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宝清县地产市场调研报告及建议2011年12月19日调研员：赵宇于福利蒋丽一、宝清县区域特征宝清县区位特征宝清县位于黑龙江省东北部，三江平原腹地。地貌特征为“四山一水四分田，半分芦苇半草原”。行政区域面积10,001.27平方公里，人口42.4万。辖6个镇、4个乡、3个农场，是全国粮食生产先进县。是黑龙江东部地区重要的商贸重镇和区域交通枢纽，是通往饶河、密山、虎林对俄口岸的黄金通道。1、GDP社会经济概况双鸭山的区域发展带动了宝清县经济发展宝清隶属双鸭山，属县级市，但发展速度低于全区平均水平宝清与富锦/虎林相比，发展速度较快376.7625.18020109.5219.477.812050100150200250300350400双鸭山地区富锦09年GDPGDP增长率单位：亿虎林宝清2、产业现状及发展思考现状-----经济以第一产业为主，,第一产业产值占经济总量的比重已经超过50%。第三产业以商贸业为主，人气较好，吸纳了大量就业人口。第二产业工业企业以煤矿企业、食品加工业为主，发展态势不佳。第三产业发展及思考------重点发展商贸物流业、教育产业等。大型商贸业、物流业主要布局在宝清市区，宝清市区将成为区域性的商贸、物流中心。教育产业也在宝清市区布局。次一级的商业、服务业布置在朝阳乡、七星泡镇、龙头镇镇区。满足日常基本生活的服务业布置在青原镇、尖山子乡的镇区或驻地。从政府商贸布局来看，宝清商业发展落点不叫分散，乡镇经济是县城经济的有力补充，同时也分流了县城商业人气。导致整体较好，中心不热的情况。宏观环境Macroenvironment社会经济概况城市规划发展1、城市职能定位和空间结构职能定位------综合服务中心工业新镇农业新镇商贸旅游新镇空间结构------规划宝清县城镇空间结构形成“一心一轴一环多基地”的空间结构。“一心”指全县的综合服务中心，“一轴”指规划西北东南向的交通发展轴，“一环”指规划区外围的产业发展环，“多基地”指综合服务基地、新型工业基地、现代农业基地、生态旅游基地等。宏观环境Macroenvironment城市规划发展1、城市职能定位综合服务中心工业新镇农业新镇商贸旅游新镇2、城市空间拓展方向“东强、西优、南拓、北移、中兴”提升老城综合商贸服务能力；新建新镇文化体育中心；产业向北转移；生活向南拓展；西部为山体，优化控制发展；东部工业采取园区发展策略。宏观环境Macroenvironment宝清工业限制发展高端娱乐居住物流行政教育区域特征小结典型农业县，二、三产业薄弱缺乏发展性区域主导产业，经济发展动力不足县城整体城建水平低，商业氛围不强政府城市改造及扩容意向强烈二、住宅及商业特征住宅市场分析宝清市场主要在售/即售项目：1、新华名苑2、银河花园3、绿岛家园4、绿洲新城5、时代新城6、一品华庭7、御景旷世住宅新华名苑开发商：佳木斯广安建筑开发有限公司位置：宝清客运站对面，离本案项目地较近。体量：43栋多层价格：2980（均价）银河花园开发商：七台河市隆远房地产综合开发有限责任公司位置：第五小学南、西、北三面体量：一期多层以售完，二期14栋多层、12栋高层价格：2900元（多层顶层）3050元（多层五层）3200元（高层起价）绿岛家园开发商：恒正集团位置：通达街北，人民路与新华路之间体置：44栋多层，8栋高层，建筑面积28万平米价格：3180元均价绿洲新城开发商：黑龙江同发房地产综合开发有限公司位置：县林业局东侧体量：25栋，其中7栋回迁户型：中小复式户型为主住宅时代新城开发商：林兴房地产开发有限公司（本地）位置：宝清城北（项目地北面）体量：一期22栋楼，1栋高层、4栋小高层，17栋多层价格：农村户口政府政策优惠：多层1900元—2200元小高层2200元—2400元高层2200元—2600元一品华庭开发商：不详位置：客运站东、建设街南，第三小学西侧体量：占地2万平米，2栋高层、6栋多层，一期高层，二期多层。价格：高层2830起价，9层以下加价50元/层，9层以上加价100元/层。御景旷世开发商：新宏基建设集团位置：宝清县新华路与中央大街之间目前正处在畜水阶段，无相关详细信息。2012年3月预计开盘。