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案例篇1、绿城集团：乌镇雅园项目深度研究1、乌镇雅园项目基本情况介绍2、乌镇雅园项目借鉴意义分析案例篇案例篇2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。包含健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院、社区老年大学。这是绿城在养老地产方面的第一次尝试。2011年,绿城正式组建学院式养老运营平台--绿城颐乐教育公司绿城颐乐教育公司,负责十几个城市中绿城社区里数十所颐乐学院的运营管理。2012年，绿城集团与杭州师范大学共同在杭师大建立“杭州师范大学绿城老年学研究中心”“老年学研究中心”主要研究老年人的护理保健和老年教育两项内容，重点针对绿城的桐乡乌镇养老项目。2013年推出乌镇国际健康生态产业园中的乌镇雅园养老项目。建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，乌镇雅园规划约650亩。2014年，宋卫平出售绿城中国的股权，表示将逐步退出绿城，为将花费大量的精力来做大养老地产。宋卫平表示将全身心投入去做养老地产。将未上市的资产更名为“蓝城”，主要包括代建业务、养老、现代农业。今后的业务重点在养老房产。定位于“退休工资两口子加在一起可以是8千块钱到1万块钱的这些人”。案例篇绿城乌镇雅园是绿城集团发力养老养生地产领域的首发巨作，项目择址国家5A级景区乌镇。乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万平方米，整体容积率1.16。采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。项目配套有建筑面积约3.5万平方米的颐乐学院。颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等功能区块。1.乌镇雅园基本情况介绍1.1项目概述案例篇绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设，是绿城第一个学院式颐乐生活项目，位于浙江省桐乡市乌镇。桐乡位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，属嘉兴五县市之一。乌镇地处桐乡市北端，距桐乡市区13公里。乌镇景区已被评为中国国家5A级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。项目居于沪杭城市群之中，地理位置优越，交通优势明显。有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速连接，交通便利。1.乌镇雅园基本情况介绍1.2地理区位案例篇乌镇国际健康生态产业园是以休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区。绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。度假酒店区（商业用地）休闲商业区（商业用地）养老示范区雅达国际康复医院（医疗卫生用地）养生居住区（70年产权住宅用地）颐乐学院（科教文卫用地）1.乌镇雅园基本情况介绍1.3项目定位：依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区配套业态用地性质体量医疗公园医疗卫生用地占地13万平方米，建筑面积约7.3万方度假酒店商业用地规划中特色商业中心商业用地规划中颐乐学院科教文卫用地建筑面积3.5万平方米国际健康生态产业园业态案例篇1.4项目产品设计：物业类型高层公寓电梯多层颐乐学院单层别墅一期（2012.9-2014.9）二期（2013.9-2015.9）三期（2014.9-2016.9）四期（2015.9-2017.9）多层可售面积225000㎡可售户数2925别墅可售面积10000㎡可售户数60高层可售面积245000㎡可售户数2697容积率1.16绿地率30%车位3525个1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇户型设计公寓户型：56㎡、72㎡、90㎡、128㎡小独栋户型：沿湖：3房2厅，200㎡内部：3房2厅，170㎡56㎡，1室1厅1卫72㎡，1室1厅90㎡，2室1厅128㎡，2室1厅1.4项目产品设计：户型设计1.乌镇雅园基本情况介绍公寓主力户型案例篇入户入户置物架无障碍入户卡式数码锁可视对讲厨房无障碍下拉橱柜下拉式储物篮高照明度操作台开关式插座低位吊厨卫生间防滑瓷砖无障碍台盆柜无高差浴房安全扶手高差斜面处理暖气片家具圆角处理老年床垫老年沙发室内设施地暖低位开关起夜灯墙角圆弧处理无障碍通行园区适老性设计风雨连廊连廊无台阶休憩座椅一键紧急按钮感应移动门视频监控大尺度公共走道担架电梯智能设计入户感应灯一键紧急按钮不活动通知1.4项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇1.4项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计1.乌镇雅园基本情况介绍圆角家具卫生间把手门口小台紧急按钮下拉式储物篮一卡通案例篇1.4项目产品设计：民国风格外立面与内装设计1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。风雨连廊幼儿园游泳体育馆大礼堂精修堂小会堂健康促进馆门球场动态教学楼静态教学楼办公楼配套商业食堂西餐厅棋乐轩行政会展楼迎宾楼服务楼风雨连廊风雨连廊风雨连廊1.5核心配套：颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇颐乐学院依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。