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龙潭湖体育产业园项目一期定位及物业发展建议谨呈：曼哈顿多元集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-5-9本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2007/03/272007/04/04工作成果地块勘查城市、区域商业市场调研区域住宅、办公物业市场调研客户访谈专业人士访谈项目整体发展战略项目定位物业发展建议项目发展方向分析项目发展策略探研项目定位研究相关案例研究第二阶段（中期）整体定位与物业发展建议第一阶段项目市场调研商业市场分析与案例研究区域住宅市场分析与案例研究客户分析8个日历天29个日历天2007/05/098个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2007/05/17本报告是严格保密的。3项目定位的结构思路导图项目的核心问题项目发展战略项目本体条件和开发目标市场与资源研究住宅/写字楼定位星光大道细化定位及物业发展建议Mall细化定位及物业发展建议本报告是严格保密的。4项目位于体育馆路与天坛东路交界处，紧邻天坛和龙潭湖，旅游、体育休闲氛围浓厚游乐园崇文门商圈天坛项目地块位于北京市二环路以内，是城市核心区域。项目北距成熟的崇文门商圈约２.5公里；西侧为天坛东路，紧邻世界文化遗产——天坛；东侧为龙潭湖公园与北京游乐园，旅游休闲氛围浓厚。本报告是严格保密的。5京津塘高速三环天坛东路龙潭路体育馆路二环393661068570525957723814一号线五号线二号线天坛东站项目拥有良好的交通资源，自驾车、公交、地铁等各种出行方式的人都能够很方便的到达二环路、天坛东路、体育馆路、龙潭路，使有车一族直达本项目。同时项目周边有36、39、25、814、610、723、957等十五条公交线路连接城市各区。将于2007年9月开通的地铁五号线，连通城市南北，有五个换乘车站，将在天坛东门设站，将会给项目带来了巨大的人流。本报告是严格保密的。6崇文区商业发展规划重点打造永外商圈及王字形经济磁场，本区域不是商业发展重点区域崇文门商圈方庄商圈十一五期间，崇文区将以旅游、体育休闲、商贸为主导产业发展区域经济。本区域规划为体育产业园，主要发展体育休闲产业，将和天坛共同成为城市休憩休闲区。崇文区商业重点发展北面的以崇外大街、前门大街、祈年大街、大都市街为构架的王字形经济磁场，以及南面的永外批发商贸区域。本区域不是商业规划的发展重点。本报告是严格保密的。7本项目处于崇文门商圈和方庄商圈之间，区域消费规模较小，没有发展区域商业中心的市场空间方庄商圈社区型商业发展比较成熟，基本满足区域内日常消费。本项目区域位于崇文门商圈和方庄商圈的影响之下，而且未来王字经济磁场和永外商贸中心开发完成之后，商业消费将会更加聚焦。崇文门在新世界的市场培育下，逐渐发展，搜秀城的加入以及国瑞崇外商业中心的入市，将使得崇文门商圈成为南城的市级商业中心。前门街道3.5万新世界商圈方庄商圈本案红桥商场东花市街道4.91万天坛街道5.75万体育馆路街道4.58万龙潭街道5.32万永外街道7.87万崇外街道2.69万本项目距成熟商圈距离相对较远，无法利用现有商圈优势。而区域人口较少，消费规模较小，无法独立支撑大规模区域型商业。本报告是严格保密的。8本项目位于天坛和龙潭湖体育产业园的中间，与５号线地铁站点连通，资源强势本项目所在龙潭湖区域云集了众多国家级体育行政机构、行业管理部门以及体育产业相关企事业单位，拥有很强的体育产业资源，区域规划成为国家两大体育产业园之一。北京地铁5号线，在北京地铁网络的基本骨架“两纵一横”中属于东单南北线，纵贯南北，与1、2、10、13号线交汇，共形成五个枢纽站点，是除1号线外换乘最便捷的线路，堪称南北大动脉。在天坛东门设有站点，与本项目无缝连接。天坛作为闻名世界的旅游胜地，每年接待国内外游客５００万人次，其中国外游客６０－７０万人次，给本区域带来强大的人流量基础。本报告是严格保密的。9龙潭湖体育产业园区位优势政策优势资源优势人才优势文化优势空间优势体育休闲娱乐中心体育商务交流中心体育产业总部基地体育研发及行政中枢基地首都核心城区体育主题休闲娱乐公园，北京体育产业聚集地，大众体育展示的平台新兴运动动感区时尚体育休闲区体育科技体验区体育文化活动区体育商贸服务区国际体育交流区体育商务传媒区体育产业总部区体育研发及行政办公区体育明星交流会馆青少年奥林匹克中心各省市在京的体育机构商务区商业步行街体育主题星级酒店信息传媒中心体育Mall训练场馆国际国内知名企业体育会所时尚体育俱乐部健康指导中心国际体育雕塑园中国体育博物馆会展中心及配套设施金融中心体育休闲娱乐项目龙潭湖体育产业园未来的发展将使本项目拥有更多的资源支撑亚太地区的国际体育商务中心，具有国际影响力的体育人才培训、体育赛事策划、体育信息交流的中枢本报告是严格保密的。10项目经济指标总占地面积：83551㎡。其中地块1占地29900㎡；地块2占地：15530㎡；地块3占地：20630㎡；地块4占地：12491㎡；地块5占地：5000㎡。