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海南省旅游房地产研究课题——初步思路汇报技术路线旅游房地产的概念定义旅游房地产是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果旅游房地产是旅游度假概念的延伸，包括：——私人度假房产（度假别墅、度假公寓等）——产权式酒店——分时度假房产（别墅、公寓等）理解以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目全部或部分实现了旅游的功能。旅游房地产的概念本次研究范围和类型结合海南旅游房地产发展的特点，分为两种类型：城市型旅游房地产度假区型旅游房地产相关理论支持生态足迹理论概念生产一定人口消费的资源及吸纳产生的废弃物所需要的具有生物生产力的地域空间面积。在现有技术条件下，指定的人口单位内（或每人）需要多少具备生物生产力的土地和水域，来生产所需资源和吸纳所衍生的废物。相关理论支持生态足迹理论全球生态足迹数据全球人均生态足迹2.2公顷阿联酋最高，为9.9公顷阿富汗最低，为0.3公顷中国生态足迹数据人均生态足迹1.5公顷人均生态承载能力仅0.8公顷生态赤字达0.7公顷/人数据来自世界自然基金会(WWF)的《2004地球生态报告》相关理论支持宜居城市中国宜居城市有关部门指标人均可用淡水资源总量：标准值为2400立方米人均城市用地面积：分标准值为100平方米人均住房建筑面积：标准值为26平方米城市绿化覆盖率：标准值为35%相关理论支持美国海岸带管理研究海岸带区的概念普遍定义为从海洋向内陆50英里的条状地带。也可以定义为沿海县包括的陆地。沿海县占美国大陆面积的17%。海岸带流域是另一种有益的海岸带归类方法，海岸带流域占美国大陆面积的13%。相关理论支持美国海岸带管理研究沿海人口增长趋势海岸带区域始终居住着全国50%或以上的人口。在过去的40年间，海岸带的人口密度大致是内陆的5倍。在2000年，美国沿海县的人口密度是275人/平方英里，2015年将达到325人/平方英里。许多海岸带区是主要的旅游区，1997年，美国东北部海滨大约有50万套季节性住房。美国海岸带县和非海岸带县的历史和预测的人口密度相关理论支持美国海岸带管理研究沿海城市扩展的趋势美国沿海城市扩展速度高于全国平均水平最显著的增长表现在城市面积和沿海休闲度假区的扩张。美国大陆非海岸带流域的开发区面积占流域总面积的比例从1982年的3%增加到1997年的4.2，；而同期，海岸带开发区占海岸带流域面积的比例从10%增加到13.7%。如果这种趋势继续，2025年，美国海岸带流域25%以上的土地会被开发。相关理论支持美国海岸带管理研究沿海城市扩展的趋势美国土地的消耗速度是人口增长速度的2倍以上美国大陆已开发区面积在1982年到1997年间增加了2500万英亩，增加率为34%；而同期人口增长了15%。如果这个趋势持续到2025年，全国将再消耗6800万英亩的农村土地。土地开发速率和人口增长速率相关理论支持美国海岸带管理研究城市增长与流域保护科学——什一律美国研究结果表明：在流域内，如果10%以上的土地面积为不透水表面，则该流域内的河流和溪流的环境质量要严重退化。美国一般开发区中40%的土地是不透水表面。相关理论支持美国海岸带管理研究保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式。区域层次把区域内的流域划分为已开发区或未开发区，确定哪些流域的不透水地表面积尚低于10%，哪些高于10%。首先把城镇发展分配给已开发流域，然后把已开发区难以容纳的城镇发展规划分配给未开发的流域。拟开发流域的确定取决于其生态重要性和其它区域发展的考虑。制定政策，以保证未开发的流域内的不透水地表面积低于10%。比如农村区划、城市增长边界等。确保地方政府区划在已开发和未开发的流域内保留足够的土地用于未来的开发。相关理论支持美国海岸带管理研究保护的战略和手段海岸带生态系统的保护需要的是区域和街坊社区层次上采取不同的开发方式。街坊层次提高新开发区的密度，不得低于7-10个单元/英亩（或18-25个单元/公顷），减少车辆出行。街区密度有利于步行。有利于步行的城市一般每平方英里设置100多个街区。美国度假区实例研究分类多功能度假胜地度假村多功能区域度假村第二寓所度假社区旅馆度假村分时制度假村多功能度假胜地度假村夏威夷州的卡帕鲁阿度假村海狸溪度假村多功能区域度假村宾夕法尼亚州的隐居谷四季度假村第二寓所度假社区第维斯岛度假村海滨度假村旅馆度假村博卡拉顿度假村及俱乐部西班牙湾度假村分时制度假村迪斯尼老西关度假村美国度假区实例研究结论佛罗里达州海滨度假村局部平面图旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例分时度假是房产高空置率的有效解决手段美国度假区实例研究分析结论第二寓所度假社区用地构成旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例分时度假是房产高空置率的有效解决手段54.784.5817.6412.690.0010.31住宅旅馆高尔夫球场道路商业其它住宅用地占建设总用地的50-70，平均约为55%美