商业裙楼招商方案

文园裕景2F3F商业裙楼招商方案（初案）前言:文园裕景2F3F商业裙楼招商第一目的是以满足社区配套为主，即打造集餐饮、娱乐、休闲、家居建材、购物等为一体的体验式商业街区，第二步是打造城东新的商业中心商圈。为了确保文园裕景建成后全商业单元顺利运营和开业，招商部需分阶段分步骤地全面推进招商工作，通过各种渠道和形式开展有针对性的招商，一方面要满足文园裕景交房后现有的业主的需要，在突破传统的商业形态上做文章，突出个性化、差异化的经营特色，另一方面着力于文园裕景新商业中心构建和推广，形成长效发展的核心竞争力，以推动项目良性的发展，并为后续地块铺路。一、项目整体招商原则和目标1、招商店铺文园裕景3#、5#、2#、1#、7#楼2F、3F商业裙楼，因销售单元面积大，总价高，纳入本次招商范围。楼号房号建筑面积楼号房号建筑面积1201铺363.297201铺358.631202铺449.387202铺415.231301铺363.297301铺358.631302铺449.387302铺415.23楼号房号建筑面积楼号房号建筑面积3201铺773.165201铺295.763202铺299.55202铺398.973301铺858.635301铺436.373302铺443.675302铺465.98楼号房号建筑面积合计建筑面积：9374.52㎡合计店铺数量:20间（未分割）2201铺660.892202铺453.822301铺660.892302铺453.822、招商基本原则①确保文园裕景整个商业街形象统一和经营稳定,按现行功能分区采取统一招商，保证整个商业街整体定位符合城东新商业中心需求，来保证商业街长远经营稳定。②引进的项目必须能提升整个商业街的形象，带动人气，增强业主和经营户的投资信心。③引进的业态必须考虑到项目业主、4#楼经营户、周边居民区、学校等群体的购物习惯和消费需求，能培育稳定的消费群体，有非常明确的针对性。3、招商目标在2017年1月1日前项目整体招商完成50%，即2#、3#、5#楼2F3F商业裙楼完成大面积招商；2017年5月1日项目开业前整体招商完成80-90%，以保障项目能如期顺利开街。本项目初步拟定于2017年5月1日项目商业街店面全部开街为最佳期许。距明年项目商业店面全部开业只剩下半年时间（2016年7月1日—2017年5月1日），剩下的时间有10个月，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。二、会昌商业调研1、会昌商业的现状会昌城区商业格局带有鲜明的中部三四线城市特色，即以农贸市场为主导，围绕农贸市场形成商业集群：老城区以文家塘农贸市场–南街为轴心形成的老城区第一个商圈，之后随着会昌城市发展，形成了以水东菜市场--水东延伸街形成的商业集群。除此之外，通过政府引导和市场聚集，又形成一些特色商业街，以文化广场--财富港广场为中心的“第二商圈”地位不可撼动。随着城市东拓进程加快，中高档住宅云集和商业项目集中开发，城东片区未来随着文园路、水东大道东延线、会昌火车站的落成，城市化进城加快，城东将必不可免形成以文园裕景大型生鲜超市为轴心形成的“城东新兴商业中心”，也是会昌未来新主城区中心动脉。城东片区的商住项目在未来1-2年内将密集开发，众商云集。目前的老城区商业、人气较为发达，但老城区商业的发展却面临许多问题。四面环水的地理特质限制了商业布局的延伸与发展，老城区老旧房子、自建房居多，商业形象面差。在老城区很难找到2万平方米以上的经营场所，并且面临交通拥堵、停车不便等问题。相同问题在水东菜市场–水东延伸街、化广场–财富港广场同样存在，旧城区商业格局先天不足，这正是城东片区商业的机遇。2、会昌主要商圈分布商圈名称主要商业网点沿街店面主要租金范畴老城区南街–惠诚路商圈文家塘市场、粤客隆超市、四平电器90-160元/㎡文化广场-水东延伸街商圈坚强超市、水东市场、文荟超市110-180元/㎡城东新兴商圈以文园裕景5000生鲜超市为中心点65-100元/㎡3、主要商圈现状：①会昌商圈形成以围绕农贸市场形成商业集群的鲜明特色，水东延伸街--文化广场为辅的“多商圈”分布格局。