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2014年12月太原房地产市场监测月报日期：2015年1月4日致：保利集团12月市场总体运行态势12月份，关键词是“平淡，冷静”——土地市场热度有所下降，成交集中在小店区及万柏林区，住宅用地为主。商品住宅市场回归平淡，新入市项目减少，本月营销亮点继双11之后又推出双12活动，加之平安夜圣诞节等节日，多数房企均抓住此机会作为营销噱头，吸引购房者，多数都是以价格优惠作为噱头，由此可见以价换量的本质并未改变。太原土地市场2014年一直表现为“低态平稳”，房企保持谨慎态度拿地，关注政策性息，随时做好囤地准备。商品住宅市场整体表现”量价齐跌”，本月仅有6个项目加推入市，新增供应面积减少，在富力城及府东公馆开盘的带动下，刚需项目成交任然旺盛，北城刚需客户需求得以释放。本月中高端市场趋于稳定，逐渐进入淡季。本月推盘减少主要是由于，一、2014年末接近尾声，部分开发商已完成年度销售任务，营销动作相对减少，为新的一年做准备，其二，不少房企都在努力的去库存，减少库存压力，加快去化速度。PARTONE市场总体态势简报政策前瞻2014年接近尾声，整体市场也跟着进入淡季，继11月较好势头之后，12月回归冷静；整体2014年楼市在先抑后扬中动荡，在政策方面，11月末，央妈喊出降息，为市场打了一剂强心针，太原楼市在11月热销之后逐渐回归冷静。930限贷松绑推助市场快速企稳，而降息必将使新政的持久力得以延续，使市场各方信心进一步回升，不少消费者抓住年末房企拼业绩降价的时机，出手购房。纵观全年，上半年市场极度疲软，下半年市场热度回升，整体市场与2013年相差不大，得益与政府一些列利好政策的支持，迎来了市场拐点，但是供需矛盾任然为开发商面临的主要问题，库存高企，需求稳定，使得开发商在销售时亚历山大。目前市场环境下，各家房企还需根据供求、价格关系来积极营销，保持市场价格企稳，以去库存为中心，抓紧窗口期以价跑量。全国房地产政策解析2014年12月23日央行降息满月:存款利率不降反升楼市现止跌回温22日，央行降息政策执行满月。尽管央行下调了存贷款基准利率，但各大银行存款利率都逆势上调，五大行利率也上浮到顶。在降息等政策利好下，部分城市楼市呈现止跌企稳，一线城市房价环比小幅反弹；中国股市月内走出一波又一波上涨行情，沪指冲破3100点，创下4年多新高，月内沪深股指均涨超25%，年内中国股市暴涨47%，牛冠全球。央行降息等利好对个别一二线城市楼市复苏产生了一定的刺激作用，在市场成交量出现反弹的情况下，价格也出现了小幅的反弹冲动。不过，目前楼市整体仍面临较大的去库存压力，且房地产新开工面积、投资增速同比仍在全面下滑，加之年末开发商为完成销售目标依然坚持“以价换量”策略，房价跌幅收窄但并未由跌转升。降息将促进资金面宽松，对人们心理带来正面影响。降息会推动A股短期内的上涨。华泰证券分析，降息对资本市场的影响是正面的积极的，有利于进一步降低无风险利率。降息有利于大家稳固和改善对实体经济的看法，另一方面房地产等权重板块将会受益。世纪朗润解析：推出降息举措后，期间市场稍有回暖。但降息没有也不可能出现房地产市场大幅回暖。贷款利率下降0.4个百分点，对价格敏感的刚性购房者有利，但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。如按房贷100万元20年、原房贷基准利率6.55%计算，20年等额本息还款的月供利息为7485.2元，降息后月供降至7251.12元，每月仅减负234.08元。降息在实际过程中的作用以稳定市场为主，并不会因此释放大量的客户需求，但客户对未来的预期可能会有所转变。太原房地产政策解析世纪朗润解析：随着下半年一系列利好楼市的政策出台，解除“限购”，“限贷”松绑，政策在下半年逐步落实，购房者的观望情绪也逐步加重。太原新楼盘不断出现，不少购房客户认为现在供过于求，房子多，而购买房子的人并没有那么多。在这样的情况下，房价一定会有所下降。所以，还是要再等一等，等房价再降一点再出手买房。省城购房者观望的情绪浓重，但在一系列政策的利好下，大多数楼盘的到访客户仍有所增加。2014年12月19日央行降息太原11家银行存款利率“一浮到顶从11月22日起，央行宣布降息将近1个月的时间里，省城各银行陆续调整了自己的存款利率。其中，中国银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、晋商银行、招商银行、晋城银行、华夏银行、兴业银行、中信银行、农村信用社11家银行将存款利率一浮到顶。农业银行、光大银行、渤海银行将利率上浮了10%。交通银行、浦发银行、民生银行的利率则暂时没有上浮。针对短期内大部分银行利率“一浮到顶”这一现象的产生，某银行职员殷先生说：“从目前来看，利率一浮到顶后，来银行存款的人数变化并不是很大，并没有出现将存款‘搬家’的现象。”PARTTWO土地市场简报土地供应分析土地成交分析土地供求分析0100200300400500600万㎡土地供求面积成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）-20002004006008001000万元/亩分物业类型土地成交价格住宅住宅、商业商业办公世纪朗润解析：2014年年末，土地市场整体成交大于供应，但主要成交集中在14年1月，全年整体市场仍显低迷；12月出让七宗土地，共16.9万㎡，成交6宗土地，面积为11万㎡；2014年整体土地成交价格中，商业涨幅较大，住宅用地维持10%的涨幅，商业用地涨幅高达49.5%。主要原因是位于晋源区滨河西路地块，单价达到1800万元/亩，由绿地集团摘得；其次是10月份成交一宗位于长风商务区地块单价为1100万元/亩，由山西硕和顺德摘得，拉高商业市场均价，办公用地无成交。01002003004005006007002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年…万㎡分物业类型土地成交面积住宅住宅、商业商业分物业类型土地供求分析0100200300400500600700万㎡分物业类型土地供应面积住宅住宅、商业商业办公世纪朗润解析：2014年土地供应成交均以商住用地为主，其次是商业用地。