搜索
第九章房地产社会保障第一节房地产社会保障概说一、社会保障与房地产社会保障的概念和特征（一）社会保障（二）房地产社会保障房地产社会保障，是指国家和社会为保障公民房地产质量或水平，实现土地、住房目标而依法建立的公民在获得建设用地使用权、租购住房行为过程中，通过国民收入分配、提供物资帮助等方式以保障和满足公民住房需求的法律制度。其特征是：（1）法定性（2）责任主体的特定性（3）对象是中低收入者（4）形式具有多样性（5）强制性（6）人道性二、二元社会结构下我国房地产社会保障制度安排（一）二元社会划分（二）二元社会结构下我国的房地产社会保障第二节国内外房地产社会保障制度概说一、国外一些国家城镇住房社会保障制度二、我国住房社会保障发展历程（一）住房制度改革前的住房社会保障制度（二）住房制度改革后的住房社会保障制度三、我国当前城镇房屋社会保障制度的类型与主要内容（一）住房公积金制度（二）限价房制度（三）经济适用房制度（四）廉租房制度（五）合作建房制度（六）个人建房制度第三节我国农村房地产社会保障法律问题一、农村房地产社会保障现状（一）农村土地社会保障制度（二）农村房屋社会保障制度•1.农村宅基地制度•2.农村“五保户”制度二、农村房地产社会保障制度分析（一）农村房地产社会保障制度不能体现宪法赋予公民的平等权（二）农村房地产社会保障制度不是现代意义上的社会保障制度第四节我国房地产社会保障制度的完善一、房地产社会保障制度的法律原则（一）坚持城乡一体化原则（二）尊重房地产社会保障权利原则（三）房地产社会保障法治性原则二、完善房地产社会保障法律体系（一）宪法层面（二）基本法层面（三）专门立法（四）行政法规及其他规范性文件三、完善房地产社会保障制度的具体建议（一）住房公积金制度方面（二）经济适用房制度方面（三）廉租住房制度方面（四）合作建房制度方面（五）农村宅基地制度方面本章小结•房地产社会保障是房地产法律体系的一个重要组成部分，具有特殊意义。我国房地产社会保障起步较晚，但已初步形成了房地产社会保障制度体系。现行房地产社会保障制度呈现出二元社会划分的特点，在城镇主要是住房社会保障制度，在农村则是土地社会保障制度和住房社会保障制度。•我国形成了主要包括宅基地、住房公积金、经济适用房、公有住房、廉租住房、个人建房、合作建房、住房补贴、补助等内容的房地产社会保障制度体系。我国在发展过程和社会转轨变型时期形成的住房社会保障制度尚有许多需要改进之处，例如住房公积金的物权保护，经济适用房中国家权利、个人权利的规则，廉租房的资金保障，合作建房的规范化运行，农村房地产保障制度向现代社会保障制度的过渡等。对此，有必要通过完善房地产社会保障立法，进一步明确我国房地产保障制度的发展方向，健全房地产社会保障制度体系，完善各项房地产社会保障制度的具体内容。思考题•1．什么是城乡一体化？•2.简述我国城镇住房社会保障的主要内容。•3.如何评价我国当前的农村房地产社会保障制度？•4.思考我国房地产社会保障制度的发展方向？第十章房地产行政管理第一节房地产行政管理概述一、房地产行政管理的含义与理论依据（一）房地产行政管理含义分析房地产行政管理实质上是政府对房地产行业的行政管制，是行政主体根据法律的授权，为追求房地产行业经济效益和社会效益的最优及维护房地权益分配的公平和正义，对房地产行业及房地产开发建设、交易等环节的调节、监管和干预而实施的行政行为。（二）房地产行政管理的理论依据1．由市场经济发展规律和房地产市场的特点决定，对房地产市场进行行政管理是必要的2．由房地产的社会属性决定，对房地产进行行政管理是必然的二、房地产行政管理的基本原则（一）房地产行政管理的一般原则房地产行政管理的一般原则是行政管理基本原则在房地产行政管理中的具体体现。主要有：1．房地产行政管理合法性原则2．房地产行政管理合理性原则（二）房地产行政管理的特有原则1．保障房地产市场规范运行与适度行政干预相结合原则2．