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1重庆市渝中区大坪片区商业发展定位研究（主体报告）2前言受重庆市渝中区商业委员会委托，ATKINS顾问有限公司承担了《重庆市渝中区大坪商业发展定位研究》项目。根据项目的需要，工作内容分为“大坪片区商业发展背景与驱动力分析、商业发展定位及功能构成研究、重点地段功能配置研究”三个部分展开。项目组通过与渝中区大坪板块发展领导小组座谈、大坪商圈反复调研、重庆五大商圈的实地考察、开发商和运营商专项访谈，并认真分析研究数据、报告和资料，借鉴上海、广州等发达地区的片区商业规划经验和思路，开展对大坪资源背景、重庆城市发展机遇、片区商业发展模式、商圈竞合发展趋势等领域的专题研究，以及在ATKINS内部专家组的多次讨论的基础上，逐步形成《重庆市渝中区大坪商业发展定位研究》总体报告。在本项目的研究过程中，得到重庆市渝中区大坪板块发展领导小组相关领导的大力支持，在此表示衷心感谢！ATKINS顾问有限公司大坪项目组3文本目录2、大坪商业发展背景分析3、大坪商业发展综合评估1、规划目的和依据第一部分背景分析第二部分发展定位与业态规划2、主题与功能定位1、商业发展思路3、业态规划第四部分开发策略与推进措施2、开发阶段建议3、政府措施策略建议1、开发原则第三部分商业总体规划布局2、一核：CCD核心区布局3、两片：特色商业区布局1、商业规划依据与总体规划5、三点：社区商业布局4、三带：CCD核心区延伸带商业布局2.1商业中心区发展驱动要素2.2消费结构2.3竞合格局2.4资源条件2.5小结：大坪面临的商业环境2、主题定位3、功能定位与业态规划1、对开发主题的思考4、功能组合七牌坊发展定位与业态规划主体报告七牌坊报告4文本目录2、大坪商业发展背景分析3、大坪商业发展综合评估1、规划目的和依据第一部分背景分析2.1商业中心区发展驱动要素2.2消费结构2.3竞合格局2.4资源条件2.5小结：大坪面临的商业环境5规划目的重庆各大商圈成长迅速，渝中区面对商圈分流、商业消费和商务活动外移等重要因素，其商贸发展需要进一步挖掘经济增长点，实现新突破，大坪需要建设成为渝中区新的增长极大坪面对周边商业的发展，需做整体统筹规划，形成自身商圈合力，并进一步与周边商圈形成联动大坪需要建立、完善具有自身特色、对周边、渝中区乃至重庆商业发展有引擎带动作用的商业中心，并逐步与解放碑商业中心共同构成渝中“双核”规划依据重庆市城市总体规划（1996－2020年）重庆市渝中区十一五规划纲要重庆市渝中区商贸流通建设与发展“十一五”规划等参考资料重庆直辖10周年数据与分析（2007年）重庆市渝中区经济普查资料汇编（2004年）重庆市渝中区商贸流通发展文件资料汇编重庆流通产业改革发展调研课题报告集等东京六本木商业中心、美国布鲁克林地区、上海五角场片区、上海新天地、上海大宁国际商业中心等案例1.规划目的和依据64.产业驱动2.交通驱动3.消费驱动1.政策驱动：商业中心驱动因素通过规划和引导，在规划区设置有引擎效应的公建项目，或政府搬迁借助交通枢纽功能吸纳并集聚外部商务、旅游、休闲客群，促进区域商业消费和商贸服务发展通过注入具有吸引力的特色商业消费设施，引导并带动区域商业能级提升借助片区商务办公、金融贸易、产业服务等功能发展延伸的相应服务配套带来的商业发展机遇通过对东京六本木商业中心、美国布鲁克林地区、上海五角场片区等城市中心区更新模式分析1），提出中心区发展的四个关键驱动因素：2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素：国内外商业中心的发展规律研究1)注：1）具体案例研究见附件一7大坪处于重庆“一小时经济圈”核心区，商贸集聚和辐射作用明显“一小时经济圈”包括重庆市主城九区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）及周边的涪陵区渝中区作为城市发展极核、整体提升核心区的商贸功能能级的内在需求推动大坪商业提升渝中区作为重庆市的主城区，以特