土地成交中，住宅兼商业占比较大，与2013年相比住宅成交面积有显著的提高，商业成交面积下降，下降的原因可能为：一，供应的商业土地不在城市核心，开发商拿地有风险，导致成交缩窄；二、市场对于商业地产的开发回归冷静。土地供应走势分析世纪朗润解析：2014年12月土地市场供应面积小幅下降，供应面积为16.9万㎡，供应宗数是7宗，环比下降32%，同比下降92%，供应下降一方面是由于年底，趋于稳定的城建步伐导致土地供应收窄；另一方面，年底将至，地方政府减少推地力度，调整供需关系，稳定房价。数据来源：太原国土资源局2013.3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2014.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万㎡）2.41927.144.128.913.623.826.13.692004.460289.6818.213.313.912.744.68.1224.816.9土地宗数（幅）0413965933391086635118587环比增幅-95%273%201%63%-34%-53%75%9%-86%5315-98%-1000%-65%88%-27%4%-8%250%-82%206%-32%同比增幅-13%-83%-53%30%2907-68%-78%59%-84%82%-86%-10010618%-33%-70%-52%-7%87%-69%573%-92%2.41927.1244.0728.8713.6323.826.053.69199.824.46027.979.6818.1513.313.8612.7344.578.1224.8316.9-500%500%1500%2500%3500%4500%5500%6500%050100150200250太原市土地供应面积和宗数走势土地区域供应走势分析世纪朗润解析：2014年12月，土地市场供应主要集中在万柏林、小店、尖草坪，其中万柏林区供应土地面积较大，为16.2万平米，土地供应集中在环线周围，交通的便利，使得环线周边的土地价值不断升温。数据来源：太原国土资源局5月6月7月8月9月10月11月12月2014.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月尖草坪区0.694.40.100.6晋源区4.52.228.14.24.6910.2万柏林区8.14.09.820.15.521.95.70.0414.311.85.717.0810.716.2小店区16.730.516.83.321.816.80.526.04.50.95.20.38.612.76.330.873.90.2杏花岭区1.07.20.79.54.53.51.51.09.350.16迎泽区1.40.319.821.418.380102030405060708090100单位：万平米分区域土地市场供应量走势土地供应明细分析编号宗地编号区域地址用途和年限挂牌截止时间土地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率起始价（万元）出让底价（万元/亩）出让方式1SG-1417小店区位于亲贤北街313号，四至：北、东、西至山西茂业置地、太原茂业百货公司用地，南至亲贤北街商业2015/1/714985842.23.91800801.07挂牌2SWG-1442尖草坪区位于北中环以南，果树场以北住宅、商业2015/1/296058.5421204.93.52960325.71网上挂牌3SWG-1443万柏林区位于窊流路以西，西线北街以南。住宅兼容商业2015/1/1633213.37116246.83.516200325.17拍卖4SWG-1444万柏林区位于窊流路以西，西线北街以南。住宅兼容商业2015/1/1642307.09148074.83.520630325.09拍卖5SWG-1445万柏林区位于窊流路以西，西线北街以南。住宅兼容商业2015/1/1621822.6376379.23.510640325.05拍卖6HGZ-1412万柏林区西矿街以南，迎西高速收费站周边住宅兼容商业2015/1/2934964.66174823.3524350464.28挂牌7HGZ-1413万柏林区南内环西街以南，晋祠路以西、沙沟街以北、千峰路以东商业2015/1/2929343.74146718.7528040637.05挂牌数据来源：太原国土资源局土地供应位置图2014年12月，供应7宗，大部分集中于中环附近，供应土地中商住用地为主，商业用地为辅。图例：住宅商业用地住宅用地商业用地工业用地住宅商业文化娱乐用地其他图例：住宅商业用地住宅用地商业用地工业用地住宅商业文化娱乐用地其他供应2供应1供应3.4.5供应6供应7土地流标情况分析2014.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月流标面积（万㎡）0006.564.130.1500.124.786.5400流标宗数（幅）000721012400环比增幅0%0%0%0%-37.04%-96.37%0.00%0.00%3883.33%36.82%0%0%0006.564.130.1500.124.786.5400-500%0%500%1000%1500%2000%2500%3000%3500%4000%4500%012345678太原市土地供应面积和宗数走势世纪朗润解析：2014年1-12月，整体流标情况较为稳定，4-10月流拍较为集中，其中9月流标现象最严重，并达到顶峰，本月无流拍土地。土地流标情况说明编号宗地编号区域地址用途和年限挂牌截止时间土地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率起始价（万元）出让底价（万元/亩）出让方式世纪朗润解析：2014年12月，无土地流拍，成交情况良好。土地供应分析土地成交分析土地成交走势分析世纪朗润解析：2014年12月，土地市场成交面积大副下降，为11月成交面积的一半，11.01万㎡，环比下降52%，同比下降28%，成交宗数为6宗。年末，开发商拿地热情锐减，成交在11月达到高峰后开始降温。数据来源：太原国土资源局2013.3月4月5月6月7月8月9