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北京三里屯太古里考察分享导语项目介绍项目商业定位及解析项目品牌策略项目建筑设计项目布局及动线规划项目商业启示项目借鉴意义随着社会的进步，人们的精神和物质文明发展都到了前所未有的高度。与生活息息相关的商业也发生着翻天覆地的变化。“体验式商业”已成为一个商业地产的时髦热词。通过创新观念，运用对科技、智能、生态化设计，营造主题式、情景式、景观式娱乐体验休闲购物中心已逐渐成为购物中心将来的一种发展趋势。商业地产的发展已进入到又一新的阶段——“主题性购物中心”。被赋予更多的文化、旅游、观光内涵。即完成单一商业购物中心向大型商业主题文化购物公园的转变。在新形式下，购物中心已不再是单纯的购物角色，开始承担起社交娱乐甚至文化旅游体验的功能，比如增加电影院、溜冰场、剧院、主题公园、剧院、培训服务等非零售业态，这些是电商不可能做到的。下面我们来跟各位同事一起交流、学习分享本次考察的一家比较具有代表性购物中心的亮点与感悟。导语开发商太古地产总建面17.2万平方米车位890个开业时间2008.7商业定位以25-35岁年轻人为主要消费群的时尚精致购物中心项目地址朝阳区工人体育场北路体验型服务会让商业项目走的更远抛弃传统的商业模式，采用开发式的设计，集合了文化、休闲、购物的元素，成为北京潮流、文化、休闲的场所。通过建立一个融合时尚、美食、艺术和旅游的国际社区，让周边的使馆、商务、旅游及常住人群既可以在户外的商业街区悠闲的漫步，又可以享受室内餐饮和体验娱乐的空间。三里屯太古里项目介绍项目定位：公共娱乐街、知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地（周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚。）消费者策略：南区针对年轻客群，北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层项目商业定位及解析业态组合：以零售为主，配合适当比例的餐饮酒吧，娱乐、服约务占比较低，服装服饰占零售类的比例大，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类只占到零售类的不高，体现了项目的特色。项目商业定位及解析南北区实行差异化：北区定位：高端、时尚前列，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国内时尚前列知名设计师品牌。项目商业定位及解析南北区实行差异化：南区定位：年轻、时尚、前卫：吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚艺术画廊、书籍音像、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道。项目商业定位及解析项目商业定位及解析项目品牌策略首次引进品牌：开业初期进入三里屯太古里的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、BenSherman、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等。项目品牌策略规模之首品牌：三里屯太古里另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden、BHGSupermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。项目品牌策略项目品牌策略前卫装修品牌：为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。项目品牌策略项目品牌策略突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。项目品牌策略项目建筑设计先进的设计理念源于老北京“胡同”和“四合院”的元素，并予以现代化的包装:南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在,北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。项目建筑设计建筑语言紧紧贴合商业定位。北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调;喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于三里屯太古里北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调.中心广场:下沉花园广场满足项目以休闲为主题的功能定位。项目建筑设计项目布局及动线规划三里屯太古里整体布局合理，南区负一层主要布局电影院及精品超市，1-2层布局潮流时尚零售品牌，3层主要布局中高档餐饮、酒吧；北区布局高档奢侈品牌，外广场布局休闲餐饮，品牌业态清晰合理；项目布局及动线规划南北区均有一个小型中心广场，采用半开方式，出入口众多，有效提高交通便捷性，此外北区还专设内部行车道，满足高端客户的便利泊车之需求；项目布局及动线规划南北区停车场分离，可以避免地下停车的拥挤现象，为保证人车有效分流和不影响项目正面的展示性，停车场出入口均设置在项目侧面和背面。交通出入方面：三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，街道多处于2－4车道，但由于连接着工体、使馆区、长虹桥三环、甚至朝阳公园和朝外商圈，因此车流量异常大。因此车辆在进出时都需大量时间等候造成非常大的不方便。由于该项目没有衔接地铁站，只能靠项目的大影响力来吸引人流走过来。规划设计方面：建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群。业态定位方面：三里屯太古里的定位非常准确而且到位：没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态。Adidas/APPLE/UNIQLO/MANGO/TOUGH/THENORTHFACE等等，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性。项目亮点方面：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。项目商业启示项目商业启示项目借鉴意义商业想要一炮而红一定要有眼球经济，千万不能有“酒香不怕巷子深”的心态。一定要去营造项目的亮点。太古里的亮点来源于两方面：一是“最”，一是：“炫”。比如adidas全球最大旗舰店、Apple中国最大旗舰店以及项目独特的建筑形式和布局形式。项目定位规划必须精准，将业态定位主题化、商业动线单一化，而且把这样的主题、理念与推广付诸实施。购物中心绝不是简单的盖完建筑、招商开业出来就算成功。要打造出好的项目，还需要后期营业后不断地调整与升级，太古里在不断的调整与升级中，将社交娱乐甚至文化旅游体验的生活理念传递给大家，从而实现了品牌增值的最大化。项目借鉴意义