房地产设计指标解析

房地产设计指标解析设计管理中心2012年11月一、主要经济技术指标二、指标与经营的关系三、设计前提条件需求目录总图和总平面图的关系：总平面图——总图的一部分总图——规划报建中的“五图一书”。包括现状图、用地规划图、道路管线工程规划图、绿化规划图、近期建设规划图及规划说明书。说明书内容：现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求等，同时包含消防专篇等各个专项说明。一、主要经济技术指标项目用地容积率建筑密度停车位配套指标总平面图的主要经济技术指标用地面积——包括建设用地面积、城市代征地及飞地二、指标与经营的关系项目用地其中：城市代征地——根据有关规定代征的公共用地，包括代征绿地及代征道路等代征绿地特别注意：代征地的建设出资主体及使用主体A地块A地块A’地块图中A’地块相对整个项目属于飞地。飞地——属于同一项目用地但不与主要用地毗邻的用地项目用地特别注意：飞地的可建设性和相关指标项目建设用地类型：商业用地、住宅用地、商服用地、酒店、写字楼、办公用地等特别注意：商业用地和商服用地的区别商业用地：用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商服用地：指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。商服用地大部分属于出让土地，土地使用年限为40年。商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分项目用地容积率容积率：指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率对开发商而言，容积率决定了地价成本在房屋中所占比例一般情况容积率越高，楼面地价越低，但产品品质可能变低对住户而言，容积率意味着居住舒适度，一般新区高层≤3.5容积率=建筑密度X平均层数毛容积率=总的地上建筑面积/总用地面积（含代征地、飞地）净容积率=总的地上建筑面积/净用地面积容积率常见产品容积率独立别墅：0.1-0.3双拼别墅：0.3-0.4联排别墅：0.4-0.7多层（4-6层）：0.8-1.2小高层（11层）：1.5-2.0高层（18层）：1.8-2.5高层（32层）：3.0-4.5同样的容积率，据项目定位及要求可以有多种产品组合北京滟澜山（联排）青岛滟澜海岸一期（类独栋）户面积225-300㎡，平均面积252㎡，容积率0.67户面积180-230㎡，平均面积204㎡，容积率0.630.6-0.7容积率产品的研究容积率容积率≤3.8容积率影响容积率的因素——日照、退红线间距、限高及产品品类、单体楼型等容积率日照影响单体楼型——大进深多单元的平面组合对容积率贡献大楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%边角地块的有效利用规划少量东西向建筑（用地位置优越）容积率不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间，价格举例：独栋＞联排，洋房＞高层资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率不平衡使用容积率布置在北面和西面7+1电梯洋房居中布置小区中部形成系列组团向40米绿带借景。容积率不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较容积率容积率面积收益联排、亲地底跃、电梯顶跃洋房高层容积率运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格同样容积率情况下，实现更高的产品业态，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价一样的产品业态，实现更低的总价区间前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光更给住户带来舒适惬意的活动场地。入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。容积率资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积容积率用足规划法规边界，变相提高容积率双层高阳台花架封楼板阁楼及地下室装饰阳台改房间假飘窗增加房间面积设备板（结构板）变室内空间……特别注意：所有偷面积手段报建图与给业主的交楼标准是不同的，必须提前策划验收策略及施工先后顺序容积率双层高可变空间的利用优点：零房间变成两房，三房变成五房；功能：可以作为家庭娱乐室、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。双层高阳台此种户型的优势：1.赠送面积比较大2.多增加的面积主要出现在由阳台围合而成的室外天井，既不占建筑的体积也不占建筑覆盖率3.改造后不会增减阳台的排水设备，易于改造花架封楼板容积率阁楼及地下室容积率建筑密度——建筑的基地总面积与用地面积的比率建筑密度反映整个项目的亲地程度，亲地产品具有较高的溢价能力损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间建筑密度对住宅而言：首层价值是标准层价值的1.5-2倍（可做花园及地下室）对商业而言：城市核心：商业首层价格/住宅首层价格=3：1城市近郊：商业首层价格/住宅首层价格=2：1城市远郊：商业首层商业价值/住宅首层价=1.5～2：1做足沿街商业建筑密度商业步行街，提高项目溢价的另一途径建筑密度建筑密度增加首层住宅数量，提高项目溢价首层户型（赠送私家花园或是赠送地下空间）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分。