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地控产业地产产品线汇报目录一、产业地产产品线方向选择二、产业地产产品线战略规划•战略目标与定位•三种模式•基金方案•团队构建与组织进化•五年规划三、决策需求住宅城市综合体商旅文养老地产其他发展中……产业地产地产控股的”全产业链，多产品线”的战略格局，可以给投资人不同的投资产品，不同收益的组合选择，并且平衡市场风险。背景（1/2）方向选择办公楼32%零售37%工业21%医疗10%多样化26%零售24%居住15%工业10%商办10%汽车旅馆8%医疗保健7%美国REITs市值美国工业Reits总市值约2300亿美元新加坡工业Reits总市值约31亿美元新加坡REITs市值作为产业地产分支的工业物业，已成为成熟基金市场重要的组成部分。从发展看，产业地产有巨大的空间，是稳定和不可或缺的细分市场；也是全产业链发展的重要一环。广义概念：以一种或多种产业形成核心，复合相关配套需求（住、商、娱乐等），带动片区的综合发展。扩大产业地产搜索范围，寻找价值链更高的投资方向和产品组合：在现阶段，产业地产可以扩展范围，发挥拉动效应，为集团获取更多优质土地资源；并通过地产开发能力的嫁接，获取更理想的收益组合。物业价值较低工业楼宇为主的业务（产业地产狭义概念）发展周期较长基金化主题化专业化(不适宜作为短期启动方向）狭义概念：以产业为依托，发展工业业楼宇、仓储、研发用房等专业型物业。背景（2/2）方向选择产业地产目标方向选择四项原则：1.具有较好的盈利能力2.具有快速复制能力；3.能提供获取成片低价优质土地机会；4.符合产业地产未来行业发展趋势的业务，抢占市场先机；产业价值链市场物业价值高低产业服务链发展空间大小生产制造空间研发办公空间孵化空间计算/后台服务空间产业科技新城商贸交易中心复合科技商务园区物流仓储空间聚焦生产性服务业与商贸流通服务业相关产业地产发展机会，我们聚焦下述方向：方向方向选择生产性服务业（主题商务园区）产城一体开发（复星科技城）商贸物流业（商贸综合体）目录一、产业地产产品线方向选择二、产业地产产品线战略规划•战略目标与定位•三种模式•基金方案•团队构建与组织进化•五年规划三、决策需求投资开发平台基金管理平台复星产业地产基金管理复星产业地产资本控股（星泓资本）复星产业地产项目运营管理因产业地产项目的复杂性与特殊性，前期将成立投资开发平台，承担大型项目控制、重点项目运作、业务合作等职责。在基金获得项目之后，接受委托负责项目建设管控与运营管理。根据投资方向分别设立不同主题基金：主题商务园区发展基金（短期）商贸综合体发展基金（短期）产业综合体发展基金（中期）通过主题化、专业化、基金化的运作，以模式创新、产品创新作为动力，打造金融+开发复合的产业地产综合性投资集团，持续贡献资产管理收益和开发利润。目标与平台战略目标与定位复星产业地产资本控股（简称星泓资本）合作伙伴AGP(Ltd)投资人LP股比50-100%股比0-50%有限合伙基金1基金管理公司（Ltd）基金管理委托（2%）开发建设公司（Ltd）实现收益目标，根据分配方案分配利润100%控股100%控股若A股比为0，则为复星产业地产单独GP代建收取总投资3.5-4%开发建设委托实体项目全资、控股或者参股前期运作、锁定项目；管控建设运营；代建合作接口2合作接口1运作构架技术支持项目资源品牌团队品牌案例产品设计基金募集项目投资和退出利润Carry利润战略目标与定位商贸综合体CommercialandTradeComplex主题商务园区ThematizedBusinessPark产业综合体IndustrialComplex123三种模式主题基金ThematizedFund类型内容案例西南商贸城、华南城、广州国际轻纺城等商业模式以专业批发交易为核心，集聚经营户多、周转率大的市场群，配套仓储、会展、办公、酒店、公寓、城市公建等设施，打造功能与软件全面升级、专业市场与电子商务完美融合的商贸综合体盈利模式出售商铺及配套设施+核心物业持有出租（打包出售）+专业市场物业管理收入合作对象地方政府、行业协会、商会、大型专业市场经营者、行业龙头企业募集对象原有专业市场经营者、商户、生产厂商、经销商、代理商，机构投资人、高净值人士等区域选择区域选择聚焦经济增速相对较快、发展潜力较大，但现状专业市场总量相对较少的中西部地区，优先级一是区位交通条件良好的城市新区，优先级二是现状商圈的升级改造风险点销售风险、运营风险和商户风险1.