交通条件进行改善和调整。设计通路使项目与地铁对接引入并合理安排公交站、场的位置４、调整优化项目的市政道路条件。对基地周边的路口及导流设施进行调整和设计，充分利用市政道路及交通、停车设施。５、多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多首层。地铁出入口地铁站公交站及换乘中心与其他建筑的通道６、合理设置上落区保证各种客用车辆及顾客全天候顺利进出。ＩＦＣ（国际金融中心商场）位于香港地港铁香港站上盖,含有：荃灣綫中環站、港島綫中環站、東涌綫香港站、機場快綫香港站设有市区登机厅。设有巴士总站，连接中环码头。ＩＦＣ（国际金融中心商场）Elements（圆方）位于香港港铁九龙站上盖,包含有：港铁东涌九龙站、机场快线九龙站并设有市区登机厅。设有机场快线巴士站、过境巴士站、小巴总站、巴士总站。连接九龙塘九广铁路隧道连接地面2个地面出入口间距100米巴士总站约17条巴士线路的士站地面出入口香港城市大学连接九龙塘地铁站香港又一城香港又一城Ｇ层香港又一城深圳万象城深圳万象城深圳万象城地铁“世界之窗站”深南大道地铁二号线假日广场地下巴士站地铁一号线紧临城市主干道----深南大道，多达50条公交线路通达全市,地铁1、2号线站厅与项目地下B2层直接相连，假日广场是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业。深圳益田假日广场酒店/L2层下沉式广场/B1层L3层L2层深南大道/L1层地铁站厅/B2层B3层四个首层设计-利用地形高差使商场形成多个首层，实现商业价值实现最大化。深圳益田假日广场B2层地铁站厅地下公交站深圳益田假日广场美食天地FoodCourt深南大道B1层深圳益田假日广场品牌旗