以文化广场向东的“城东新商圈”也正在形成，但目前仍在一个初兴阶段，需要1-2年光景逐渐形成商圈版图。②会昌商圈商业店面多为早期民房及居民自建房，少有商业项目和综合体项目，出租户多为自建房屋户主或个人物业，除财富广场、金城大厦外，沿街商业大多自租自营，缺乏统一招商、业态规划，商业运营、管理较为混乱。商铺形象不一，沿街店面租金较为灵活、多变，未能形成统一规范。③会昌商业零售业数量较多，但品牌较少。形成以坚强超市、文荟超市的超市型集群商圈。以“超商”带“市”人流集群较明显，整体会昌市场消费层次偏低，高层消费人群外流。④随着城区“东拓”及城东城市化进城推进，以及目前老城区商业格局不足，商业中心的东移态势已明显。从老城区为中心的商业已往文化广场转移。自08年起，城东片区商业发展明显，文园裕景5000㎡生鲜超市及附带商业裙楼的开业将是城东商业中心的揭幕之作。4、会昌目前主要街道商业情况商业路段主要面积（m2）层高(m)主要面宽*进深（m）租金情况（元/m2）主要经营种类经营情况南街-惠诚路50-80；300-5003.5-4.5（2.5-4.5）*（6-14）90-160粮油批发、电器城沿街无空铺，置换率低财富广场--文化广场40-1203-4.5（3-4）*（12-15）110-180休闲果饮、电器、数码、运动品牌、二三线品牌服饰、母婴用品沿街无空铺，置换率低水东延伸街40-1503.5-5（3-4）*（8-12）130-180中档家居、婚纱摄影、珠宝、二三线品牌鞋服、休闲按摩、汽车4S沿街无空铺，置换率低红旗大道东段（文化广场以东至彭迳）35-803-5.5（3-3.5）×（6-12）65-100中低档鞋服为主，中低端餐饮、家电、水暖、日常家居、杂货、茶叶烟酒沿街无空铺，置换率低5、可供参考的市场情况参考项目项目名称主要面积范围(㎡)层高(m)面宽*进深(m)租金范围(元/㎡)经营业态免租期租期年租金递增备注坚强超市二楼商场35-120主力门店：300-4004.2（4-6）*（6-12）15-30时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居物业为个人持有金城大厦二、三裙楼二楼建筑面积：1600三楼建筑面积:1481分割面积：14-25㎡/间4.5（2.5-3）*（4-6）二楼：对外租金40；实际租金：20-30三楼：对外租金30；实际租金：10-20招商主题：儿童主题二楼：母婴用品、儿童服饰、学习用品、儿童餐饮三楼：儿童游乐场、儿童电玩城、美容美发、舞蹈音乐书法美术教育二楼：免租期：1年三楼：免租期：2年租期：5年10%物业由开发商自持；同兴商业运营管理公司进行商业运营管理分析：坚强超市二楼商业裙楼依托坚强超市“大型商超”聚集效应，形成了时尚女装、婚纱摄影、儿童乐园、时尚家居为主的经营业态，与超市形成业态互补，人气旺盛，吸金效应明显。金城大厦在二三楼商业裙楼儿童主题·欢乐城招商定位上缺乏市场基础，与会昌主流消费需求不符，与一楼及周边商业难以形成业态互补，人气缺失，消费乏力。三、功能定位及区域招商对象1、商业定位：功能定位：以餐饮、娱乐、休闲、购物、建材家居为主，打造特色主题街区。市场定位：ⅰ餐饮在档次上以中档餐饮为主，突出特色餐饮、休闲餐饮、品牌餐饮。ⅱ娱乐以时尚娱乐为主，休闲足浴、酒水吧、婚纱摄影。ⅲ休闲以本地市场认可的业态为主。如咖啡厅、果饮、休闲会所。ⅳ购物以休闲服饰、运动服饰、饰品为主，精品店为辅。ⅴ家居建材以知名品牌家居建材为主，辅以各种装修设计配套。定位说明：ⅰ因会昌目前商业经营定位为低档，考虑到本项目自身定位及辐射范围，商业街经营定位应该是中档偏高。ⅱ就会昌商业经营格局和发展历史来讲，较高档的品牌进驻会昌的可行性不是很大。故商业街主要引进一些二、三线及相关品牌。ⅲ目前会昌市场行情而言，经营女装的市场份额大大的占据着主导地位，其中还带动着美甲、内衣、精品饰品的消费，所以在本项目中，我们拿出相对较多的面积来经营女性服装、化妆品以及美容SPA。