注重经济效益与保护环境相结合的原则第二节我国房地产行政管理体系与基本内容一、现行房地产行政管理体系概述二、建设用地规划管理（一）编制土地利用总体规划和土地年度利用计划（二）城乡统一规划（三）土地监察制度（四）土地储备制度（五）对闲置土地的管理（六）限制供地项目和禁止供地项目三、房地产价格管理（一）土地价格管理（二）房屋价格管理（三）房地产价格评估与申报制度四、房地产税费管理（一）房地产税收一体化管理1．以契税征管为切入点，全面掌控税源信息2．建立信息传递机制，实现信息互通共享3．充分利用统一的税源信息，加强房地产各环节的税收管理4．统一征税，简化办税程序，方便纳税人5．逐步建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞（二）土地出让收入管理1．明确土地使用权出让收入范围，加强土地出让收入征收管理2．将土地出让收支全额纳入预算，实现“收支两条线”管理3．规范土地出让收入使用范围五、住房社会保障管理（一）住房公积金管理（二）经济适用房管理1．严格控制户型标准2．政府指导定价，严格控制销售价格3．严格限制经济适用房供应对象4．购买经济适用住房的申请、审批、公示制度5．严格限制经济适用房上市交易（三）廉租房管理1．明确廉租住房保障方式2.廉租住房资金和房屋管理3．规范廉租房申请、审核程序管理4.监督管理第三节我国现行房地产行政管理存在的问题及完善建议一、我国房地产行政管理存在的问题（一）房地产市场管理中政府行政管理权力越位（二）房地产社会管理中政府行政管理权力缺位（三）中央各部门之间以及与地方之间存在不协调之处（四）农村土地管理制度欠缺二、完善房地产行政管理的建议（一）强调房地产民事法治建设（二）培育房地产市场社会监管力量（三）梳理并分类行政审批的房地产项目（四）落实房地产行政管理部门责任制（五）建立房地产监察制度（六）探索和推进城乡一体化土地管理制度本章小结•房地产行政管理是政府对房地产行业进行行政监管行为的总称。在《物权法》等民事立法不断完善，房地产市场不断发展的基础上，管理的内涵已发生了转变。房地产法律关系的核心是民事法律关系，管理应是为了更好的促进房地产市场的发展而由政府实施的对房地产行业及房地产开发、建设、交易等环节的调节、监管、干预和提供服务等行为，而非纯粹的行政管制。房地产行政管理在房地产业发展的过程中有其存在的必要，这一方面是因为房地产市场存在缺陷性失灵；另一方面是因为房地产具有社会属性，而房地产市场并不能自然满足其需要，因此在房地产业发展中，房地产行政管理应秉承房地产市场服务和社会服务双效平衡的理念。•房地产行政管理从体系上包括三部分：一是房地产行业管理；二是房地产市场管理；三是房地产社会管理。我国对房地产管理的内容并不欠缺，但是在体系化及重点性方面还有待加强。首先，政府行政管理要与房地产市场作用相结合，避免缺位和越位，在城乡规划、土地供给、住房社会保障等方面彰显其作用。其次，房地产行政管理在运行过程中要突出城乡统一的内容。第三，要注意房地产领域的国家统一政策与各地方区域性政策的协调和配合。思考题1．简述房地产行政管理的含义与合理依据。2．简述房地产行政管理的基本理念和基本原则。3．房地产市场管理包括哪些内容。4．简述房地产税收一体化管理的内容。5．应用房地产行政管理理论分析我国现行房地产行政管理中存在的问题，并尝试提出合理的完善建议。第十一章房地产税收第一节房地产税收基本知识一、房地产税的概念和特征（一）房地产税概念解说（二）房地产税主要特征1.纳税主体多样性2.征税对象复杂性3.征税目的多重性二.房地产税的分类与作用（一）房地产税的分类（二）房地产税的重要作用1.税源充足，税收稳定，有助于加强国家的宏观调控能力2.平衡税收负担，缩小社会贫富差距3.引导土地利用方向，促进土地资源的合理利用，抑制土地投机行为三.我国现行调整房地产税收的主要法律文件（一）几部主要房地产税收法规简介1．《契税暂行条例》2．《房产税暂行条例》3．《耕地占用税暂行条例》4．《城镇土地使用税暂行条例》5．《土地增值税暂行条例》（二）简要总结第二节土地税一、耕地占用税1.纳税人2.征税范围3.计税依据4.小结（1）耕地占用税的征税对象是依法确定为耕地的土地，而不是全部土地，它是土地资源税中的一种。