搜索
1北京星光影视园二期规划设计任务书北京星光拓诚投资有限公司2012年4月27日2目录一、项目基本概况...................................................31.区域发展概况...............................................32.用地概况...................................................3二、规划设计依据...................................................71.规划范围...................................................72.法规文件...................................................73.项目定位...................................................7三、设计原则.......................................................9四、设计要求......................................................101.规划设计要求..............................................102.产品设计要求..............................................163.建筑设计要求..............................................204.景观设计要求..............................................215.科技系统设计要求..........................................22五、设计成果要求..................................................25附件一：《规划红线图》.............................................26附件二：《规划设计意见书》.........................................263一、项目基本概况1.区域发展概况随着北京市南城发展计划的出台，政府对南城发展提供了极大的政策和经济支持，社会各界对于南城发展加倍关注，未来必将带动南城区域价值提升。大兴区作为京津唐新技术产业发展带上的重要环节，北京向华北地区辐射的前沿，在两区合并强势资源整合的背景推动之下，区域产业发展将突飞猛进。第二机场的建设会对大兴区域的城市交通和配套设施带来利好，促进大兴区的城市发展进程和城市结构调整，在空港经济的带动下，商务商业将会蓬勃发展。同时，大兴区将文化创意产业定义为区域战略新兴产业，是未来区域发展的重要载体，将发展成为北京重要的新兴产业基地。在此基础之上，大兴新城也已将生产性服务业作为发展重点，未来区域将由传统的居住功能向现代化商务功能快速转变。从区域发展规划上看，八大基地将合力助推大兴区域经济腾飞，高新技术制造业和战略性新兴产业地位进一步巩固，高端产业进一步向园区集聚，产业发展空间有效整合，合力主导大兴区域经济的发展。星光影视园作为大兴区着力构建的“一区五园”重点建设园区之一，位于北部都市区商务发展核心位置，将迎来一定的发展契机。综上所述，项目具有良好的发展背景。2.用地概况2.1外部交通条件4项目地块位于南五环南侧，京开路东侧区域，地块北侧有北兴路与京开路连接，交通路网与主干道有一定的联系。同时，地块所在区域有若干规划路与城市主干道相连通，未来交通的通达性将有所提升。2.2内部交通条件5地块四至道路已部分建设完成，北侧规划一路和010地块西侧的广阳大街南段有待建设。春和路位于008地块与010地块之间，为30米宽市政道路；规划二路贯穿于010地块内部，为20米宽市政道路，将010地块分割为南北两个地块。2.3四至环境地块东侧：为现有的星光影视园园区和待拆迁的钢材厂，市政道路条件较好；地块北侧：现为义利食品厂的厂房，中短期内无拆迁改造的计划；地块西侧：为物流库房；地块南侧：为规划的市政道路，已进入施工阶段；未来南侧将建设40万平米规模的居住区。2.4规划控制条件2.4.1用地性质：F3综合类用地；2.4.2总用地面积：12.8万平米，其中008地块用地面积46375平米；62.4.3总建筑面积：38.4万平米，其中008地块建筑面积139125平米；2.4.4建筑控制高度：50米；2.4.5容积率：3.0；2.4.6建筑密度：35%，可根据规划设计情况调整至45%，以实现容积率为主要前提；2.4.7绿地率：不小于15%；2.4.8退线要求：008地块北侧和西侧退5米，东侧和南侧退7米。7二、规划设计依据1.规划范围详见规划红线图（附件一）。2.法规文件规划应符合《北京市城市总体规划》、《规划条件设计通知书》或《规划意见书》（附件二）、国家及北京市相关法律、法规及规划设计条例、标准、用地红线图、市政专业规划等要求。3.项目定位星光影视园一期经过长期的发展，运营成果良好，已经具备了较为成熟的产业基础。同时，开发企业“星光拓诚投资有限公司”拥有独特的产业优势和资源平台，能够对项目二期的开发形成良好支撑，产业发展机会较好。同时，大兴区未来将着重发展影视、新媒体等高端文化产业，成为北京重要的新兴产业基地。因此，政府十分看重星光影视园项目的发展建设，希望以星光影视园的发展为引擎，带动区域产业发展腾飞。在产业快速发展的同时，随着区域基础设施的完善、功能结构的调整，商务、商业需求也将会蓬勃发展。基于以上，星光影视园二期的项目定位为：打造一个全产业链的文化传媒聚集区，在资金上力求短期平衡，实现长期的品牌运营和整体升值。