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房地产行业分析201107房地产行业12345房地产基本概念房地产行业起源房地产行业发展现状房地产行业企业资料信息房地产行业发展趋势房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地的功能或完整性。不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防等设备。一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产就特指这一含义。按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。基本概念房地产概念房产泡沫即将破2008年，国家宏政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落TEXTTEXTTEXTTEXT(1978至1991年)理论突破与试点起步阶段1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等点.1987至1991年是中国房地产场的起步阶段.1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住地.1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度.1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案.(1992至1995年)非理性炒作与调整推进阶段.1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行.1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落.房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏(1995至2002年)相对稳定协调发展阶段随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点.1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一(2003年以来)价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策房地产行业发展起源——至今已经走过了30年历史房地产行业发展现状-2010年房地产开发投资完成状况：1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%商品房贩卖状况:1-11月，全国商品房贩卖面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月进步0.7个百分点。其中，商品住宅贩卖面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%。1-11月，商品房贩卖额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月进步0.2个百分点。其中，商品住宅贩卖额增长12.8%，办公楼和商业营业用房辨别增长48.4%和50.2%房地产开发企业资金来源状况1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，本国存款11245亿元，增长25.0%；应用外资656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；本人按揭存款7937亿元，增长13.2%产业链发展现状-企业角色定位越来越清晰，分工明确房地产行业发展现状主流路线：上游：资金、土地下游：设计、开发、施工、销售和最后的物业管理房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争垂直的产业链条在一定程度上制约了公平游戏规则的制订行业标准缺乏，公共规则不规范产业链各主要环节的收益分配不合理，在一定程度上制约着产业的集约化发展制约房地产行业发展现状－人才市场需求人才流动（处较高水平）人才企业招聘猎头影响初级人才竞争加剧高级人才紧缺中高级职位需求旺盛专业人才需求旺盛国家调控被动跳槽公司解散行业门槛高房地产行业发展趋势多项目运营、集团化管控成为发展重点2异地扩张与全国性企业品牌显现4粗放经营向精细化经营方式转化33行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势315民营企业力量崛起和壮大房地产发展趋势-企业运营以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化2职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力4从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化33规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益31房地产行业发展趋势-企业转型企业空间布局行业关系的转变物业状态的转型盈利模式的转变产品变化企业组织的变化房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化现在国家调控政策不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势房地产行业企业资料信息中国最大的专业住宅开发企业商业地产领衔军麦当劳式扩张与连锁经营中国房地产3强企业运作模式研究万科万达碧桂园中国地产企业活力及盈利标杆万科企业股份有限公司万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业.经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业团队管理——将尊重员工放在第一位吸纳人才发展战略——多元化资源策略下的跨区发展模式产品品牌——万科精细化打造精致产品和金牌形象客户服务——细分市场，以客户为中心做服务升级住宅产业化——标准化生产，引领低碳建筑万科销售数据万科集团组织架构万科建立了创新体系•建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提升产品品质层面•采购系统创新：组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科房地产的使用创新利润•组建物业管理集团：使其从地产业务中独立出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的经济增长点•建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进住宅产业的快速发展建筑设计创新采购系统创新建立利益共同体组建物管理集团16新华锦-北大纵横产品、技术和服务为万科品牌奠定基础万科品牌——以生活为本产品开发技术开发物业管理•开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力•为了保证全程品质，消除客户的后顾之忧，万科设立了自己的物业管理公司。截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个•2002年1月万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑研究、新材料新技术应用研究的基地。研究中心的任务，是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位万科的成功关键因素发展战略以房地产为核心业务，走专业化发展之路，而且向住宅市场集中具有明确的市场定位与高增长战略发展目标组织管理组织设计上充分重视前期策划、设计、采购、资金结算与物业管理对房地产业价值链各环节进行不同程度整合通过过程精益管理实现楼盘精品极其重视企业品牌建设