商贸综合体：摘要三种模式项目内容销售、租户或服务对象定价策略营销模式商贸城开发与运营•批发类交易市场商铺的开发与运营•主要集中在地级市的新区，城区人口100万以上，辖区、县人口500万以上，区位、交通良好•租户：原有专业市场经营者、商户、生产厂商、经销商、代理商•销售对象：商业经营者及相关投资者等•自有物业通常与租户采用“固定租金+年度递增”的方式确定各年度的租金，部分租户按营业额一定比例抽成•销售部分综合考虑当地物业价格及潜在投资者意向调查•依据复星的品牌影响力，与工商联、行业协会、商会签订战略合作关系，完成主力商铺和次主力商铺招商•依据第三方营销代理机构，完成销售型商铺的销售配套物业开发与销售•结合商贸综合体的业务开发，建造部分中档及以上住宅、公寓及公寓式办公•住宅和公寓产品的目标客户为城市中高收入者•公寓式办公的目标客户主要为商贸企业及投资型客户•以市场定价为原则，根据每个项目的所在城市和区域市场价格变化，结合销售期的市场情况、项目的经营要求以及销售态势等因素综合确定•自行销售，或者代理销售酒店开发与运营•以商贸综合体内的经济型商务酒店开发、运营为主•酒店主要消费群体为商务采购客户、销售客户、旅游客户•依据所处城市同类价格水平及客户市场细分，提供高品质酒店服务，实行优质优价策略•借助商贸综合体不同功能设施之间的协同效应，吸引稳定的商贸客户物流设施开发•将物流仓储设施出售或租赁给市场租户或第三方物流企业，为商贸城内各类交易客户提供高效物流仓储服务•第三方物流企业•市场租户•参考同类物流仓储服务设施，结合潜在客户意向调查•自行销售，或者代理销售商业运营与物业管理•商业管理：租户的调整与租金的收缴、商业业态的布局调整，实现商贸综合体的持续繁荣、以及商户与业主的共赢•物业管理：商业物业管理、公寓物业管理•商贸城业主及租户•公寓、住宅、公寓式写字楼业主及租户•依据当地政府批准的收费标准，结合市场情况，确定各项服务收费—商贸综合体：主营业务三种模式复星具备政府关系、资本募集能力等要素；接下来的关键是通过外部合作和自主孵化相结合，获取投资建设与招商运营方面的能力分类核心要素复星现状评估如何解决资金来源资本募集能力★★★★☆复星已具备项目获取与开发建设政府关系（项目获取）★★★★☆复星已具备投资建设能力★☆☆☆☆近期与外部专业团队合作中远期由产业地产产品线孵化投资建设团队招商与运营招商能力★☆☆☆☆近期与外部专业团队合作中远期由产业地产产品线孵化招商团队运营能力★☆☆☆☆由产业地产产品线孵化运营团队核心要素商贸综合体：核心要素三种模式高效推进项目，快速形成规模，快速招商，快速销售，保持高周转率初步市场调查投资申请报告资金募集土地获取规划与建筑设计项目建设主力商户洽谈主力商户协议项目招商、销售投资协议方案设计深入市场调查市场调查政府接洽资金募集项目设计项目建设时间轴时间轴时间轴商贸综合体：操作模型三种模式类型内容商业模式通过整合复星产业资源，在发展前景较好的城市新区为集团和地产各板块控制大片土地储备，以产业导入加商业、居住开发盈利模式土地转让+部分二级项目开发收益+综合运营收益+区域税收返还分成，形成四级收益循环区域选择重点选择未来将在区域经济中承担经济中心城市职能的二线城市新区。这些城市科教基础良好，制造业和服务业在经济腹地中具有竞争优势，同时具备进一步城市化的空间。