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5项目整体定位4项目整体发展战略321项目属性及核心问题界定6区域价值分析物业发展建议7附：房地产市场分析启动区发展建议Codeofthisreport|2Part2.1外部区域价值研究Codeofthisreport|3141.深圳版图将得以扩建，增加深圳特区范围2.地域扩大，深圳经济总量增加，国家影响力将进一步提升3.宝安、龙岗关外两区城市建设将得到进一步改善234.物流试验区将落户宝安，成为该区域主流产业，对宝安区经济起着重要作用，同时将进一步引领该地房地产等一系列产业的发展。“深港地区”获得了国务院批复的“五大中心”：全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”。09年5月国务院批复深圳综改方案，深港将共建全球性“五大中心”，深圳在已有经济特区基础上，将又一次走在改革前沿城市发展方向Codeofthisreport|4深圳的城市发展正处于单核心向多核多中心的发展阶段过度，多核将带来区域价值整体升级城市发展方向Codeofthisreport|5在2020年前后，深圳的城市多核发展将基本成型，2030年将步入快速稳步发展阶段，“三轴两带多中心”的区域价值将得到全面体现。城市双核心将成为航空港新城建立最为重要的发展背景，在区域发展支持下，区域发展的期货价值将在短期内得到快速提升，伴随着城市区域价值整体升级，前海中心区在整个珠三角城市群中的核心位置将逐渐确立。伴随着城市区域价值整体升级，前海中心区在整个珠三角城市群中的核心位置将逐渐确立城市发展方向Codeofthisreport|6深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》《深圳2030城市发展策略》2020年之前形成双中心，将极大提升区域未来发展的期货价值，吸引产业、居住和生活消费的升级需求城市发展方向Codeofthisreport|7根据《深圳2030城市发展策略》，由宝安滨海区、前海湾和蛇口半岛组成的西部滨海区将是未来深圳最有区域竞争潜力和优势的地区；宝安中心区发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心；后海金融服务区以西部通道为契机，将有大量高档写字楼和购物商场，建成南山区核心区域。前海物流商务中心主要以物流园为主，定位为服务港口、物流业的物流商务中心区；以海上世界、国际邮轮母港为中心的蛇口中央商务区，将填海新区规划建设成中、高档次的商务写字楼和购物中心。项目所处区域周边城市组团示意前海物流商务中心南山商业文化中心蛇口中央商务区未来宝安中心区、南山商业文化中心、前海物流商务中心及蛇口中央商务区形成有效互动，构成深圳发展的核心片区发展方向Codeofthisreport|8前海中心区随着深圳城市的发展，以前海中心区和航空港新城组成的黄金走廊，将面向整个珠三角区域，成为珠三角城市群未来经济发展的引擎。整个深圳尤其是前海中心区的发展利好，将为航空港新城提供发展动力，实现其特殊的战略价值片区发展方向Codeofthisreport|9小结：外部区域价值的推进作用，令深圳城市竞争力上升，并给特区各个区域及行业带来新的发展机遇各组团的互动提升城市竞争力“五大中心”给予深圳自特区成立最大的发展空间前海中心区将成为深圳发展的核心区域城市双中心产业、居住和生活消费的升级需求外部区域价值城市由单核中心向多核中心转移Codeofthisreport|10Part2.2内部区域价值研究Codeofthisreport|11在《西部滨海地区综合开发策略研究》中，深圳政府将航空港新城规划为深圳第五新城。同时，第五座新城航空港新城的整体规划目前也已经启动；在《西部滨海地区综合开发策略研究》中，西部滨海地区的地位要高于前四大新城，作为珠三角的脊梁，该区域的规划对深圳未来的城市重心发展有着莫大意义。而西部滨海区域则会成为深圳的产业中心，尤其是未来的空港区域，更值得期待。广州白云机场澳门机场香港机场珠海机场深圳宝安机场作为航空、物流运输业的中转枢纽，深圳航空城将日渐成为连接境外、辐射境内的重要交通纽带，成为世界认识中国的重要窗口，是南中国黄金走廊中的重要门户；随着粤港澳的经济合作不断加深，深港大都市圈浮出水面/CEPA的合作进一步加深/中国-东盟经济圈的逐步形成，港-深-穗区域已经成为影响南中国经济的黄金走廊。航空城发展深圳航空新城将日渐成为连接境外、辐射境内的重要交通纽带，成为南中国黄金走廊中的重要门户航空新城建设Codeofthisreport|12IntroductionSummary17AnalysisMasterplanGTC航空城总体规划AirportCityMasterplan总体规划Masterplan机场新航站综合服务区规划将按照一轴、双层和三带的空间结构形态来打造；一轴：重点打造以T3新航站为轴线起点，结合GTC及其周边地区，通过空间转折，贯穿整个综合服务区；双层：创新的设计双层建筑空间模式；三带：包括生态绿化带形公园，两条室内步行街带机场新航站综合服务区将是航空港新城建设的重头戏，高规格远景规划将为片区长足发展奠定了基础规划平面示意基本情况介绍航空新城建设Codeofthisreport|13IntroductionSummary18AnalysisMasterplanGTC概念Concept–ElevatedUrbanPlan&RingRoad总体规划Masterplan航空综合服务区商业将包括步行街和购物中心，酒店约5.1万平米，2020年预计达到6.5万平米，2035年预计达到9.8万平米；写字楼约9.5万平米；产业带来高端人群：航空产业、航空保税港以及物流产业将进一步繁荣片区经济。