健康养生系人文社科系艺术系休闲体育系生活系运动养生膳食营养心理保健情绪管理文学历史军事时政语言旅游书法国画西画摄影戏曲声乐器乐舞蹈棋类球类游泳体操武术电脑烹饪时尚园艺手工艺1.5核心配套：颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况全周期颐养健康服务360健康体检365健康关怀100健康促进24H健康管家了解自己的健康状况，通过基础体检、健康体适能、机能检测、心理测评、生活方式测评等方式，对健康状况进行综合性评价。连续性健康监测，以信息化终端对主要健康参数作出记录和评估，及时发现身体健康参数的异常，提供有效指导和建议。选择专业的健康促进服务，选择仪器调理、养生SPA、中医理疗等服务，延缓机能衰退，调节身心状态。协助组团内自助健康监测，当身体不适并紧急报警后提供上门服务，保障您的无忧生活1.5核心配套：颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。但目前合作遇到困难，雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。350个床位提供五星级诊疗待遇。骨科区域（占地21500㎡）中央功能区（占地11900㎡，社区门诊、亚健康体验中心）神经科区域（占地21500㎡）神经系统病患脑卒中（中风）、脑外伤术后、周围神经损伤骨科疾病骨折、关节损伤、肢体和关节重建术后康复运动损伤软组织损伤、肌肉组织损伤、颈椎、腰椎病患亚健康人群建康管理体检、康复、运动处方神经系统病患脑卒中（中风）、脑外伤术后、周围神经损伤提供四类病患适应症的康复治疗服务1.5核心配套：雅达国际康复医院1.乌镇雅园基本情况介绍研究篇1.6租售情况：盈利模式1.乌镇雅园基本情况介绍盈利模式:产权出售+服务提供多层、别墅、高层物业70年产权出售基础的物业服务基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日常血压监测等，无护理服务）绿城颐乐学院相关课程及内部设施使用费用出售物业价格公寓：11800元-14000/㎡（5000余户）精装修：3500-4000元/㎡小独栋：35000-40000元/㎡（60栋）沿湖：3房2厅，200㎡，约700-800万元内部：3房2厅，170㎡，约500-600万元服务收费颐乐学院年费：3000元物业费：每年2.5元/㎡研究篇类别推案时期户型建筑面积（㎡）供应套数比重去化套数去化率养老公寓一期一房5612023.8%11797.5%7214027.7%13092.9%二房9013526.7%12794.1%三房128356.9%2365.7%小计56-12843085.2%39792.3%二期一房72356.9%1748.6%二房90407.9%2870%小计72-907514.8%4560%总计56-128505100%44287.5%养生别墅三房20030100%2790%2013年7月底首次开盘共139套，10天内售罄。之后每月推出60套左右，当月去化80%以上。至年底第一批雅乐苑400套公寓去化率达95%以上，其主要客户为绿城老客户。之前400多套销售情况尚可，但目前去化速度明显放缓，销售不尽如人意。独栋去年11月开始推出30套全部售完，今年5月推出14套，已经去化一半以上。目前置业客户群仍以桐乡本地人为主，桐乡、杭州、上海和江苏客户的比例是5：2：2：1。客户年龄多在40岁至50岁，购买乌镇雅园住房主要为父母的养老考虑，或为自己十年后打算。1.6租售情况：销售反馈1.乌镇雅园基本情况介绍研究篇2.乌镇雅园项目借鉴意义乌镇雅园项目目前是国内具有标杆意义的高端养老项目，从项目运营反馈看，主要有三个方面值得注意拿地模式1分业态、分用地性质、分期的拿地策略降低成本配套规模2配套定位与规模方面存在一定问题产品定位3产品定位过高引起去化缓慢案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义•研究蜂巢产品不同业态的用地需求，通过分业态，分用地性质、分期的拿地策略降低拿地成本。对复星的启示2.1拿地模式乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。绿城在拿地时进行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题；绿城在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。度假酒店区（商业用地）休闲商业区（商业用地）养老示范区雅达国际康复医院（医疗卫生用地）养生居住区（70年产权住宅用地）颐乐学院（科教文卫用地）带来的收益•地价延期投入及资金周转压力减小•解决综合性质大地块拿地的政策障碍问题案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义•在形成项目核心竞争力的配套标准下，需结合市场需求，充分考虑配套设施的投入及运营成本，适当控制规模。对复星的启示2.2配套规模颐乐学院投资2.5亿元，体量达3.5万平米，业主每年个人学费3000元。但绿城对于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求；医院总建筑规模超过7.3万平方米，规模过大、定位过高。从早期拟引入德国高端康复医疗品牌到近期转与嘉兴当地医院洽谈合作。带来的问题•学院进入运营阶段后存在目标客群不足的运营风险•计划资源无法到位造成运营风险案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义•充分考虑客群容量问题，根据项目体量大小，扩充产品定位，放宽准入门槛，使客户群体广泛化对复星的启示2.3产品定位产品定位为高端养老社区，主力面积56-128平米，计划推出公寓5000余套。实际细分市场消化能力不足。首期推出的400多套去化尚可，主要客户为绿城老业主。之后销量大幅度减缓，目前销售情况较为困难。带来的问题•去化缓慢带来的资金周转周期长等问题案例篇万科·随园嘉树Vanke2、万科集团：良渚文化村·随园嘉树项目深度研究1、随园嘉树项目基本情况介绍2、随园嘉树项目借鉴意义分析案例篇2010年试点养老地产项目“万科幸福汇”项目总建筑面积16万平方米，但仅有1号楼“活跃长者住宅”和仅供出租的一栋“活跃长者之家”是养老功能，其余大部分体量均非养老地产项目