满足市场需求：考虑大部分产品未来出售问题，办公与商业的打造要能够满足市场化需求，产品设计与市场需求对接。文化传媒聚集：作为文化传媒聚集区，以演艺场馆和产业内办公为带动、8商业和酒店为配套，各业态之间有机联系，使园区成为有活力的有机整体，实现对文化传媒全产业链的覆盖，形成具有高品质和影响力的产业聚集区。短期资金平衡：通过办公与商业的快速销售，实现短期内资金回笼，平衡开发投资与自持物业的运营成本。长期品牌运营：通过文化传媒聚集，使项目形成稳定的赢利模式，在长期的运营过程中，建立起自身的品牌价值，使园区产值不断提升。9三、设计原则基于以上项目发展策略，园区规划设计需遵循产业化设计原则、时尚化设计原则、品质化设计原则、人性化设计原则、自然性设计原则与成本控制设计原则。产业化设计原则项目规划设计需要以产业发展为前提，为文化传媒全产业链的发展提供平台支撑。时尚化设计原则项目规划设计需要迎合城市发展方向与产业客群需求，契合项目高端产业综合体的定位，引入先进时尚的设计理念，展现项目的时尚性，彰显园区的魅力。品质化设计原则从长期发展考虑，园区作为文化传媒聚集区，需要具备较高的品质，满足产业办公与大型活动举办需求，保持市场领先性。人性化设计原则在整体规划、产品设计、园林设计、建筑设计等方面，注重细节，以人性化的设计契合文化产业客群更高的心理需求。自然性设计原则绿色自然的生态办公环境将更加彰显现代化园区的魅力，运用自然的设计理念，将更加契合新媒体产业客群的独特需求。成本控制原则宏观环境不容乐观，同时区域内市场竞争激烈，因此项目规划设计时需要合理控制成本，预留可调整空间，保证稳妥，实现价格和利润的最大化。10四、设计要求1.规划设计要求1.1规划设计前提条件1.1.1从规划的角度，008地块与010地块统一考虑，使得项目规划更具完整性，设计时需注重道路、交通、布局、建筑之间的相互联系，使两个地块形成密不可分的整体，便于南侧地块后期拿地。1.1.2在规划上严格保证容积率，在不影响交通动线的基础上可适当增加建筑密度，但不宜超过45%。1.1.3根据地块的体量、整体营销的步骤、节奏、价格的提升等因素，项目地块分南北两区开发，北区作为先期启动，规划时要充分考虑分期开发的问题。1.1.4考虑后期南苑机场将要停用，地块存在限高调整的可能性，建议在010地块预留部分办公产品后期开发，在设计时将预留部分限高调整到80-99米，从而保证010地块容积率，降低建筑密度，优化办公环境。1.1.5010地块中，规划二路的形状及位置可结合园区规划进行调整，尽量不取消。要求将道路与场馆的进景动线相结合，以提高道路使用率。1.1.6010地块内部7200平米停车用地位置，形状，分割方式均可以随意调整，以便于利用为前提，但不可取消，面积不可更改。设计时要求结合项目的物业形态及后期对于停车的需求利用等方面综合考虑，合理规划位置，可考虑分块设计的形式，但需要同整体规划相协调，且车行动线合理，同时能够为地块内部预留更大的规划空间。1.1.7春和路为城市主干道，其地下部分存在若干市政管线，故008和010地块地下工程不能整体开挖，规划时两个地块考虑分别设置地下空间，应有连通的人、车、管线通廊。1.2物业类型配比及排布要求111.2.1物业类型配比008地块010地块物业类型建筑面积(地上)比例建筑面积(地上)比例专业场馆不小于1万平米7.2%约1.5万平米6.1%写字楼约11.9万平米85.6%约17.5万平米71.4%商业不小于1万平米7.2%约2万平米8.2%五星级酒店————不小于3.5万平米14.3%总计13.9万平米100.0%24.5万平米100.0%1.2.2物业排布要求本案作为文化传媒聚集区、高端城市综合体，涵盖专业场馆、写字楼、商业、酒店四种物业类型。考虑到产业特殊功能的要求，并结合外场地用于活动的特殊性使用功能，因此对008和010地块的规划排布有些具体要求，如下：008地块物业排布要求专业场馆：008地块共涵盖演播室3个，其中大型演播室1个，位于地块北侧居中设计，两个中型演播室位于大型演播室两侧，与大型演播室形成有效连接，演播室的规划要求整体东西对称。写字楼及商业：设计时要求分成东西两个组团，规划时保证两个组团东西对称，注重写字楼排布的美观性，要求视野从南向北看时，形成很好的建筑背景。010地块物业排布要求专业场馆：010地块共涵盖大型多功能剧场1个，小型多功能剧场2个，12位于地块中部居中设计。其中大型剧场居中，两个中型演播室位于大型剧场两侧东西对称。酒店：五星级酒店作为园区的高端配套，为文化传媒产业的发展提供有力支撑。考虑到未来酒店不但要服务于008、010地块，还要服务于园区一期，要求将酒店规划于010地块东南角。商业：要求所处位置具有较好的对外展示作用，并形成围合布局，便于聚拢人气。商业沿春和路、广阳大街、广平大街与盛坊路排布。（除春和路的中央广场部分及酒店用地）写字楼：其他部分用地均规划写字楼，写字楼需和008地块一样采用组团式规划方式，以便于后期分期开发和管理，同时考虑和商业的连接与融合，为商业经营提供客群支撑。在规划时还要充分考虑从广场向南看的东西对称性，及与008地块的南北对称问题。并注重写字楼排布的美观性，形成很好的建筑背景。中央广场位置要求此广场为园区未来的大型室外演出广场，尽量采用圆形设计，中央广场规划于008地块南侧与010地块北侧，要求以春和路为中轴尽量形成南北对称；以南北两个地块的大型场馆建筑为中轴，形成东西对称。1.3规划设计要点1.3.1整体规划设计要点园区整体规划以中央广场为核心，规划设计时注意场馆群、写字楼群、商业与中央广场之间的关系，形成有机联系，使建筑群成为中央广场的背景，同时南北建筑群与东西建筑群分别形成对景，表现出独特的空间感与视觉效果。中央广场占地面积不小于10000㎡（含道路面积），具备万人广场规模，能够举办大型室外演艺演出活动。规划时，注意中央广场的对称性，使