大城市作为重庆市生产力布局的“点”，将发挥强化其在信息、科技、商流、物流、金融、文化等方面的集聚、创新和辐射的极核作用大坪规划为渝中区西部的商贸中心和信息中心渝中区的最新功能定位为“四中心、两高地、一枢纽”，而大坪就占了其中的“两个中心”和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地从城市规划发展分析，以大重庆“一小时经济圈”为依托，以推动渝中区成为重庆商贸极核为导向，整合、吸纳空间优势资源、促进大坪商贸能级逐步跃升2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素：重庆城市规划的角度8几何中心——与城市外环高速环绕，具有良好的联通性根据重庆市“十一五”高速公路规划，2020年将建成“三环十射三联线”高速公路骨架的总体规划枢纽中心——大坪地区将成为各组团的轨道交通枢纽与换承中心轨道1、2号线在大坪将形成换承中心轨道横贯了重庆市渝中区、高新区、沙坪坝区等人口最多、商业最繁忙、交通流量最大、学府与产业带最集中的城区交通窗口——大坪处于渝中半岛咽喉位置，渝中区对外联系的重要交通枢纽大坪紧邻成渝高速公路起始端，长江路、菜袁路穿城而过，联系渝中区半岛和以西各组团的大坪正街、长江二路、菜园路在本区域相交。正在修建的高九路、红黄路和嘉华大桥将进一步凸显大坪交通枢纽地位交通资源的聚集推动大坪区域成为交通枢纽节点，将带来人流、物流、商流的汇集，为发展都心型高能级商贸和商业奠定了良好的基础2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素：重庆交通发展的角度9对服务性产品（教育、文化、休闲等）的需求将持续上升服务性消费占消费支出的比重也由18.7％提升到了31.6％。生存型消费降低，处于发展型消费向享受型消费提升阶段2006年起，重庆市的人均GDP超过1,700美元，社会消费结构将向发展型、享受型升级渝中区向休闲文化需求跃升渝中区衡量居民生活质量的“恩格尔系数”（居民食品支出占消费支出总额的比重）从1996年的56.4%下降到2006年的34.2%消费结构从生存型为主导向服务型、享受型消费产品的转型和提升，将促进中高层次文化娱乐、休闲商业服务的集聚人均GDP与消费结构关系示意500美元1000美元3000美元人均GDP从众消费心理生存型消费发展型消费彰显财富/身份精神享受个性消费创意消费享受型消费精英引领消费社会消费特征6,07924,98905,00010,00015,00020,00025,00030,0001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%平均工资增长率渝中区城镇经济单位职工年平均工资2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素：重庆消费结构/需求的角度10中高端生产型服务业是促进重庆产业提升的重要增长级服务于制造业发展的相关研发、物流、商贸、商务等产业应成为重庆市主城区未来发展的重点渝中区投资驱动向创新驱动阶段转变渝中区2006年人均GDP为34697元，按现行汇率计算折合49567美元，接近了5000美元。发展创意产业具备了经济条件渝中区十一五规划表明，渝中区要加快金融业、科技信息业、都市旅游业、文化、中介服务业、医疗保健业这六个服务产业文化产业、创意产业对经济的推动作用日益显著创意产业成为重要的经济增长点。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增有选择性地导入对创新驱动阶段有重要作用的产业类型，将对大坪片区的经济发展产生引擎性带动作用。