房地产开发的前期程序

房地产开发的前期程序2005.10一、前期程序的范围•这里说的房地产开发的前期指的是对项目的市场定位确定以后，即在资金筹集、目标市场等因素确定后对项目进行具体操作层面上的各种工作，主要是指办理各项手续，包括计划、规划、土地、开工等。工作流程1前期调查初选用地内房屋、户口、文物、树木、市政等2规划方案及测算根据控规要求总体方案设计及测算、初步可行性研究3立项可行性报告4实施方案具体实施步骤、阶段要求、资金需求、成本控制等5楼主体设计要求户型、面积、功能、装修标准、重要材料设备标准市政设计完成大、小市政综合，大市政设计、雨污水道路的小市政设计小市政设计完成小市政中的电力、燃气等6规划、计划、土地手续规划意见书、开工计划、土地使用证、建设工程规划许可证拆迁手续拆迁许可证开工手续施工许可证、暂设等7招投标施工单位考察、主要材料设备考察、招投标手续等8施工现场管理、竣工验收土建、市政等工程现场管理、洽商管理9销售大产权办理、小产权办理10结算结算协议11物业管理办理入住二、基本程序•1、土地年度计划•2、立项（代可行性研究报告）•3、规划意见书•4、建设用地规划许可证——设计方案审查意见•5、土地出让合同•6、开工计划任务•7、建设工程规划许可证•8、拆迁许可证•9、招投标、施工许可证•10、销售许可证三、政府主管部门•国土资源局•市发改委、市建委开发办•规划委员会•建乡建设委员会（房地局）1、国土资源局：•土地年度计划：京政发[2005]6号关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知•土地出让合同：划拨、出让（经营性用地招拍挂）2、市发改委、市建委开发办•项目建议书、可行性研究报告•开工计划任务•备案、审核、批准•外资5000万美圆、2亿元人民币（国家发改委）3、规划委员会•规划意见书•建设用地规划许可证（设计方案审查意见）•建设工程规划许可证4、建乡建设委员会（房地局）•拆迁许可证•招投标手续•施工许可证5、政府其他部门•市交通委员会：交通论证•市环保局：环保评估•市消防局：消防审查•市人防办：人防规划•市园林局：绿化审批•市交管局：交通审批•区配套办（教委、商委、办事处）6、市政配套设施•供电局：电力•燃气集团：天然气•自来水公司：自来水•市政工程所：雨水、污水•热力集团：采暖•电话局：电话、宽带•歌华有限：有线电视规划意见书•（1）建设单位出具的申报委托书和填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其它事项申报表”；（2）市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);（3）建设单位新征（占）用地申请文件（包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）、选址要求及拟建项目情况说明各1份；（4）拟建项目设计方案图纸（含主要经济技术指标）1份；（5）地形图1份(远郊地区2份)，机要工程项目3份；（6）依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件；（7）产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；（8）拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；（9）普测或订桩成果。（10）其他法律、法规、规章规定的相关要求。•立项•1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份。项目申请报告的主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析。2、城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；3、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；4、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；5、市交通行政主管部门出具的交通流量评价通过的意见；6、房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；7、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；8、需要经区县发展改革部门初审的，由项目所在地的区县发展改革部门出具关于项目核准的初审意见；9、其他应提交的材料。（一）建设项目批准文件。（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。（三）国有土地使用批准文件。（四）城市房屋拆迁资格证书。（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。（八）法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。拆迁许可证建设用地规划许可证——设计方案审查意见•1、建设单位出具的申报委托书；2、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交建设单位用地申请，须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）；3、《规划意见书附件（选址）》及附图复印件（以招拍挂方式取得土地使用权的建设项目，需提交土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件）；4、主管部门批准建设项目的有关文件原件（以协议出让方式取得土地使用权的建设项目，需提交国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；5、《建设用地钉桩成果》；6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的１：５００或１：２０００地形图５份（机要项目4份；用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；8、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。建设工程规划许可证•１、建设单位出具的申报委托书；２、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表；３、《规划意见书附件（选址）》、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需提交〈集体建设用地使用权证〉附件及附图复印件）；４、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项目、施工暂设工程、构筑物不需此项，翻建工程需提交房屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；５、具有资质的设计单位按照《规划意见书（选址）》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（按Ａ４规格（竖向）装订成册）１套，另再附相同设计总平面图５份（建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数）；（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各１份）；６、需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》；７、提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》（已进行设计方案审查的不需提交）；８、需要使用项目名称的，须提交地名命名（建筑物名称核准）行政许可决定文件复印件１份；９、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。