房地产开发贷款审查审批要点

房地产开发贷款审查审批要点主要内容一、房地产行业宏观经济环境二、房地产开发贷款的基本性要求三、房地产开发企业的分类四、房地产企业的运作模式五、房地产开发项目类型六、房地产项目合规性审查七、房地产开发贷款的担保审查八、房地产开发项目融资分析九、房地产开发项目关注的风险十、项目偿债能力分析十一、房地产开发贷款的授信安排一、房地产行业宏观政策环境今年以来，国务院各部委连续出台多项政策抑制房价过快上涨，频繁出台的政策对部分城市的房地产市场产生了一定程度的影响，交易量下降，房价飞速上涨的局面得以控制。但房地产行业作为国民经济的重要行业，上下游产业链长，影响面广，从国家宏观调控的政策解析并非阻止行业继续发展，主要目的是遏制部分城市房价、地价过快上涨，抑制投机性购房。今后国家会更加注重“治本”，改革收入分配体制、土地供应制度，改善民营资本投资环境，增加保障性住房供应等。短期内宏观调控政策会保持相对的稳定，不会出台更严厉措施或放松现有政策。二、房地产开发贷款的基本性要求中国人民银行[2003]121号文件的要求：1、不得对未取得“四证”的房地产项目发放贷款；2、不得对异地的房地产项目进行贷款；3、商业银行不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款；4、房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所开发项目总投资的30%;（目前保障性住房和普通商品住房项目（指容积率1.0以上的住房项目）不低于20％，其他房地产项目不低于30％）5、不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；6、房地产类的贷款必须归入“房地产贷款”会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。三、房地产开发企业的分类根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。按照建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：•一级资质的条件包括：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发5年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。•二级资质的条件包括：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发3年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。三级资质的条件包括：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发2年以上；（3）近三年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。各资质等级承担的房地产开发范围：（1）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批：（1）一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。提示关注要点：一、二级资质企业开发经验相对丰富，实力较强；三级资质企业根据其开发经验、资金实力、区域分布等因素区别对待；四级资质企业资金实力弱、开发经验不足；暂定资质企业一般是新成立企业，根据企业自身及其控股股东的综合实力审慎评判。开发资质在一定程度上反映了企业的综合实力，但是评价房地产开发企业的综合实力不能简单以资质作为唯一判断标准，应综合考虑其规模性、盈利性、成长性、安全性等因素，其中土地和资金是判断房地产开发企业发展实力的关键。分析企业土地储备的规模、取得成本、正开发项目的资金来源是否落实、待开发土地的开发进度和资金来源，判断企业整体资金链是否正常运转。用于出售的房地产项目与一般固定资产项目最大的不同在于项目自身即是产品，项目总投资即为产品的总成本费用，因此项目的总成本费用是固定不变的，开发建设项目的过程就是投入成本费用的过程，项目建成后基本不需要再投入其他成本费用。房地产开发企业的资产主要体现在存货科目，负债主要体现在其他应付款和长期借款科目。（一般固定资产项目的建设成本体现在在建工程科目，土地体现在无形资产科目）而房地产项目的开发成本，包括土地、建设成本等均计入存货科目。股东及关联企业借款通过其他应付款科目处理。四、房地产企业的运作模式房地产业是典型的资金密集型产业，目前开发企业普遍存在自有资金不足的问题，大多数企业的资产负债率债率在70％以上，而且在大型房地产集团内部，股东和关联企业借款普遍。房地产开发企业的现金流在项目开发周期的不同阶段呈现不同特点：项目建设初期，筹集的大量外部资金流入企业；项目建设期,企业需要大量支付工程建设款,现金大量流出；在项目销售期，随着销售资金的回笼，大量现金再次流入企业。提示关注要点：房地产项目销售的价格和进度首当其冲影响的是房地产企业资金回笼的数量和速度。对银行而言，房地产项目的销售收入扣除营业税金、所得税后可全部用于偿还银行贷款，即使项目以低于保本点价格销售，只要回笼的销售收入能覆盖营业税金及贷款本金，就具有还款能力。当然销售价格越高，对贷款银行的保障性越强。五、房地产开发项目类型房地产开发项目按照物业类型可分为住房开发和商业用房开发及保障性住房开发：住房开发项目是指开发建造住房及配套设施的项目，包括商品住房开发项目和保障性住房开发项目，建成后主要用于销售，开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短。保障性住房开发项目包括廉租房、经济适用房和拆迁安置房。商业用房开发项目是指开发建造写字楼、酒店、商场等商业设施项目，建成后可用于出售，也可用于出租。如果用于出售，项目开发周期一般不超过3年，资金回收期相对较短；如果用于出租，资金回收期相对较长，一般在8－10年以上。保障性安居住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等。风险分析：经济适用住房开发贷款借款人实收资本不低于人民币1000万元；廉租住房新建及改建项目借款人应已与政府签订廉租住房回购协议。公共租赁住房建设贷款的有关要求。1.对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，均可按照信贷风险管理的有关要求，给予贷款支持。2.对于不符合上述政府投资建设的公共租赁住房项目要求的，可按下列要求予以支持：（1）直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。（2）地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，可向符合上述条件且按我行审批流程经总行有权审批机构审批认可的自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。其他市县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源做出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。（3）对于政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁住房项目，可按照商业原则发放贷款。公共租赁住房建设贷款期限原则上不超过10年；经济适用住房、廉租住房、棚户区改造贷款期限一般为3年，最长不超过5年。廉租房项目与一般住房开发项目不同，其还款来源不是项目销售收入而是政府回购款，因此政府的财政实力、履约意愿将直接影响贷款的偿还。项目技术参数项目技术参数主要包括总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积、容积率、绿化率、户型等。项目总建筑面积的计算依据建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》，总占地面积即建设用地规划许可证上载明的面积，可售建筑面积＝总建筑面积－公摊建筑面积－用于出租的建筑面积。项目总建筑面积、总占地面积、可售建筑面积的规模因项目而异，不具有可比性。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。国家对可计入容积率的建筑面积并无统一规定，由各地自行制定标准，一般不包括地下建筑面积。别墅项目的容积率一般在0.8－1.0以下，多层、高层住宅项目的容积率一般在1.2－5.0之间。建筑密度即建筑覆盖率，是指项目用地范围内所有建筑的基底面积之和与规划建设用地之比，反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度，一般不超过40％－50％。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，一般在30％以上，部分地方对绿化率有刚性规定。户型是以每户的建筑面积和拥有的房间数来划分的，后者一般以几室几厅来表示。“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。六、房地产项目合规性审查项目审批内资房地产项目由地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件、国土