也是为了保障经营户的利益，从而确保商家的稳定性和市场的长期稳步发展的前景。2、各栋招商对象（各栋商业平面示意图）1#楼：国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等7#楼：数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄影等2#楼：男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等3#楼：休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等5#楼：时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店等四、招商对象租金安排1、品牌服饰店以流行服饰、鞋包、金银首饰店等为主，该群体以连锁店经营为主，一般要求铺位建筑面积88~180㎡，其经营实力、经验比较强，有很稳定的消费群体，有较高的品牌影响力和号召力。租金预测：根据市场该群体的投资实例，预测租金25~35元/㎡·月左右（按建筑面积）2、连锁餐饮、休闲娱乐以连锁中西快餐、特色餐饮、美容美体馆、酒水吧等为主，该类群体一般要求铺位建筑面积80~200㎡，其经营项目能做到与购物互补，有一定的规模和市场竞争力，能充分聚集人气。租金预测：根据对前期市场调查了解，预计租金可达15~20元/㎡·月（按建筑面积）。3、生活用品店以日常家化用品、家纺、家居、精品专卖等为主，该类客群一般要求铺位面积建筑面积30~60㎡，经营项目满足本社区及周边居住人群的日常需要，是项目商业配套的重要组成部分。租金预测：根据县城此类业态市场的调查，预计租金在15~25元/㎡·月（按建筑面积）五、租金定价原则及分布、免租期规定进品牌商家进驻条件1、租金基准定价：应全面权衡经营户和商铺租赁价值，目前按照项目前五年年均回报5%的返租售价与实际周边区域的15-30元/㎡·月的租金水平相比有较大悬殊，因此，租金定价月基价应为应低于返租平均售价×5%÷12个月。因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达5年以上，且每年租金价格要保证10％-15%（5年租期范围内）左右的递增。②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。③因大商家进场装修较一般商铺复杂，需要1－1.5个月的装修期，建议先进驻的大品牌商家1－2个月装修期不计入免租优惠政策。2、租金分布及免租期安排楼号业种建议租金水平建议（元/㎡·月）免租期建议年租金递增水平建议1#国内一线男、女品牌服饰、品牌鞋店、品牌休闲餐饮、品牌珠宝首饰等25—35享受半年-1年15%7#数码、移动通讯、银行及邮政配套网点、运动品牌、休闲品牌箱包、数码、婚纱摄影等20—35享受半年-1年15%2#男女休闲服饰、时尚女装、品牌内衣、首饰精品、休闲咖啡果饮、药店等15—30享受1年15%3#休闲足浴、干洗店、休闲餐饮、酒水吧、美容美甲等15—25享受1-1.5年10%5#时尚家居、文化教育用品、电器店、购物商场、桌球、眼镜店15—20享受1.5-2年10%备注：（1）租金水平为起租标准，即商家进驻第一年租金收取标准；（2）免租期视商家品牌、投资总额、人气贡献、租赁面积综合制定。3、各品牌商家租赁进驻条件：品牌界定业态安排面积需求装修标准(含货柜陈列)投资总额合同期限知名品牌休闲连锁咖啡、休闲运动服饰、商务男装、品牌鞋店、品牌连锁眼镜店等88—200㎡以上不低于1200元/㎡25万以上5—10年区域连锁品牌品牌茶叶店、婚纱摄影、高档烟酒、美容SPA、化妆品、珠宝饰品连锁店、甜品面包等88—150㎡不低于800元/㎡15—25万5—8年其他品牌发廊、品牌服饰箱包、内衣、品牌家纺等60—150㎡不低于600元/㎡15万以下≦5年