住宅目前宝清县住宅市场具有以下几个特征：1、住宅产品基础形态原始，原有小区较为简陋。2、在售小区及规划中的小区基本具备现代化社区特征，且放量巨大，同质化严重，中端产品市场处于供过于求的状态。3、钢需市场特征明显，产品形式多样，但高端产品缺失。4、新兴小区的出现，逐步引导消费者的品质居住理念。住宅市场总结住宅市场面临的问题点1、市场初级，高端住宅需求表现尚不明朗2、多钢需少投资，“未来价值”不具吸引力3、消费者有高端意识，无高端概念宝清商业大厦宝清二百宏益世达家电汇丰商业家乐购好又多商业分布示意图商业宝清商业大厦业态较原始，人流量不大，消费群体以周边农村人口为主。商场分为二层，一层为小家电、日杂、轻纺等为主，二层为内衣超市、床上用品、商场内无知名品牌，一层商场外门店有三四类品牌店。宝清二百与宝清商厦一样，业态较原始，人流量不大，消费群体以周边农村人口为主。商场分为二层，一层为小家电、日杂、轻纺等为主，二层为鞋袜、棉衣，床上用品等商场内无知名品牌。商业商业宏益世达家电商场主营家电的商场，人流量尚可，共分三层，一层手机卖场，二层冰箱洗衣机卖场，三层电视、电脑、音响、数码产品卖场。家乐购超市家乐购超市为宝清本土B类大型商场，2200米左右，品类较为齐全。当地人多数选择此商超购买生活用品，人流很大。商业商业好又多超市宝清县好又多超市为好又多连锁超市机构分店，商品品类尚可，但人流量明显低于家乐购。好又多超市距离家乐购超市三百米左右。均在宝清县商业中心区域。汇丰商业宝清商厦对面新兴商业综合体，目前已是净地，前期已经施工，围档已立。地下一层地上五层，形态为中商端、现代感强的商业综合体。商业目前宝清县商业市场具有以下几个特征：1、现有商业设施简陋，商业形态低端。2、商场及综合商场发展明显滞后于超市发展，人们生活消费居于主体。3、目前商业体量较小，且分布相对集中。4、商业的升级再造正在酝酿当中，商业开发浪潮呼之欲出。商业市场总结商业市场面临的问题点商业市场总结1、现有市场初级，改善型商业尚在建设当中，高端商业市场需求尚不明显。2、本地市场容量小，难以容纳传统商业综合体的商业放量。3、餐饮娱乐消费需求相对旺盛，消费者享受型生活消费较多三、项目区位特征商业中心县政府项目区位示意图项目所在地为城北区转盘道附近，通航街与新华路交汇处。此地点位置较偏，与商业中心及政府办工地均有一定距离。项目所在地周边无任何商业区域，无大型社区，较为荒凉。目前项目所在地已为净地。综合描述机会威胁1、高端住宅市场较为空白；2、高品质商业综合体缺位；3、政府支持力度较大；4、宝清地产市场起步较晚（刚刚起步），发展空间较大；5、商业较为原始，竞品阻力小，可塑空间较大。1、宝清购买力较弱；2、住宅以刚性需求为主，投资市场微弱；3、项目地周边环境及配套严重不足；4、区域性品牌认知度没有。5、政府支持存在风险。四、区域媒体特征宝清县媒体种类较为单一，主要有：1、灯杆；2、站亭；3、公交车内液晶电视；4、公交车语音报站（已用）5、DM报纸；6、电视纸飞字幕。五、项目营销建议一个高端项目必须有其素质相对较高的区域作为支撑，但本项目所面临的困惑也是明显的。首先，本项目所处位置形象及环境配套远远不够满足品质生活，虽然宝清缺乏相对高端的住宅类产品和特色商业，这为本案昭示了一定的市场空白。但对于宝清区域而言，本案所处地块的总体认知不高，如何针对这些问题，我们该提出怎样的战略性建议呢？？战略总纲城市广场政府区域品质落地销售达成区域影响政绩体现提升提升促进促进核心问题提纯区域优势都市化高起点规划，是宝清县未来行政、商业、文化、娱乐中心；区域整体气质高层次化。这里将是城市最具亮色的形象展示窗口。区域缺憾区域认知度不高：目前该区域预期规划政府项目还未启动，人气有待凝聚；生活易居配套目前严重不足，区域印象不良，没有鲜明特色。核心问题：项目都市化气质，却无环境配套，无良性区域印象，无鲜明个性特色。如何进行区域包装，打造出鲜明的区域与城市品牌？关键词：城市营销挖掘区域最大特色，整合城市各种资源，寻找到板块整体包装突破口政府对区域总体发展目标规划，作为城市运营前提政府规划在政府规划之上，将对区域产生价值的资源进行整合，提纯最大的区域特色进行整体包装区域资源板块特色定位，提升区域附加值，解决核心问题。感谢观看！