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一、前期改革的简单回顾二、本次改革后的税率详解三、新税法的要点解析四、几个改革行业对一般企业的影响五、房地产行业的具体规定六、房租合同修改案例的分析和策略前期改革的简单回顾为什么要进行营业税改征增值税的改革？原有的货物和劳务税税制情况：货劳税分消费型业务和生产型业务。1993年税改确定，消费型为营业税，生产型为增值税。营业税增值税征税范围：在中华人民共和国境内销售和进口商品、提供修理修配和委托加工劳务的行为。（抵扣制度）营业税征收范围：（固定税率）（1）交通运输业；（2）建筑业；（3）邮电通信业；（4）文化体育业；（5）娱乐业；（6）金融保险业；（7）现代服务业和传统服务业；（8）转让无形资产；（9）销售不动产在前期营改增试点中，考虑到服务经济有形资产投入少、人力成本占比高、本环节附加值高的特点，在现行增值税适用税率17%、13%税率的基础上，设定了两档较低的适用税率，即交通运输业的适用税率为11%；其余部分现代服务业（除有形动产租赁服务适用税率为17%外）的适用税率为6%。小规模纳税人以及简易计税项目的征收率为3％出口服务适用零税率前期改革的税率变化一般纳税人小规模纳税人（500万）试点行业适用税率(增值税)适用税率(营业税)适用税率(增值税)适用税率(营业税)动产租赁17%3%3%5%交通运输（包括跨城快递）、邮政业、基础电信服务11%3%3%3%-研发和技术服务6%5%3%5%-信息技术服务-文化创意、影视作品、鉴证咨询服务-物流辅助服务（包括收派快递）增值电信服务•上海市开始交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。2012.1.1•在全国推开。2013.8.1•广播影视作品的制作、播映、发行，税率为6%2013.8.1•铁路运输、邮政业税率为11%；2014.1.1•电信业基础业务11%，增值业务6%。2014.5.1•剩余行业全部进入营改增2016.5.1本次改革后的税率详解文件号码文件名称大致内容财税〔2016〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知纲领性文件附件一营业税改征增值税试点实施办法整体性法规和税目表，类似于《条例》的补充文件。附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定对特殊性的问题，进行进一步的解释，类似于《实施细则》的补充文件。附件三营业税改征增值税试点过渡政策的规定对现有优惠政策进行了统一的汇总和梳理。附件四跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定对零税率和免税的事项进行了规定。文件号码文件名称大致内容国家税务总局公告2016年第13号关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告对各种行业和情况的纳税申报和资料准备进行了规定。国家税务总局公告2016年第14号关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告对非房地产企业转发不动产的新旧项目的处理方法、税额计算、申报等事项进行了规范。国家税务总局公告2016年第15号关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告对取得不动产的企业，进项分期抵扣（13个月），税额的计算、进项转出等作出规范。国家税务总局公告2016年第16号关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告对租赁物业的纳税人，新旧项目的处理方法、税款计算、预缴、纳税地、申报等事项作出规范。文件号码文件名称大致内容国家税务总局公告2016年第17号关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告对建筑业的纳税人，新旧项目的处理方法、税款计算、预缴、纳税地、申报等事项作出规范。国家税务总局公告2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告对房地产开发企业的的销售额、预缴税款、进项税纳税申报、发票开具事项进行规范。国家税务总局公告2016年第19号关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务行业纳税人类型项目税率（征收率）计税基础建筑业一般纳税人新项目11%全部价款和价外费用老项目3%全部价款和价外费用扣除分包款11%全部价款和价外费用小规模纳税人3%全部价款和价外费用扣除分包款房地产业一般纳税人新项目11%全部价款和价外费用扣除土地款老项目5%全部价款和价外费用11%全部价款和价外费用扣除土地款小规模纳税人5%全部价款和价外费用行业纳税人类型项目税率（征收率）计税基础转让不动产一般纳税人外购老项目11全部价款和价外费用5全部价款和价外费用减去取得时价格自建老项目11全部价款和价外费用5全部价款和价外费用外购新项目11全部价款和价外费用自建新项目11全部价款和价外费用小规模纳税人外购项目5全部价款和价外费用减去取得时价格自建项目5全部价款和价外费用个人销售住房：北上广深，2年内全额5%，2年以上非普通，差额5%，其余免；非北上广深，2年内全额5%，2年以上免。行业纳税人类型项目税率（征收率）计税基础不动产经营租赁一般纳税人老项目11全部价款和价外费用5全部价款和价外费用新项目11全部价款和价外费用小规模纳税人5全部价款和价外费用个体工商户出租住房5减按1.5%全部价款和价外费用其他个人出租不动产5全部价款和价外费用其他个人出租住房5减按1.5%，全部价款和价外费用金融业和生活服务业一般纳税人6%小规模纳税人3%新税法的要点解析境内服务：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。境外服务（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。（四）纳税人发生无偿服务的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳增值税。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。纳税人发生应税行为同时适用免税和零税率规定的，纳税人可以选择适用免税或者零税率。几个改革行业对一般企业的影响改革前——保险费税率为5%的营业税；改革后——保险费税率一般纳税人为6%；小规模纳税人为3%。特别规定：1、贷款利息产生的税金不得抵扣；2、免征增值税项目：A、存款利息。B、被保险人获得的保险赔付。对于小规模纳税人对方实际税负减少了2.09%，故在价格上可以进行相应的谈判。对于一般纳税人6%的增值税，折合价内税5.66%，比以前微涨，但由于其进项可抵扣，实际税负率反而有所下降。在价格谈判中注意双方博弈。统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。上述费用产生的销售额，均可开具增值税专用发票。生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。酒店住宿业，适用6%的税率，从目前法规上看，应该企业取得的进项能够抵扣。但应注意的问题是：若酒店服务中含有餐饮费用以及旅客运输运输费用，则有一定的税务风险。旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得从销项税额中扣除。旅游费用虽然能够开具增票，但是一般情况下属于职工福利支出，不得抵扣。•若为认定为一般纳税人，则应分析如下：•一般纳税人以清包工或甲供材方式提供的建筑服务，按照11%征税，可以选择适用简易计税方法计税。•一般纳税人以整包形式提供的建筑服务，按照11%征税。•选择方法：•1、全额小规模，代开增票；•2、清包或甲供材，材料抵扣，建筑费代开增票；•3、全额开具11%发票。•现有供材，先不要开具发票，5.1后再行开具。小规模纳税人提供装修服务，应按照3%的征收率计算应纳税额。可向税务机关代