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佛山东平新城中央商务区发展策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：佛山市东平新城建设管理委员会汇报稿本报告是严格保密的。本次汇报流程:1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25分钟；3、沟通交流时间，用时20分钟。本报告是严格保密的。世联整体策划思路：1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter1-佛山城市研究本报告是严格保密的。佛山位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势佛山市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部,与广州地缘相连、文化同源。佛山市中心区距广州车程均在1小时之内。毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2小时左右，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动佛山广泛参与世界经济。珠三角经济圈本报告是严格保密的。佛山是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力佛山通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。佛山产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和佛山建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如佛山陶瓷企业在西岸设厂。佛山是全国重要的现代制造业基地，佛山的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。本报告是严格保密的。佛山是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三,人均GDP超过1万美元佛山经济实力在广东省名列前茅。近年来佛山市生产总值呈稳步增长态势;生产总值在珠三角主要城市中排名第三，在珠江西岸城市中首屈一指。0100020003000400050006000700080009000广州深圳佛山东莞中山惠州江门茂名珠海GDP亿元0100020003000400050006000700080009000广州深圳佛山东莞中山惠州江门茂名珠海GDP亿元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%20052006200720082005-2008佛山GDP增长率变化(数据来源：05-08佛山市统计年鉴)2009广东省主要城市GDP比较数据来源：深圳、广州、佛山、东莞、中山、惠州、珠海城市2008年统计年鉴广州佛山大珠三角地区深圳惠州东莞珠海中山江门本报告是严格保密的。随着佛山人均GDP超过1万美元，佛山城市进入新的发展阶段，——在哪些方面需要进一步提升？本报告是严格保密的。1、产业发展：制造业升级、发展生产性服务业现状：二产发达，三产落后目前佛山以第二产业为主，第三产业不发达，无论是商务办公市场还是商业市场都处于一个较为落后的水平；2.20%65.60%32.20%一产二产三产佛山的产业可持续发展必须放在广佛一体化、珠三角城市群的产业分工中进行考虑，包括两个内涵：一是自身制造业的升级完善，这是佛山的基础和优势，不能丢；二是依托于广佛一体化以及自身强大的制造业，发展珠三角的生产性服务业。如果一个城市只是制造业名城，注定要处于城市的边缘化地带，未来的城市化发展是城市群、城市带、城市圈的发展；未来城市的核心竞争力就在现代服务业和第三产业，以此辐射、覆盖和服务于周边第二产业的城市和地区。2008年佛山三产比例本报告是严格保密的。佛山需要建立一个强有力地城市中心，树立现代化城市形象。2、城市建设：建立城市中心，树立城市形象乐从家具澜石有色金属石湾-南庄陶瓷大沥铝材现状：组团式发展，镇强市弱佛山的城市建设滞后于佛山经济发展，经济水平在珠三角高居第三，区城市化发展水平不同。佛山现代的城市形象是模糊的，说到佛山，会让人想到很多特色的产业和大量的专业镇。佛山缺乏一个强有力的市中心，佛山地发展一直都是以组团的方式进行的，这会影响到佛山城市的进一步升级和城市品牌的营销推广。本报告是严格保密的。3、城市文化：发扬传统岭南文化，建立现代都市文化现状：文化品牌缺乏岭南文化:传统历史底蕴都市文化:精英时尚商务&佛山的城市文化建设应包括两个内涵：一佛山是岭南文化之乡应充分发挥传统文化的优势，提升佛山的文化影响力；二现代都市文化的建设佛山需要能够体现现代都市文化的区域出现，例如世界上所有大都市的CBD，都体现了一种现代都市的商务文化、精英文化、时尚文化。本报告是严格保密的。4、低碳、生态环境：建设“低碳生态文明”现状：保护、利用不足对城市环境来说，营造一个良好的工作居住氛围，建设宜居城市，对于招商引资、吸引高素质人才也具有十分重要的意义。生态环保也能够成为一种生产力：利用生态环境可以发展休闲旅游产业，同时，高层次、高附加值产业往往以良好的环境作为前提条件，对于产业的升级和城市转型意义重大。中国经济的发展，在较长的一段时间内，对生态环境的重视程度不足。随着佛山人均GDP步入新的阶段，城市要进一步升级，必须实现增长方式的转变。低碳经济低碳城市节能减排生态环保本报告是严格保密的。在城市发展的大背景下，东平新城、本项目承担怎样的使命？Chapter2-东平新城研究1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入本报告是严格保密的。为配合实施大佛山城市战略，2003年，东平新城项目立项2003年初，佛山市行政区划调整；2003年4月，中共佛山市第九次党代会和佛山市第十二届人民代表大会召开。