工程施工中的合同管理

合同管理中心2011年1月21日工程施工中的合同管理培训内容第一章工程合同分类第二章工程合同条款第三章工程合同订立第四章工程合同主体资质第五章工程合同变更第六章工程合同解除第七章工程授权委托第八章工程保修制度第九章工程争议解决工程施工中的合同管理第一章工程合同分类一、合同的概念《合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。二、合同法规定的15类合同1、转移财产权的合同：买卖合同、供应电、水、气、热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同与融资租赁合同；2、交付工作成果的合同：承揽合同、建设工程合同；3、提供劳务的合同：运输合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同；4、技术合同：技术开发合同、技术转让合同、技术咨询和技术服务合同。三、建设工程合同1、建设工程合同属于典型的交付工作成果的合同。2、建设工程合同包含：建设工程设计合同；建设工程勘察合同；建设工程工程总承包施工合同；建设工程专业工程施工合同；建设工程监理合同；建设工程检测合同等。四、我司工程施工中常见合同1、土建类：建设工程施工合同（主体）、土石方工程合同、桩基施工合同、基坑支护合同、地下车库、人防工程合同、钢结构合同等；2、装修类：装修工程合同、装饰工程合同（软装）、铝合金制作安装工程等；3、园林建设类：园建工程合同、园林绿化工程合同等；4、安装类：智能化工程合同、消防工程合同、水、热、电、汽工程合同、大型设备安装工程合同（电梯、变频供水、中央空调、柴油发电机等)第二章工程合同条款一、建筑工程施工合同示范文本主要由三部分组成：协议书+专用条款+通用条款解释效力二、我司现行工程施工合同文本主要由两部分组成：协议书+通用条款解释效力为避免通用条款被认定为格式条款的相关约定双方当事人在自愿、平等的基础上对本合同第二部分“通用条款”中的条款进行了协商。乙方对于“通用条款”的修改意见，已经完整地包含在本协议书中。双方自愿遵守“通用条款”中未修改的部分和本协议书。三、协议书部分主要条款1、根据我国《合同法》的规定，一般包括：（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。2、我司现行建筑工程施工合同文本协议书主要条款（1）合同主体；（2）工程概况；（3）承包范围与承包方式；（4）质量标准；（5）验收与移交；（6）合同工期；（7）安全施工；（8）材料设备供应；（9）合同价款与调价方式；（10）付款时间、条件与方式；（11）违约责任；（12）争议解决方式；（13）其他约定。注：附件是合同重要组成部分3、从证据学上看合同主要条款重要性《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，承包方在起诉或应诉时，应向法院提交必要的证据或证据线索，以证明自己的主张或反驳主张，否则其所提出的主张可能得不到法院的支持，要承担败诉的后果。需要提交的证据主要有：（1）建筑工程承包书面合同，包括有关修改承包合同的设计变更文件、洽谈记录、会议纪要以及资料、图表等。（2）开工日期、延期开工原因的证明材料。（3）工程价款支付方式、延期付款及其原因的证明材料。（4）材料供应方式、未按约定标准或期限供应材料或双方协商变更材料的证明材料。（5）工程质量鉴定结论。（6）竣工报告、延期竣工原因的证明材料。（7）竣工验收日期，未按期竣工验收原因的证明材料。（8）工程结算方式。双方签证的决算报告或建设银行审定的决算。（9）保修期内发包人通知承包人进行维修的范围、时间和承包人拒绝维修，发包人委托他人维修费用的证明材料。（10）违约方的主要违约事实，及应承担违约责任的证明材料。第三章工程合同订立一、合同的订立的概念与生效要件合同的订立与合同的成立是两个有密切联系的概念。合同的订立强调的是当事人订立合同的行为或过程，而合同的成立所体现的是合同订立活动结果，它表明当事人就合同的主要内容已经达成合意即意思表示一致。合同的成立（生效）应当具备的一般条件是：1．订约当事人合格当事人合格首先要求必须有两个以上的利益不同的当事人参加。因为合同是双方法律行为，必须有双方或多方当事人参加，才能相互进行意思表示并达成合意，只有一方当事人的合同是不能成立的。其次，根据我国《合同法》的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2．当事人关于合同主要条款达成合意所谓合同的主要条款，根据我国《合同法》的规定，一般包括：①当事人的名称或者姓名和住所；②标的；③数量；④质量；⑤价款或者报酬；⑥履行期限、地点和方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。作为双方法律行为，合同并不要求当事人就上述所有的条款都要达成合意，只要对合同的主要条款达成一致意见，就标志着合同的成立。二、签订工程合同的必备要件订立建筑工程承包合同，应当遵守法律、行政法规的以下规定：1、主体资格要合法。双方当事人都应当具有民事法律关系主体资格，具有履行合同的能力。由于建筑工程一般具有造价高、技术复杂，其质量问题往往涉及公共安全等特点，因此国家对建筑工程承包方的从业资格有特别的要求。常见主体资格资料：已经年检的营业执照；组织机构代码证；税务登记资料；异地施工许可证；施工单位施工资质等级等。关于建筑工程承包资质要求将在第四章重点讲述2、订立合同，应当贯彻平等互利、协商一致的原则。建筑工程的发包和承包双方法律地位平等，任何一方不得利用自己在某些方面的有利地位，把自己的意志强加给对方。合同内容应当是双方当事人的真实意思表示。