2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素：重庆产业经济发展的角度11重庆都市消费发展特点：把握代表城市消费发展特点，尤其是从主流客群（城市精英、中产阶层）生活方式需求变化中提炼大坪片区发展方向，寻找满足主流消费的消费内涵发展路径：大坪具备发展城市中央都心型功能片区的关键要素条件，但必须：“跳出大坪看大坪，跳出渝中看大坪”国际化——重庆的大坪本地化——渝中的大坪商圈竞争及业态发展特点：在城市、区域商圈竞合中寻找大坪差异化发展的路径大坪空间资源及发展特点：充分挖掘大坪的内部潜力，形成与解放碑、化龙桥、石桥铺等周边区域的联动发展，推动大坪商业升级2.大坪商业发展背景分析2.1商业中心区发展驱动要素小结122.大坪商业发展背景分析2.2消费结构2）：城市居民收入与消费变迁引致新的商业需求重庆2001年恩格尔系数自2003年降低到40％以下，整个社会从此进入了基本富裕阶段，基于消费结构的一般规律，从2003年重庆市人民对服务性产品（教育、休闲、娱乐等）的需求将持续上升。从重庆市1996年和2006年城市居民消费结构变化来看，重庆城市居民生存型消费比重逐渐降低，而发展型、享受型消费如教育文化、医疗保健等比重逐渐增大。渝中区的“恩格尔系数”从1996年的56.4%下降到2006年的34.2%，标志着区内居民消费结构的调整与升级，从基本生活需要向更高层次的休闲文化需求跃升。在大坪区域人的消费构成中，2006年食品所占比例为36.6%，与九十年代初相比，下降了近十几个百分点，而娱乐教育文化服务和医疗保健快速增长。生存的需求（Existence）心理与安全的需求关系和谐的需求（Relatedness）有意义的社会人际关系成长的需求（Growth）人类潜能的发展、自尊和自我实现重庆市、渝中区城市人口的收入水平、支出水平及其结构，类同于上海、北京2000年左右的状况，上海、北京商业本世纪在业态、空间上的演变轨迹对大坪的发展有一定借鉴意义。•追求和谐关系•追求品质生活•追求休闲娱乐注：2）详细研究见附件二132.大坪商业发展背景分析2.2消费结构：整体收入的提升推动城市中产阶层发展壮大中产阶层占比中产阶层规模（万人）上海12%164.17深圳14.2％120武汉11.2％81成都12.2％80考虑到重庆市特殊的人口结构，在估测重庆中产阶层时，我们主要基于都市一小时经济圈内的城镇常住人口。根据我们选定的这些标杆城市的情况，重庆市的中产阶层应占人口总数的10-15%，按照2006年底的人口统计数据，这部分人口规模大致为：70-100万人。国内一些城市中产阶层的情况大坪渝中重庆其它中产阶层总人口（次）4-5万人12.6万人10-15万人70.4万人50-70万人929.7万人6850万人次14重庆目前金字塔型的社会结构高收入人群中产阶层低收入人群高收入人群中产阶层低收入人群未来纺锤型的社会结构按这个标准，目前重庆城市结构为金字塔型结构，但其规模不断壮大，将逐渐成为社会主流，未来重庆的社会结构也将向纺锤型过渡。以创意精英人群为主体的中产阶层快速发展，将深刻影响城市的生活方式。Veblen（19世纪后期）认为，中产/精英阶层是消费表现出由收入、职业引起的阶层变化。中产/精英阶层的消费具有“非物质”的特点，由主要满足享受、显示富力逐渐向内涵智力和审美精通方面转变，是高级的、有价值的，满足人的精神、审美、文化需要。2.大坪商业发展背景分析2.2消费结构：重庆中产阶层在崛起，并且将逐步成为都市消费主流15中产/精英阶层界定创意精英阶层顶级成功人士企业管理人士专业技术人士中产阶层追求事业和个人的发展，文化、教育、交通工具、社交方面等方面的消费比例较大，也即在发展型和享受型消费方面支出更大。由追求时尚开始关注到生活方式和生活品质，追求品质、品牌、品味。需求主要倾向子女教育、休闲娱乐、养身健身、高档住宅和汽车消费。子女教育10.9%应酬10.3%股票8.5%汽车9.3%储蓄16.9%投资15.7%其他7.8%保险7.2%医疗保健6.1%服装鞋帽7.3%国内中产阶层消费结构1.居与商相对不分离：居住与商务相互契合，希望能够便捷地得到一站式特色性商业服务2.业与商相对不分离：工作与生活相结合，衍生个性化商业与商务混合体中产/精英人群追求融“商-业-居”一体化的文化生活模式：2.大坪商业发展背景分析2.2消费结构：中产/精英阶层将成为文化休闲性消费