2013年9月郑州房地产市场月报

2013年9月郑州市房地产市场月度报告月初版2本报告是严格保密的。Contents目录第一章楼市资讯第二章郑州市土地市场情况第三章商品房批准预售情况第四章典型案例3本报告是严格保密的。1.政策解读2.行业快讯3.本地快讯4.城市规划第一章楼市资讯4本报告是严格保密的。政策解读：郑州购房限购令升级——未满20岁单身暂停买房9月2日，郑州市房管局对新一轮郑州购房限购政策召开了新闻通气会。会议证实了此前“未满20周岁的郑州市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；144平米以上的非普通商品住房项目，在主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可”等一些列猜测。1.按照价格“零增长”目标，强化商品住房价格申报管理2.局部调整住房限购政策，抑制投资需求3.进一步简化程序，加快普通住房有效供应4.增加土地供应，保证住房投放的稳定增长5.加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序2013-9-2郑州市房管局尚正行评论：郑州“限购令”的升级，对于郑州市区的新盘以及在售楼盘来说无疑是一个“噩耗”.“本身限购令对于市场带来的阵痛期有一些扭转，但是此时突然颁布该政策，对于限购区域的新盘、在售项目来说是一个沉重的打击，同时将大大限制楼市投资群体，从而影响郑州商品住宅的成交量，下半年入市项目形势紧迫，甚至影响到房价的走向。”5本报告是严格保密的。日前国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“银发浪潮”来袭，“4＋2＋1”家庭模式成主流，大量老人房产需“唤醒”，然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。推行“以房养老”还需迈过几道坎？1.观念之困：九成老人选择留房给子女，“靠儿不靠房”仍是主流观念2.保障之困：养老机构“一床难求”，即便有钱会否无处养老？3.操作之困：金融保险业务割裂，老人“担心”机构“畏难”4.政策之困：70年有限房屋产权，房屋权属变更怎么办？2013-9-18新华网政策解读：以房养老，现阶段面临四大困局尚正行评论：观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是理清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”6本报告是严格保密的。9月起，郑州收紧限购政策，成为第一个提出房价零上涨目标的城市。而种种举措，也让部分买房人感觉“有了盼头”。政策解读：行政干预房价让“蛋糕”变回“馒头”“控”还是“松”内地楼市现“冰火两重天”在郑州因公布“房价零增长目标”而被推至风口浪尖时，市场其实是“冰火两重天”。控制房价堵疏结合打“组合拳”为保证价格“零增长”，郑州要求商品房项目必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格；新批预售项目价格高于该项目上一期实际成交价格或该区域内同商品住房价格的，暂不核发预售许可证；已取得预售证的项目，按照环比“零增长”要求，重新申报价格；对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停网签。2013-9-18大河报迎难而上郑州公开“房价零上涨”目标郑州市公布的“限购令”可谓“刀刀见血”。从限制购买人群的“单身人员的购房年龄，从18岁调整为20岁”，到终端控制房价的“对预售房价高于上一期或者比周边卖得贵的，不核发预售许可证”，郑州市政府煞费心思。尚正行评论：面对“冷暖不均”的楼市现象，国家会选择建立长效机制，而不是强力推行“调控一刀切”。所以，即便是国家想要升级房地产调控，也不可能继续在限购限贷限价这样的老路上狂奔。不可能出台全国性的调控政策，最大的可能要求或允许各地因地制宜。