从现实生活中看，当前应注意防止发包方利用建筑市场施工力量供大于求的局面，迫使承包方接受某些不公平条件(如要求承包方实行带资承包、垫资承包)的情况。3、合同的形式要合法。合同按照其订立的方式可分为口头合同和书面合同两种形式。凡当事人的意思表示采用口头形式而订立的合同，称为口头合同;凡当事人的意思表示采用书面形式而订立的合同，称为书面合同。以口头形式订立合同具有简便、迅速、易行的特点，是实际生活中大量存在的合同形式，如消费者在商店购物与商店之间产生的货物买卖合同关系，就属于典型的口头合同。建筑工程承包合同一般具有合同标的数额大(因建筑工程造价高)、合同内容复杂、履行期较长等特点，为慎重起见，更应采用书面形式。三、我司项目开发建设过程中签订的合同序号典型合同名称备注1征地及构筑物补偿合同2土地合同3三通一平工程合同4公建配套用房移交协议5合作开发协议6其他开发类合同开发类合同分类收地前期、建设期间、收楼后期7房地产住宅、商铺、写字楼等销售合同8广告代理合同9销售代理合同10租赁相关合同11物业管理相关合同12配合销售相关（时花摆放租赁等）合同营销类广告、销售、销售代理、配合销售等1、开发收地过程签订的合同2、营销过程签订的合同3、建设过程签订的合同13初步设计（规划方案、设计方案等）合同14配套工程（如市政、环保、外水电气等）设计合同15主体工程（含建筑、结构等各专业）设计合同16幕墙工程专业设计合同17钢结构工程专业设计合同18室内工程专业设计合同19灯光音响效果专业设计合同20园林建筑设计合同21其他专业深化设计合同22土石方工程合同23地基与基础工程（桩基础、基坑支护等）合同24主体工程（含部分安装类）合同25精装修工程（部分与安装类有交叉）合同26人防专业工程合同27钢结构专业工程合同28铝合金专业工程合同29幕墙专业工程合同30建筑与结构工程检测专业工程合同31其他专业工程（如防水等）合同32电气工程合同33给排水工程合同34消防工程合同35采暖工程合同36通风工程合同37空调工程合同38燃气工程合同39建筑智能化工程合同40电梯工程合同41其他安装工程（如机械车库）合同42室外安装工程（如外电、外水、外气等）合同43室外安装工程（如电话、电视、路灯等）合同44园建工程合同45绿化工程合同46市政道路工程合同47材料采购合同48电梯采购合同49空调采购合同50电器采购合同51垃圾自动收集系统设备采购合同52厨房设备采购合同53其他采购合同材料、设备采购类安装工程室外工程工程施工类土建工程专业工程深化设计工程类工程设计类主体工程设计四、建设工程合同的订立应当采用书面形式1、《合同法》第270条规定：“建设工程合同应当采用书面形式”。2、《建筑法》第15条的规定：“建筑工程的发包单位与承包单位应当依法订立书面合同，明确双方的权利和义务，发包单位和承包单位应当全面履行合同约定的义务。不按照合同约定履行义务的，依法承担违约责任。”3、无书面合同的建筑工程承包合同纠纷案案情简介：A公司与B公司签订了一份联合开发“商海商厦”建设协议书，协议书约定：“A公司负责办理有关联合开发建设的一切有关文件及手续，项目竣工验收合格后，负责办理土地转让手续，负责投入开发建设资金1775500元。B公司负责剩余开发建设资金的全部投入及施工技术;B公司的一切经济活动，均以A公司的名义进行。2004年5月，经D公司介绍，C公司进入商海商厦工地现场，同年6月8日，A公司在C公司的形式报告上盖章，C公司正式投入施工。但A公司未与C修公司签订承包施工合同。因B公司负责商海商厦施工，其通过D公司给C公司拨付工程款共计1600万元。后未继续拨款。C公司正式投入施工。但A公司未与C公司签订承包施工合同。因B公司负责商海商厦施工，其通过D公司给亦天装饰装修公司垫付部分工程款(含全部装修费用，共计175000元)。在工程全部完工后，C公司向B公司索要所欠工程款项，但B公司以双方没有合同为由拒付。C公司于2004年11月11日向市中级人民法院起诉。本案经一审、二审，最终判决认为：B公司与A公司系联合开发关系，其所进行的一切经济活动，均以A公司的名义对外。C公司与A公司虽未签订承包施工合同，但实际已为其施工。施工期间，A公司和B公司均未提出异议，且B公司已给C公司拨付了工程款，事实上形成了权利、义务关系，亦C公司要求给付工程款及利息的请求应予支持。注：没有书面合同为依据，各方势必在履约中为各种问题争吵不休，既影响施工进度，又容易引发耗时费钱的诉讼。建筑工程无论是实行招标发包还是直接发包，都必须依法将工程发包给具备相应资质条件的承包单位。第四章工程合同主体资质一、施工资质分类《建筑法》第十三条：从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。《建筑业企业资质管理规定》：按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别：施工总承包资质（12个类别）、专业承包资质（60个类别）、劳务分包资质（13个类别）。各资质类别按照规定的条件划分为若干等级。如：房屋建筑工程施工总承包企业资质分为：特级、一级、二级、三级。二、承包资质等级要求《建筑法》第二十六条：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。建筑企业必须在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。如房屋建筑工程施工总承包企业：特级资质：可承担各类房屋建筑工程的施工。一级资质：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程；（2）高度240米及以下的构筑物；（3）建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。二级资质：可承担单项建安合同额不超