为加快佛山城市化建设，实施佛山现代化大城市发展战略，佛山市中心组团新城区项目立项；2003年9月，中心组团新城区建设协调领导小组及其办公室，以及中心组团新城区开发建设有限公司成立；2004年，新城区建设正式启动，并陆续完成了东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心及绿化生态环境工程等重点基建项目；2007年4月，市政府将中心组团新城区正式更名为“佛山市东平新城”……本报告是严格保密的。东平新城位于城市“2+5”组团中的中心组团，是重点建设的高标准城市中心东平新城是佛山市政府为实施‘强心战略而重点建设的高标准市中心，其定位为‘佛山市中心城区’、中心商务区、总部经济发展区、公共服务区、具有浓厚岭南风貌的绿色新城佛山市规划城区为“2＋5组团”。“2＋5组团”中的“2”是指：中心组团和大良容桂组团本报告是严格保密的。东平新城的历史使命1、建立珠三角生产性服务业基地，促进佛山城市产业的升级和转型；2、成为广佛都市圈乃至珠三角重要的城市服务节点，将成为佛山向东联接广州、向西辐射粤西的重要支撑点；3、建立佛山现代都市形象，成为佛山城市对外交流、走向世界的新窗口；4、成为佛山的新文化示范区，传统文化和现代文化的融合，本土文化和外来文化的融合；5、成为佛山“生态文明”建设的示范区，打造宜业、宜商、宜居的“三宜新城”。本报告是严格保密的。本项目处于东平新城核心区，主要承担商务办公职能，兼顾商业休闲功能本项目主要承担商务办公职能东平新城空间结构概念模式：本报告是严格保密的。世联对项目使命的理解：1、产业平台。建立珠三角生产性服务业基地，促进佛山城市产业的升级和转型，同时实现和广州产业的错位，促进粤西产业的发展；2、城市名片。建立佛山现代都市形象，成为佛山城市新名片；3、文化窗口。佛山国际化的展示窗口，展现现代都市CBD商务文化、精英文化、时尚文化；4、生态典范。充分利用项目优异的生态环境资源，和办公、商业相结合，打造珠三角新型CBD示范区。本报告是严格保密的。要达成项目使命，我们应如何进行项目的定位？——分别从商务办公和商业两方面进行研究，然后提出项目整体定位。Chapter3-项目整体定位1佛山城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入本报告是严格保密的。12项目商务办公定位项目商业定位3项目整体定位本报告是严格保密的。佛山第三产业发展相对落后，商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从07年环球国际广场等项目开始；完全意义上的高档写字楼的出现是佛山写字楼市场的新时期佛山制造业发达，第三产业发展相对落后，服务行业比重低于全国平均水平，处于起步阶段由于服务行业的基础薄弱，佛山的商务办公市场发展动力不足目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小2.20%65.60%32.20%一产二产三产本报告是严格保密的。写字楼市场平均年供需量仅5-6万平米547486356218330204592482123042020000400006000080000100000120000140000160000180000200320042005200620072008办公楼竣工面积办公楼销售面积办公楼空置面积办公楼出租面积2381426995154665012237324126680100002000030000400005000060000200320042005200620072008办公楼销售面积办公楼销售金额近年来,佛山写字楼年新增量在6万平米以下，租用市场保持平稳。佛山写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内，市场需求有限。本报告是严格保密的。目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块千灯湖金融高新区季华中心商务区老城区老城区：祖庙-汾江中路板块;以大规模旧城改造项目岭南新天地个盘供应为主;商业气氛比商务气氛更浓季华中心商务区：进行规划的中央商务区有11个地块将建成商务物业（写字楼、酒店、商务公寓等千灯湖金融高新区：一期重点规划的商务用地位于千灯湖公园东侧，占地约503亩本报告是严格保密的。祖庙-汾江路板块：形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别项目外，租金和售价水平普遍偏低项目入住企业售价/租金环球国际广场服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约10800元/平米；目前租金约60-70元/平米·月国际商业中心服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的佛山驻点均价约11800元/平米（含2000元/平米装修）;租金60元/平米·月岭南大厦－－整体均价约7000-8000元/平米项目入住企业售价/租金华辉大厦国内的中小型企业租金约45元/平米·月百花广场地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业,政府事业机构租金约30元/平米·月(含物业管理费)东建大厦IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公司驻佛山办事处租金约25-35元/平米·月2007年之前建成的中档写字楼,月租金区间为25-45元普遍与商场混杂,商务形象无法彰显,出租率低,车位不足,交通拥挤,内部设施陈旧从2007年开始,陆续有专业甲级写字楼/中高端写字楼推出;月租金为60-70元,单价为7000-11800元对比周边城市写字楼租金和售价偏低租金（元/月/平米）广州体育中心商务中心区110-160广州珠江新城商务中心区100-250数据来源：世联广州公司本报告是严格保密的。季华路板块:目前而言，季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,档次稍