容积率：地块１为４（开发商占地及建筑面积数据推算）。地块２容积率规划为２.４－３.１；地块３为０.7-2.0；地块４为２.5-3.0。限高：地块1、2为18m，地块3为9m，其中局部靠近天坛东路的部分为12和18m；地块4为18m；地块5为30m.建筑密度：均为４０％用地性质：均为商住或商办综合用地。12345本报告是严格保密的。11项目属性界定依托于快速发展的朝阳产业国际大都市核心区交通便捷板块以商业经营及物业租售为主要盈利模式的综合性商业地产项目本报告是严格保密的。12项目开发目标及限制条件住宅地块占地面积较小，且因原有建筑而形状不规则，不易形成社区，周边建筑对项目品质有较大影响。项目各功能部分的规模基本确定；星光大道奥运前要建成营业。限制条件开发目标18.5万㎡的Mall,1.9万㎡的星光大道，7万㎡的高档公寓（部分可作办公物业），３.５万㎡的酒店。开发商初步设想商业Mall及酒店部分持有，长期经营利润最大化通过项目开发，提升曼哈顿集团在北京地区的影响力，从而进入北京房地产市场引进外资，改善投资结构，为进一步开发龙潭湖体育产业园奠定基础财务目标：通过住宅销售平衡现金流，降低财务压力本报告是严格保密的。13项目的核心问题项目本体条件和开发目标市场与资源研究项目定位的结构思路导图项目发展战略住宅/写字楼定位星光大道细化定位及物业发展建议Mall细化定位及物业发展建议本报告是严格保密的。14核心问题在于如何在非核心商圈通过利用强势资源实现大规模商业地产开发成为可持续经营的大型商业综合区区域消费市场规模小无成熟商圈基础商业规模大，拥有强势资源目标本体作区域型商业中心没有足够的市场空间市场本项目的难点：如何在非核心商圈区域，利用强势资源，实现大规模商业的开发和良好经营？本报告是严格保密的。15通过初步的案例借鉴确定项目的占位案例研究对象：研究目的——确定项目对所拥有强势资源的开发、利用模式1、城市核心区2、核心商圈之外3、拥有强势资源4、具有城市名片效应上海新天地南京1912案例选取原则：本报告是严格保密的。16上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水平的餐饮、商业、文化、娱乐等多功能的都市休闲景区旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人案例研究地铁口新天地淮海中路商务圈南京路商圈地铁口本报告是严格保密的。17新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例研究本报告是严格保密的。18上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会案例研究本报告是严格保密的。19上海新天地业态分布和组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％案例研究本报告是严格保密的。20现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力本报告是严格保密的。21新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。案例研究本报告是严格保密的。22新天地南里—现代建筑为主要表现手法，集中式商铺为主；案例研究本报告是严格保密的。23“南京1912”是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌最佳展示地“南京1912”紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街——长江路，北靠南京电子一条街——珠江路，离华夏第一商圈——新街口仅1000米。昔日总统府邸，今朝城市客厅；东西方时尚将在这里交融汇聚，古典与现代文化将在这里前后传承。本报告是严格保密的。24南京1912由17幢民国风格建筑及共和、博爱、新世纪、太平洋４个街心广场组成，分为酒吧、餐饮、休闲三个区域南京1912呈L型环绕总统府，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成，街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。最初规划为展览馆，后来作为“总统府”的一个配套设施，规划成为有文化品位和历史底蕴的休闲消费场所，提升总统府周边的环境，弘扬民国文化。太平广场新世纪广场博爱广场共和广场本报告是严格保密的。25南京1912项目定位：中高档消费的时尚休闲聚居地功能定位：集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等功能构成客户定位希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京的人一想到总统府就想到１９１２，一想到１９１２就想起总统府。案例研究一是建筑风格。“1912”拥有南京独特的民国建筑风格，而“新天地”的建筑带有殖民地的色彩，并非纯粹的本土文化；一是文化底蕴。“新天地”只是一种缺乏具体代表的殖民生活的表现；而南京１９１２则是新旧时代更替时期生活的表现。作为一脉相