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•竞争风险：如何在竞争环境下快速突围？•形象实现：提升项目本体形象？•价值实现：打破区域竞争格局？•风险实现：快速回笼资金？核心问题是什么？R2我们面临的问题？（针对现状的规范分析）S我们有什么？（针对目标的实证分析）隐性的核心问题：在有限区域容量下，如何与竞争项目抢夺客户，实现快速销售，快速回笼资金？•认知基础——未来城占据武昌核心区域商业地段•开发目标——快速奠定项目基础，实现商业快速销售项目的目标：如何快速树立形象，完成项目底商快速销售项目价值最大化显性的核心问题：如何实现未来城品牌提升，商业价值最大化问题回顾：商业快速销售，底商销售价格突破6万问题解决屏障：1、商业：价值如何被大家知晓？2、如何放大项目价值，告知客户投资价值突破口属于武昌未来城价值凸显形象造势利用未来城品牌，突出项目的商业价值，以及整个项目在武昌的城市站位，通过商业氛围吸引市场客户对项目关注度。有针对性的对项目价值进行全程报道，通过持续性的商业价值报道，让武昌全城知晓项目商业价值，从而了解产品的投资价值及属性。；强化项目高性价比优势，通过高形象中等价格抢夺市场客户借势策略全城覆盖高性价比营销策略总纲：借什么？怎么借？借势策略：向谁借？借区域之势，开发商品牌，以及项目的综合体体量。借项目产品价值，投资价值，突出氛围，吸引投资客户关注重要节点，释放产品利好信息，增加客户信心未来城品牌——武昌片区有一定的知名度街道口规划——学府之地，人流密集地项目商家进驻信息——已经有的主力店入驻信息怎么借？借什么？借区域内最具人气综合体——项目处于街道口十字路口，人流密集，周边高校众多，写字楼云集，客户人流比较密集，同时周边有群光等地，已经形成强有力的消费聚集力。借什么？向谁借？借区域之势，开发商品牌，以及项目的综合体体量。借项目产品价值，投资价值，突出氛围，吸引投资客户关注重要节点，释放产品利好信息，增加客户信心怎么借?重要活动举办——借助商业投资氛围，举办商业投资讲座，吸引市场客户关注。公众公信力活动举办——通过政府有关部门对区域介绍，增加客户投资信心。怎么借？借什么？向谁借？借区域之势，开发商品牌，以及项目的综合体体量。借项目产品价值，投资价值，突出氛围，吸引投资客户关注重要节点，释放产品利好信息，增加客户信心A如何快速树立商业形象推广策略：重公关、多促销；渠道策略：先放大、再精准、后创新；推广执行细则1、重公关：以圈层活动公关为主如：项目周边政府部门客户群体，以及企事业单位客户群体等提升项目价值活动、提高客户满意度等，注重现场展示，同时现场搭配暖场活动，保证客户到访量；2、多促销：每次推广配合促销信息如：最美街道征名活动、客户回馈；团购让利、上门有礼、开盘大折扣、解决客户购买力等实际问题，以现实利益吸引客户上门；渠道执行细则1、精准渠道：对应来访、来电、成交最多的渠道进行严格监控，寻找最直效媒体进行目标客户针对性投放；2、创新渠道：锁定目标客群工作、生活、娱乐场所，建立一对一沟通机会；宣传策略武昌只有一座未来城，现在意味未来一座城只有一座中心一座中心只有一个领导者传播要点：高校云集城市综合体概念，市场站位媒体渠道：户外+公交车身+报纸+短信+网络+公关活动活动营销利用金九银十阶段，在街道口比较大型商业中心或人流量较大地方举行全城派单计划，做到市场客户对项目全面了解。活动营销时间、9月中旬活动主题：商铺投资价值讲座活动形式：邀请乌海当地有名的财经或者银行投资专家，到项目现场进行讲座，为客户进行商铺，公寓未来投资价值。注意形式：可以结合和我们项目合作的银行，邀请他们的大客户到访现场参与活动，针对这些客户登记后，如后期买房，可以额外优惠2000元购房优惠。《新闻发布会——献礼具有投资眼光的人》在城市规划以及商圈研究的基础上，对综合体项目多物业形态相互促进的作用，凸显商业的增值。目的：使投资者正确认识项目的投资价值;通过对后期经营的分析，体现荣生擅长商业的专业水准，提升投资信心。形式：与工商局、商会联合组织。营销推广高校云集，地标级城市综合体三大价值起势未来城城市综合体未来城街道口中心价值点营销推广价值点1、未来城项目的整体区域站位价值点2、高校云集城市综合体，将为整个武昌新区客户提供全新的一站式购物娱乐场所。价值点3：武昌城区未来发展趋势。活动营销针对目前上访量不足，突出宜化广场VIP护照：1、推出未来城VIP护照，凡到访客户均可领取护照。每次到访均可登记一次。2、通过会员形式，凡到访客户办理会员，开盘前每到访一次即可享受20000分积分优惠。积分累加（最高累计80000分）通过老客户及新客户到访，形成链接式宣传，提高客户内部口碑宣传。凡参与积分活动客户，开盘当天购房，每积累20000分，即可享受20000元购铺优惠，最高享受80000元优惠。