（2）耕地占用税是按纳税人所占耕地的面积分等从量定额计征。（3）耕地占用税不论纳税人使用该耕地多长时间，一次性交纳应缴耕地占用税后，均不再征收耕地占用税。二、城镇土地使用税1.纳税人2.计税依据3.税额计算4.小结（1）城镇土地使用税是一种从量定额税，它将纳税人实际占用土地的面积作为计税依据，并按规定税额计算征收。（2）城镇土地使用税采取地区差额分等开征。根据不同土地因地理位置、基础设施、经济与社会发展程度等因素的差异而导致的使用者级差收入的差别与悬殊，城镇土地使用税对不同城市以及同一城市中不同地区的土地分不同额度开征税收，可以削减或消除因土地级差影响而给企业带来的不公正。（3）城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。三、土地增值税1.纳税人2.征税对象3.税率4.小结（1）土地增值税是房地产流转领域内的主要税种。（2）土地增值税是以建设用地使用权的有偿转让及转让房地产的过程中所形成的收益增加值作为本税种的开征依据。只有发生收益增值的房地产转让行为才能够征税，通过继承、赠与等方式没有取得营业性收入的转让行为不在本税种征税范围之内。（3）土地增值税是针对转让行为的一次性征收。第三节房产税一、房产税1.纳税人2.计税依据（1）从价计征（2）从租计征3.税率4．小结（1）房产税是一种直接税，由房屋产权所有人承担，纳税人不能直接向其他人转嫁税收负担。（2）房产税以房屋为征税对象，按期征收，税源稳定。（3）房产税是一种按期征收从价计征的税种，按年计征，分期缴纳；或分季度、或半年、或全年一次，分别征收。二.不动产销售营业税1.纳税人2.征税范围与计税依据3.税率4.小结（1）不动产销售营业税的征税范围是有偿转让不动产使用权。（2）不动产销售营业税的计税依据是课税对象的具体化，即以不动产的销售额或转让额为依据。三．契税1.纳税人2.征税对象3.税率4.小结（1）契税只是针对部分不动产所有权或者使用权转移，而不是针对全部的不动产所有权或使用权转移而开征的税种。（2）契税是由不动产的取得人缴纳的一种税收，只有不动产所有人依法取得不动产时才负有纳税义务。（3）契税的征收是以发生房屋所有权转移为条件，而不管其利益是否实现。第四节我国现行房地产税制思考一、我国房地产税制现状二、现行房地产税制中的主要问题1.租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用(1)以税代租(2)以费代税(3)税费并存2.地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理，不能适应市场经济的客观要求3.规范的、独立的房地产税种较少4.房地产税种繁杂、征收环节多,存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一三．未来改革思路与措施（一）改革我国房地产税的思路（二）改革我国房地产税的具体措施1.城镇土地使用税征收范围的调整2.简化土地增值税的税制设计3.房产税只对城镇区域的经营性房产征税，范围过于狭窄4.开征房地产遗产税和房地产赠与税5.增设地价税、房地产租金税、空地税(或荒地税)本章小结•房地产税收法律制度是国家税法的重要组成部分。房地产税收具有纳税主体多样性、征税对象复杂性及征税目的多重性等特征。合理的房地产税收不但可以保证国家取得稳定的收入，加强国家的宏观调控能力；而且可以调节社会各个阶层的经济利益，引导资金流向，实现产业结构的优化升级，实现国民经济的可持续健康发展。随着近年来我国房地产业的迅速发展，我国的房地产税收法律制度逐渐完善，并已成为国家税收体系中相对独立、具有特色的一部分。•我国的土地税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等；房产税主要包括房产税、印花税、契税、不动产销售营业税等，从纳税人、征收范围、计税依据、税额计算及税收的加收与减免等几个方面进行阐述可以对房地产各税的主要内容进行清晰把握。我国现行房地产税制