如西安西咸新区，长沙长株潭核心区等合作对象地方政府、管委会开发平台、地方城投、行业龙头企业募集对象A、各类开发企业（商业、住宅、产业开发商）-----地价优惠B、园区开发企业（基础设施、景观施工、能源供应商等-----优先提供外包合同）C、其他投资机构风险点招商风险、资金风险2.产业综合体：摘要三种模式一级土地开发•依托复星产业资源，制定复星集团与地方政府利益一致的区域开发战略规划；以此为基础进行区域内一级土地开发；•销售对象包括复星有关的产业企业，以及外部企业。核心区域部分项目的二级开发•借助整体开发优势，对开发利润率高的部分核心区域项目进行自主二级开发，包括办公楼、酒店、住宅等物业产业综合体：主营业务三种模式分类核心要素复星现状评估如何解决资金来源资本募集能力★★★★☆复星已经具备项目获取与开发建设政府关系★★★★☆复星已经具备地块战略规划能力★★☆☆☆聘请外部专业规划公司投资建设能力★★☆☆☆由产业地产产品线孵化投资建设团队前期大量资金实力★★☆☆☆银行贷款、对外募集招商与运营产业招商★★☆☆☆以复星产业资源为引领，与地方政府招商部门合作产业综合体：核心要素三种模式操作模型•通过复星科技城基金首先获取或控制大片土地，通过前期策划、整合、招商，引进核心产业；同时进行节点、景观、公共设施的开发营造，提升土地价值。再根据统一规划引进其他投资者分块进行开发，促进区域共同繁荣。（核心区域可以由复星地产控股各产品线二级开发）前期战略规划、获取土地•基于复星产业优势，结合地方政府设想，进行前期战略规划•通过符合地方利益的战略规划，获取或控制大片土地核心产业引进，整体环境营造•通过复星产业资源和外部招商，引进核心产业•同时进行节点、景观和公共设施的开发营造一级土地出售、核心项目二级开发•根据统一规划，引进其他投资者进行分块开发•核心区域项目由复星自主开发产业综合体：操作模型三种模式类型内容案例杭州腾飞科技园、联东U谷等商业模式通过与政府平台、开发区及大型国企等资源拥有方合作，共同发起商务园区基金，投资开发主题商务园区，通过出售和出租、运营获取收益。盈利模式出售（快速回收）+出租（核心物业+增值服务）打包收益合作对象A、平台合作：地方政府平台（例：西咸集团）、开发区平台（例：长沙环保园区管委会平台公司）、大型国企及资源拥有方（例：临港集团）B、开发团队合作：对产业招商与运营专业能力较强的开发企业进行项目合作、股权投资（联东等），采取GP+开发的操作思路。（星颐模式）募集对象机构投资人+行业领军企业（定制物业）+中小企业需订购物业（设计基金给予购置优惠）区域选择选取产业基础较好，租金水平较好区域，土地指标紧。政府政策上需要物业可分割出售（预售条件更优），同时给予税收返还政策、产业扶持政策、产业引导基金等风险点政策风险（如工业用地分割销售问题）、市场风险3.主题商务园区：摘要三种模式主题商务园区：主营业务类型内容业务类型一二线具有产业、科研发展基础的科技园区投资开发，并与当地大型产业集团合作园区运营发展。目标客户符合区域产业特点和发展潜力的大中型科技企业及各类科技中小型孵化、加速型企业。开发经营策略•BOT模式、售后回租•办公楼销售收入、租金、公共设施的租赁收入；•企业税收的政府返还；•潜力企业通过股权换租金方式，以获取企业增长收益。增值服务•办公设备租赁、实验室租赁、服务式办公室租赁•公共设施、配套商业的经营管理营销模式•依托复星丰富的企业资源和合作伙伴的优质客户资源、招商能力；•通过相关的风险投资加速吸引加速型企业。三种模式核心要素复星目前是否具备解决构想政府关系——优质项目获取能力通过与政府平台、开发区及大型国企等资源拥有方合作，获取优质土地和各项优惠政策。特殊政策获取能力融资能力——项目策划定位能力——投资建设能力——招商运营能力近期与园区运营知名龙头企业的合作；中远期逐步孵化自建招商与运营团队品牌认知度——主题商务园区：核心要素三种模式“傍大款模式”——通过共同战略契合，形成与政府平台、开发区及大型国企等资源拥有方合作，获得稳定的资源、优惠政策的保证。形成共同战略•形成与合作方的高层互动•达成契合的战略发展协议促进合作伙伴实现双轮发展