如未购房者，每20000分兑换价值50元的奖品。通过该活动，快速积累客户基数。为项目开盘积累所需客户数量。宣传策略政务中心核心区，坐拥滨河高端消费力武昌高端城市综合体坐拥项目上千户客户资源，享政务中心配套主力店招商完成，主力店入驻针对住宅底商买好铺未来城广场铺绝版临街旺铺仅剩8席限量发售中推广策略推广策略推广策略活动营销——现场优惠砸金蛋现场布置砸金蛋，转盘等环节，让客户自行参与购房优惠活动，增加客户现场的逗留性及参与性。后湖！业界！伙伴！不找客户，不谈营销，只谈价值和机会。不找客户，不谈营销，只谈价值和机会。唱红武昌！业界！伙伴！商业价值先炒作，带动市场客户对项目的关注度兵马不动，粮草先行。（8月）----唱红区域，唱红项目，不谈营销，只谈价值。从区域利好和潜力，到区域淘金商业模式的众望所归，最后到项目的落成改变街道口商业格局。先行炒热区域，再行炒热商业缺口及所需模式，后行引入项目。先后利用新闻发布会，豪车品鉴品鉴项目招商成果会三次引爆建立影响力。推广配合：报纸、网络、电视广告等执行策略：STEP1：媒体全城唱红（区域炒作，以新闻话题聚焦全城热议，金色武昌的猜想！）！首先设置话题，通过各种媒体各个版面进行集中炒作（未来城关键词）；形成热议后，组织新闻通气会，通过喉舌媒体进行“武昌城市发展”的媒体证言；网络新闻稿、报纸等：乌海即将破茧成蝶，最后一块淘金宝地，落地区域价值。武昌最具价值的财富宝地在竞争激烈的市场前提下,必须通过非常规的渠道来传播——“阵地战”与“游击战”转化基于网状社会的“口碑传播”基于客户生活形态的“追踪渗透”“阵地战”线上“游击战”线下破解思路以产品为导向，适度线上树形象以客户为基础，主打线下立推广以体验为主题，亮点活动贯主线适度解决形象问题解决客户问题解决持续性问题形象铺垫蓄客积累树立商业形象活动引发市场轰动，增加客户基数线上拔高项目商业形象，线下做好客户积累以及客户梳理工作为提高渠道的穿透力，建议在投放方式上采用：出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？户外异型？（如果无法做到，就增加数量，目的就是增加客户关注度）它们能做的是让有需求的人主动去看到渠道选择户外牌报纸广告楼体条幅电视电台＞＞＞＞线上渠道总体要求：线下渠道总体要求直接送到有购买能力的人群手里，并期望他们同样正好有购买需求各大商会、老乡会团拜加油站／收费站纸巾盒选择性派发高端场所点对点合作短信隔天发，增加投放频率利用开发商资源，进行酒店、银行客户资源联动。置业顾问走出去派单，人流量大的地方多点的客户接触派单。线下拓展一般渠道各大商会、老乡会团拜时间安排：8月中下旬目标选择：武昌团体协会、高收入行业等执行人员：销售人员方式：①确定针对性优先购房优惠方案后，与团体协会主要负责人或意见领袖预约面谈，以优惠策略作为诱饵确定团购方案。②以举办联谊活动等形式联合团体协会，提高项目认知度及最大限度的争取潜在客户。可以邀请这类企业高端或领头人，在高端酒店，针对该类客户进行点对点宴请活动，对项目进行宣传。线下拓展一般渠道惠城高端场所点对点合作一：高档餐厅合作单位：武昌相对高端酒店合作时间：8月1日——长期合作方法：1、与餐厅联合推出餐厅VIP优惠券，只有在未来城认筹客户才可以派送享用此卡；2、在餐厅墙壁上悬挂项目相关效果图，附送商家其他精美壁画；3、在餐厅免费附送黑铁工艺资料架，摆放项目资料。在人流密集处设置外展点线下拓展一般渠道一：人流密集商超合作时间：8月中旬合作方法：在人流密集处设置外展点，置业顾问通过赠送客户饮料或者其他小礼品，增加客户吸引力，对项目关注，并且留下客户电话。为后期最终奠定基础。惠城活动目的1.在重大营销节点通过活动为项目带来直接客户；2.使客户通过活动了解项目的品质感，增强信心；3.在现阶段项目形象还未在市场上深度建立，所以通过活动，增强市场认知度和影响力；4.通过活动聚集大量人气，趁机树立开发商品牌。促进商铺产品销售提升项目档次形象活动营销意义：活动目的活动建议宜化广场产品新闻发布会发布会时间：8月中下旬发布会主题:“开启武昌繁华新生活”参与人员：前期客户梳理部分诚意客户、记者、相关人员、开发商人员、合作单位发布会地点：武昌高端酒店发布会目的：通过该活动再次提高产品市场曝光率，以高姿态力邀各大媒体参与，产生市场轰动效应从而为认筹带动人气。未来城＆奔驰品牌联展活动时间：9月初活动主题：“繁华与品质相遇，尊享e时代帝王生活”活动地点：项目现场活动条件：市场客户对项目有一定认知，并且结合认筹倒计时节点，客户上门后，促使客户交钱认筹；活动目的：通过与奔驰品牌合作，提升项目的档次感与品质感，直接吸引高端目标客户；总结：线上宣传+线下渠道+活动=不断制造话题引爆市场目的：通过不间断的话题影响力，提高市场曝光率，同时可以利用多次营销活动噱头，置业顾问可以利用此对客户形成邀约口径。谢谢