比如郑州，房价涨幅靠前，全年房价控制目标难以完成，所以前段时间自我加压，收紧了限购政策。7本报告是严格保密的。郑州市房地产“升级版”限购政策执行已经一周，记者调查发现，售楼部里，看房的没少，成交的却少了；民政局里，离婚的人数并没有因为新政而增多。市场看房的不少，成交的少了观望情绪加重走访离婚的人数没有太大变化，数据正常开发商大幅度促销的可能性不大房管局9月1日前取得预售许可证的未售房源按前三个月销售均价重新报价2013-9-10河南商报政策解读：郑州市“升级版”限购政策执行一周成交的少了尚正行评论：目前消费者的观望情绪确实开始加重，决策周期拉长。不过，想等到开发商像前两年一样推出特价优惠、首付分期等促销措施，在开发商有钱的情况下不太可能，“只有开发商缺钱，才会降价。”8本报告是严格保密的。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有2个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.7%，最低为下降0.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。二、二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有7个，上涨的城市有58个。环比价格变动中，最高涨幅为1.6%，最低为下降0.3%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。8月份，同比价格变动中，最高涨幅为16.4%，最低为下降4.9%。北京二手房价同比涨16.4%，再次领涨全国，温州二手房价同比、环比都继续下降。2013-9-18国家统计局网站行业资讯：8月份69个大中城市房价上涨北京同比涨19.3%尚正行评论：房价逆转走势将增大调控压力。后续如果房价环比涨幅继续收窄或趋平稳，则年内不会再出现国家层面的调控升级。如果9-12月环比涨幅继续扩大，则国家层面还有可能下发文件，强调各项调控措施，甚至增加新的调控内容。9本报告是严格保密的。冷藏了长达9个月的北京农展馆地块昨日重出江湖，便引发市场轩然大波。21亿总价，楼面价超过7万/平米，预计售价超过15万/平米，创造了全国的单价地王。而这一地王的制造者是前几日还在说“土地市场风险在积聚”的孙宏斌和他的融创中国。不仅仅是北京，上海今天也有很大几率会迎来自己的历史最贵地块。而同时出让的准地王还有杭州和苏州的两个地块。但是让业内担心的是，地王频现很可能会加大楼市调控的压力。这终究还是一场带着镣铐的狂欢。2013-9-5腾讯财经行业快讯：融创拍下新地王引发房价忧虑尚正行评论：房价和地价是互为因果、相互推动。一方面，开发商在购地时总是以现在和未来的房价为依据去评估地价；另一方面，土地供应僧多粥少，造成开发商开发成本迅速提高，必然被转移到房价上。10本报告是严格保密的。9月2日，郑州楼市新政发布，其中包括限购升级、限价政策等内容，引起房地产市场轩然大波。仅过4天，2013年郑州大河秋季房展会拉开序幕，包括万科、恒大、雅居乐、华强、正商、国瑞城等30余家开发商、楼盘项目参展。与去年同期活动相比，今年的房展会吸引到众多刚需购房者投身于此，并表示受到郑州限购升级等政策的影响，盘算着自己的购房计划。另外，部分新项目纷纷亮相，为房展会增添了亮点。品牌房企纷纷亮相力求金九银十好收成限购升级部分购房者受阻购房热情依旧高涨2013-9-16新浪房产本地快讯：郑州楼市新政后首场房展会房企积极购房者热情高尚正行评论：自今年以来，楼市比较旺盛，金九银十还将会延续火热的态势。不过，目前银行信贷政策比较紧张，可能导致部分贷款不能下来，这可能是影响金九银十期间各开发商营销的因素；另外还有市场上舆论的压力，会造成市场上出现波动。但是今年的9、10月份仍然会延续前六个月的火热势头。11本报告是严格保密的。进入9月份后，郑州市加快了各类土地的入市步伐。记者昨日从市国土资源局获悉，从9月11日至18日的一周时间里，郑州市区连续四次发布挂牌出让公告，计划出让13块各类建设用地，面积达到446.21亩。