国度假区实例研究分析结论旅馆度假区用地构成旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例分时度假是房产高空置率的有效解决手段住宅用地只占建设总用地的大约10%12.7145.9741.310.000.000.00住宅旅馆高尔夫球场道路商业其它美国度假区实例研究分析结论其它类型度假区用地构成旅游房地产是现人类追求理想生活的必然结果第二寓所是度假区的重要功能，只是不同类型的度假区有不同的用地比例分时度假是房产高空置率的有效解决手段住宅用地占建设总用地的40-5046.873.5431.998.665.063.88住宅旅馆高尔夫球场道路商业其它城市实例研究黄金海岸城市概况黄金海岸位于澳大利亚昆士兰州，沿海岸线旅游景点众多，并拥有众多的主题公园等，旅游业已经成为该市的主导产业。黄金海岸城市鸟瞰城市实例研究黄金海岸城市规模土人口密度黄金海岸总面积1406.2平方公里，2005年城市总人口48.26万官方预测2021年总人口将达68.36万，年均增长率2.2%。人口密度343.2人/平方公里黄金海岸土地利用规划图33.3%22.8%34.2%9.8%自有产权购买中租用其它城市实例研究黄金海岸黄金海岸住房产权状况住房总量根据2001年的调查，黄金海岸共有187103套住宅住房空置率为8.5%（15897套没有人居住从1998年到2003年，平均每年批建的住房套数约6300套产权33.3%的住房是自己拥有产权的22.8%的住房是正在购买中的34.7%的住房是租用的53.6%14.7%20.2%1.7%1.4%8.5%separatehouse独立式semi-detached,roworterracehouseortownhouse半独立、连排、flat,unitsorapartment公寓otherdwelling其它类型notstated未说明unoccupieddwellings空置房城市实例研究黄金海岸黄金海岸住房类型构成住房类型构成黄金海岸的住房大部分是独立式的，占总数的53.6%（100208套）连排式住宅和townhouse占14.7%（27436套）公寓型住房仅占20.2%（37832套）城市实例研究黄金海岸黄金海岸住房类型构成黄金海岸的住房大部分是独立式的，占总数的53.6%（100208套）连排式住宅和townhouse占14.7%（27436套）公寓型住房仅占20.2%（37832套）海南旅游房地产发展状况城市型旅游房地产主要分布在三亚市、海口市和琼海市三亚市销售对象主要是岛外市场，岛外人士购房已占主导地位。海口市岛内外人士购房比例趋于稳定。琼海岛外购房人士比例呈上升趋势。度假型旅游房地产主要分布在东海岸线的三亚、琼海、万宁及陵水等市县的旅游度假区，以及西海岸线的临高、昌江及乐东等部分旅游度假区。海南旅游房地产发展状况城市型旅游房地产海口住房销售情况结论：海口住房销售情况无论从销售套数比例还是从销售面积比例看，2004年到2005年岛外人士购房比例稳步增高，到2005年末，岛外认识购买已占主导地位。从2006年开始，前期岛外人士购房比例还稳步提高，之后岛内人士购房比例有回升趋势。岛内岛外人士购房比例在经过一段时期的波动之后，将持续一个相对稳定的比例。海南旅游房地产发展状况城市型旅游房地产三亚住房销售情况及构成结论：三亚住房销售总套数稳步增长。岛外人士购房套数比例在增长的同时岛内人士购房下降。销售对象主要是岛外市场。作为旅游城市，岛外人士购房已占据了三亚购房的主导地位。海南岛海岸带建设的分析研究海岸带包括沿海12个市沿海市县土地总面积为24852.32平方公里，占海南岛土地总面积的72.3%。海南岛海岸带建设的分析研究城镇建设用地通过对沿海12个市县的总体规划进行分析研究，得出以下结论：沿海市县现状总建设用地683.23平方公里，占沿海市县总面积的2.7%;沿海市县规划总建设用地1239.65平方公里，占沿海市县总面积的5.0%;沿海市县规模一览表人口（万人）建设用地（平方公里）现状规划现状规划沿海市县总和667.69879.99683.241239.65海南岛市县总和787.071045.73788.211445.60比重（%）84.884.286.785.8海南岛海岸带建设的分析研究度假区建设用地据不完全统计，旅游度假区规划总用地面积为65707.47公顷，总人口为1012888人；由于旅游度假区规划层次不一、年限各异、且规模数据不齐等，通过假定以下条件成立，推算旅游度假区的人均建设用地为250平方米，计算得总建设用地为25322.2公顷。1）选择有资料数据的代表旅游度假区，计算人均建设用地；2）其它海岸带旅游度假区建设用地相同。海南岛海岸带建设的研究成果海岸带建设容量的合理范围（生态足迹理论）根据生态足迹理论，海岸带城镇人类生态足迹为0.3公顷/人；根据生态足迹理论，海岸带度假区人类生态足迹为0.065公顷/人；根据生态足迹理论，综合海岸带人类生态足迹为0.25公顷/人；海南岛海岸带建设的研究成果海岸带建设容量的合理范围（美国什一律理论）根据美国什一律理论，海岸带城镇不透水面占总用地面积的3.0%；根据美国什一律理论，海岸带度假区不透水面占总用地面积的23.12%；根据美国什一律理论，综合海岸带不透水面占总用地面积的6.0%；