容积率和密度规定各类建筑密度、容积率上限指标——据《陕西省城市规划管理技术规定》特别注意：超出规范要求的指标很难正常通过审批，需付出额外的公关成本关于车位配比，根据《陕西省城市规划管理技术规定》的要求：高端业态（别墅、洋房）：1个车位/100㎡低端业态（小户型）：0.8车位/100㎡商业：1个车位/100㎡酒店：0.8车位/100㎡写字楼：0.7车位/100㎡停车位车位经营的主要问题：周转率、利润率周转率：销售节点晚，由于车位在单体建筑竣工验收后才能销售，资金回收期长；销售周期长，车位销售率较低，部分业主会选择租车位；利润率：地下车库：对于住宅，当车库售价超过12万/个时，负一层车库有利润；当车库售价超过15万/个时，负二层车库有利润；机械停车：无产权，适于商业、酒店等，住宅慎重考虑；人防车位：无产权，可考虑长期租赁，提高车位运营能力；地面停车：投入产出比高，但影响项目品质，需结合设计综合考虑；停车位长沙桂花城停车位车位成本——地面车位的成本：2.5mx5.0mx150元/m2=1875元负一层车位成本：30-35㎡x2500元/㎡=7.5-8.75万元负二层车位成本：35㎡x3000元/㎡=10.5万元人防车位的成本：40㎡x3500元/㎡=14万元车位运营——地面车位租赁：150元/月X12=1800元/年人防车位租赁：300元/月X12=3600元/年融资问题：对于西安地区而言，可售的这部分车库，大产权是在开发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。子母车位：西安暂时不认，有的地区算1.5个车位。（对于地下室空间的利用及销售非常有利）微型车位：大兴区认10%，需提前沟通。重庆可达到30%。停车位车位的其他问题在设计规范中，对微车位和小车位有明确的尺寸规定：垂直停车：2400x5300（小），2200x4500（微）平行停车：2400x6000（小），2200x5500（微）在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。停车位小车位应用案例停车位子母车位应用案例停车位车户比——车户比高对住宅销售有利，对车位销售不利一般规律：首置首改项目，或低成本低利润项目，车位数只要满足政府报建和验收要求的最低限；尽量多做一些露天车位，减少地下二层车位，充分利用人防面积，控制每个车位的面积，降低成本。对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需求为准。尽量多做一些有产权的车位。停车位车库成本控制方法案例——地面车库停车位车库成本控制方法案例——停车桥停车位车库成本控制方法案例——地面停车配套居住区公共服务设施（配套公建）包括：教育医疗、金融邮电、社区服务、商业服务文化体育行政管理市政公用示范区（户型、景观、装修）决定项目开盘的单价项目配套情况决定价格上升的斜率公共服务设施控制指标（㎡/千人）居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。配套教育配套——属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。在项目谈判阶段，尽量降低学校规模；在规模相同的条件下，尽量降低面积（建筑面积及用地面积）。根据陕西省《城市新建居住区配套规划建设幼儿园、小学的指导意见》规定：在达到必须建设幼儿园、小学的小区内，本着“谁开发建设、谁完善配套”的原则，开发商在县级教育行政部门的统一规划下，设计居住区幼儿园、小学建设方案，经有关部门审定同意后组织实施。在竣工验收合格并取得配套设施建设合同履行确认证明后，应在三个月内向县级教育行政部门完成移交手续。并且开发商依法承担教育配套设施移交后的保修责任。配套金融邮电、医疗、社区服务等——可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。配套行政管理——物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。物业办公用房主要包括：客户服务区、财务收费区、办公区、保洁区等。此部分用房一般是放在地上区域，根据项目规模约100-300㎡。地上部分一般只设财务收费及客户服务区，其他服务性办公用房尽量放在地下室，提高可售比。员工宿舍及员工餐厅尽量设在地下室，不占用容积率，同时考虑下沉庭院，提高使用舒适度。配套配套文化体育配套会所是带特定功能的商业，一般宜沿街布置，便于对外经营。总图报建时，会所要注明为商业用房配套尽量用非容积率面积实现配套配套尽量用非容积率面积实现配套三、设计前提条件需求设计所需前提条件：1.拓展部：用地指标、周边情况、合作方的特殊要求；2.前期部：规划要求、市政条件、现状地形图、水文资料、市政开口；3.营销部：产品类型及面积配比、客户价值关注点及排序、推盘节奏及相关货量；4.物业部：物业用房面积、管理方案（规划阶段共同协商）；5.实业公司（城改项目）：项目阶段、与村民的合作协议（车位数、物业管理模式、户型及户型面积要求等）；6.商业管理公司：产品定位、商业管理模式等。位置选择选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然；别墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁华。注重周边的人文景观，重视别墅品质的纯粹性；结构设计别墅应做到3层；设计屋顶要有花园；对纯水岸的亲水平台设计认可度极高。外立面设计外立面中式风格；外墙有品质感，如观澜高尔夫；外立面古典风格户型设计客厅面积加大；房间数量太多，减少；主人房面积一定要大；户型一定要方正；必须配有工人房；挑空空间要够高够大；楼梯一定要宽敞、明亮；露台冬天可做阳光玻璃房；一楼进门是客厅，地下室做健身房。花园设计花园面积一定要够大，（纯水岸客户：240㎡以上），住别墅就是享受；独立花园空间；前后花园合二为一，集中花园面积；别墅周围高个植物形成私密空间；注重整体风水，主要是细节风水。泳池设计对私家泳池有一定期待，但更看重泳池的私密性；泳池面积要大，60㎡以上；泳池可以填充做花园。车位设计车库入口6.5-8米，满足车型需要；独栋别墅至少3个以上车位；别墅入口有公共停车位。交房标准交房时是毛坯房，自己设计；所有管线埋好，管道设好。对物管的建议安全——智能化安防设施；保安定期巡逻，保证保安密度；严格控制进入人员素质；配套——齐全的会所配套设施；住户享有会所优先权；认同林荫大道设计，看重绿化率；设置循环水设备；设置中央净水机；房间可考虑统一安装中央空调。客户关注度高低安全性景观私密性朝向噪音举例——营销前提客户价值关注点及其排序设计前提价值排序及要