机场西区项目先行于航空综合服务区，是撬动片区前景的核心，将与航空综合服务区联合拉动片区的价值航空综合服务区平台人行系统路线示意机场开发西区航空新城建设项目为综合体项目，包括住宅、商业、酒店、办公等，总建筑面积约130万平方米，其中住宅面积约102万平方米，商业10万平方米；该项目的打造将为片区的区域升级，消除区域陌生形象起重要作用。Codeofthisreport|14六大物流园规划与目前投资状况平湖物流园基建规划拟投资2．28亿元园区基础设施建设项目10个截止2008年物流项目已完成投资46亿元2009年力争物流项目完成投资14.5亿元盐田港物流园园区基础设施项目8个，计划投资20．25亿元截止2008年基建已完成投资11．56亿元园区物流项目投资总额31亿元2009年力争物流项目完成投资5亿元笋岗—清水河物流园园区基础基建规划总投资8．62亿元截止2008年基建已完成投资3．43亿元物流项目已完成投资额达116．7亿元2009年力争物流项目完成投资15亿元前海湾物流园西部第三方物流基地已完成投资7586万元园区项目总投资16亿元2009年力争物流项目完成投资6.08亿元机场航空物流园2009年力争物流项目完成投资3.2亿元园区基础设施项目3个，计划投资15亿元已完成投资龙华物流园基建规划拟投资9.3亿元2009年力争物流项目完成投资1.72亿元基建规划已完成投资3.3亿元深圳今年六大物流园区要力争完成投资45.56亿元，政府将加大政策扶持力度，减轻企业负担，确保全市物流产业“渡难关、保份额、促发展”深圳物流产业发展机遇：发挥海港和空港优势，深圳建设成亚太具有影响力物流枢纽城市和国际供应链服务基地产业升级Codeofthisreport|15坚持“以港强区”的战略，以大铲港和航空港为依托，聚集各类要素和资源，规划建设空港保税园区，大力发展邻空邻港经济，打造深圳西部滨海地区黄金岸线。构建三大体系打造五大支柱产业，努力形成高新技术产业、先进制造业与现代服务业良性互动、双轮驱动的产业体系格局。构建三大体系打造五大支柱产业：•以电子信息、装备制造为主导的高新技术产业体系，•以现代物流业为龙头的生产性服务业体系，•以专业化总部为主体的总部经济体系，•着力打造电子信息、先进装备制造、物流、文化和循环经济等五大支柱产业。宝安区调整优化产业结构，努力形成高新技术产业、先进制造业与现代服务业良性互动、双轮驱动的产业格局产业升级Codeofthisreport|16总投资：60亿元土地面积：13.78平方公里工程分三期建设，2011年完工一期为陆海堤填筑工程；二期为场区软基处理工程；三期为市政道路工程二期发展用地约145万平方米，目前策划、申报项目包括海铁联运项目和陆港中心一期物流用地66万平方米，将规划建设成国内一流的物流仓储设施，其中包括堆场用地26万平方米、仓储用地37万平方米、公用配套用地3万平方米。总体规划：一期规划：二期规划：未来区域的物流产业将以前海中心区中低端物流和航空城中高端物流相结合形成完整的物流产业集群产业升级Codeofthisreport|17宝安发展现代物流业有强大的产业支撑，全区拥有各类工商企业3万余家，世界500强有26家在宝安投资73个项目；宝安物流业总体定位是高端型。以规模化的物流产业和多样化的专业物流服务为基础，建设具有较强竞争力的物流业发展优势区；宝安物流总体布局为“三条主轴，一个辅助区，一个物流配送体系”；宝安物流业规划突出建设市级机场物流园区、大铲湾物流园区等，区级观澜和记仓储物流园区、固戍物流配送中心等。固戍物流中心固戍物流配送中心属宝安物流产业规划发展区级物流配送，进一步启动片区物流，与机场联动，提升价值航空产业赋予了航空港新城更多使命产业升级Codeofthisreport|18航空产业赋予了航空港新城更多使命区域产业价值整体升级示意航空港新城机场西区作为深圳航空城启动的第一个综合型项目，将起到资源优化、产业优化以及产业集中化，是航空城由航空产业向临空经济转型的桥头堡；航空港的发展已经成为深圳物流业和经济发展的重要支撑，成为城市国际化的重要推动力；如何利用已有的航空产业，把航空港新城的产业及产业链做大、做强，是新城发展过程中面临的重要问题。项目要借此机遇，找到自身与产业之间的契合点。航空港新城也面临着航空产业升级的局面，这对项目的开发有着很深的影响产业升级Codeofthisreport|19本项目的开发建设要适应区域产业升级的要求，找到两者之间的契合点。航空港及周边的区域都面临着产业升级的要求，随着未来经济的发展和城市的建设，航空港新城和前海中心区将建成集物流、贸易、高科技产业、金融服务和总部经济于一体的产业链综合体项目金融服务项目的发展依附着整个片区的物流、航空、贸易等产业发展，产业链综合体将给予项目新的机遇产业升级Codeofthisreport|20从地铁1号线延长线各个站点的位置来看，固戍站所在的位置是固戍二路与宝安大道的交汇处；地铁一号线固戍站点距离本项目的直线距离约2公里，1号线延长线的开通对本项目直接人流带动的功能并不非常明显，但本项目可以采取拿地策略不断放大地铁站点的核心辐射作用固戍站地铁1号线延长线固戍站位于固戍2路与宝安大道交汇处，本项目需要地块整合来提升地铁站点的核心辐射作用基本情况介绍交通配套Codeofthisreport|21第二跑道建成后将大大提高机场旅客吞吐量、货物吞吐量，机场将会迎来再次腾飞交通配套吞吐量增大：深圳机场第二条跑道已开始动工建设，建成以后，将形成一条3600米长的新跑道、23万平方米的新航站区以及相应的配套设施，能够满足深圳机场2020年对跑道和航站区的发展需要。