根据出让计划，此次郑州市区出让的13块各类建设用地中，住宅用地共有6块，面积为253.28亩。9月以来，虽然存在中秋小长假的因素影响，但住宅市场成交较8月同期仍然保持上升。昨日，中原集团研究中心发布的监测数据显示，54个城市9月前21天新建住宅成交面积为1575.67万平方米，较8月同期上升4.2%。2013-9-24郑州晚报本地快讯：郑州一周推地446亩住宅用地占253.28亩尚正行评论：今年以来，北京、上海、杭州及武汉纷纷诞生历史总价或单价“地王”，天津亦加入“地王”城市行列。今年以来一线城市住宅市场的良好表现，为开发商不惜高价拿地坚定了信心，后期土地市场争夺预计依然激烈。12本报告是严格保密的。郑州市物价局基金处公布一份郑州地铁票价听证会听证报告，对18位听证参加人的意见提出处理建议。其中，针对听证参加人提出的2元通票制、实行区间收费、设置封顶价等建议，郑州市物价局不予采纳。郑州市物价局表示，这只是提出的初步建议，地铁票价最终由郑州市政府经过审核和论证来决定。城市规划：郑州地铁2元通票制未被采纳票价不设上限票价听证方案2起步2元可乘6公里，6～16公里里程内每递增5公里加1元，16公里里程以上每递增7公里加1元票价听证方案1起步2元可乘4公里，4～18公里里程内每递增7公里加1元，18公里里程以上每递增9公里加1元尚正行评论：定价方案应充分体现公益性原则，既要考虑企业成本情况，又要兼顾企业的可持续发展，还要考虑政府财力负担等意见。郑州市物价局回应称，予以采纳，在正式定价方案出台时将认真考虑。2013-9-20大河报13本报告是严格保密的。1.土地供应情况2.土地成交情况3.各类型土地成交情况4.商品房地面价与楼面价情况5.重点地块解读第二章郑州市土地市场情况14本报告是严格保密的。土地供应：9月份郑州市供应土地18宗，供应面积37.83万方，环比上涨106.39%，其中管城区供应24万㎡，占总供应的63.44%物业类型区域宗数面积（万方）商品住宅用地二七区824惠济区12.65管城区25.77商务金融用地郑东新区42.82管城区11.41工矿仓储用地惠济区21.18合计1837.839月份郑州市供应土地18宗，供应面积37.83万方，环比上涨106.39%，其中，住宅用地供应12宗，供应面积32.42万㎡，占总供应的85.7%；商务金融用地供应5宗，供应面积4.23万㎡；仅惠济区供应一宗工业用地，面积为1.18万㎡。各土地类型中，二七区供应量均为最大。9月份二七区总供应量24万㎡，占总供应的63.44%，成为9月郑州市土地投放量最多区域。郑东新区在龙湖中心出让4块商务金融用地，起拍均价在650万元/亩左右。15本报告是严格保密的。土地成交：9月份郑州市成交土地6宗，成交面积18.33万㎡，环比上涨263.35%；中原区共成交土地16.53万㎡，占总成交量90.16%9月份郑州市成交土地6宗，成交面积18.33万㎡，环比上涨263.35%，较上月相比涨幅较大；9月份成交的用地中，均为商品住宅用地，其中中原区成交4宗共16.53万㎡，占比最大。金水区和郑东新区各成交1宗小面积商品住宅用地。本月无其他类型土地成交。此统计以签订合同日期为准。若以实际成交日期来看，这几宗土地均在8月份成交，9月郑州限购令正式出台后，实际无土地成交，土地市场一片惨淡。物业类型区域宗数面积（万方）商品住宅用地金水区11.6中原区416.53郑东新区10.2合计618.3316本报告是严格保密的。各类土地成交情况：9月住宅用地成交6宗，成交面积18.33万㎡；商务金融用地、工业用地无成交9月份住宅用地成交6宗，成交面积18.33万㎡，较上月相比，成交面积大幅上升。商务金融用地成交本月无成交，下半年以来首次零成交；工业用地无成交，自7月份成交高峰后，连续两个月工业仓储用地零成交。17本报告是严格保密的。9月份商品房及商品住宅的地面价、楼面价均大幅下降9月份郑州市商品房仅有商品住宅有成交。商品房地面价309万元/亩，环比下降32.24%，商品住宅的地面价则环比下降51.95%，主要由于本月成交项目中有4宗为城中村改造