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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。CentalineConsultants总图设计要诀专题【总图设计要诀】专题研究报告我们将房地产策划分成这样几个角度分别进行思考：市场、建筑和经济角度从市场角度出发，如何找准目标客户并创造目标人群最想买的房子，同时符合市场发展趋势具备数据支撑从规划设计角度出发，所提出的策划方案能够符合当地的规划条款，将市场信息更加合理地表达从经济角度出发，符合开发商资金情况，满足开发商利益或回现目标前言初步思考进程说明这三者的关系是相辅相成的，缺少其中一个因素，就会导致产品策划工作的失效，因此我们在进行产品规划建议时，必须紧紧遵守各自的原则建筑市场经济（开发商）前言初步思考我个人参与的规划实践案例有哪些？中联·新华府（CFD）——正确看待地块限制性条件对规划及产品定位的影响泰祥八一路——正确看待城市中心区位，长形地块创造出的围合价值明鸿·CBD——正确看待城市中心区位，高低搭配所能创造的稀缺价值金地·澜菲溪岸——学习如何为设计院提供户型设计输入银城·汤逊湖——正确看待市场与总货值间的矛盾，保证项目能够顺利落位帝斯曼国际广场——正确看待地块限制条件对规划的前置影响，商业的动线规划合理性中维月湖琴声——正确认识建筑层高、建筑排布对景观资源利用的影响广电·兰亭时代——正确看待大规模项目如何通过组团节点的打造创造全盘价值，如何通过分析周边产品户型配比及推售时序，判断项目自身的机会点，全面创造市场热销户型中铁·四新总部项目——正确看待国企总部对整体规划的影响保利·公园九里——正确看待地块限制条件对规划的影响石牌岭机电产业园项目——正确看待地块价值及对政府层面的后期渲染襄阳九街十八巷项目——正确看待市场户均面积对规划及建筑排布的影响宝业青山项目——正确看待小型商业综合体项目的开发规律经开沌口项目——正确看待较小地块较小容积率之下产品组合的技巧江夏百步亭项目——正确看待建筑密度对规划的现实影响从市场角度出发项目前期工作的关键步骤，准确的市场信息的提炼和定位，为产品策划提供数据支持，相信，这也是大家接触最多的建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考＞客户定位我们在进行规划设计前，需要对目标客群有一定的了解，这个从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1成为项目目标客群的前提是什么？目标客群物业类型确定、做什么样的产品能满足目标客群的生命周期及心理需求2项目的核心客户、目标客户和其他客户分别来自哪里？3这些客户的共有特征是什么？客户需求产品细节处理、建筑工程及设备的敏感度4目标客户对产品的敏感点在哪里？建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考＞产品定位我们知道，规划中有很多设计元素，这些元素并不能靠设计师的想象，而需要强大的市场信息支撑，从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1项目品质与市场供应及需求之间的空白是什么？产品选型容积率、建筑密度、物业类型组合2典型项目的特征是什么？借鉴点？3区域周边商业环境如何？商业定位商业动线、功能及业态设计4项目商业条件如何？5开发商开发实力，可行性研究目标解读产品定位修正及分期建立市场信息与建筑设计的桥梁市场思考＞形象定位我们在进行规划设计前，需要一个中心思想、一个大的方向，即该项目的形象关键词，这个从哪些方面而来？序号市场信息调研与思考衍生提炼规划设计元素1项目是否需要顺应区域发展，展现城市印象？项目本体立面色彩、材料及风格、商业设计2周边配套是否完善，区域认知度和成熟度如何？3交通如何？4对应客群对建筑风格的喜好如何？客户需求建筑排列形式、立面风格、景观设计、户型设计5项目是否需要突出良好的生活品质6区域产品的特征如何，是否打造个性化的规划设计，来创造差异性卖点市场竞争从建筑角度出发紧扣设计规范，熟读当地技术管理规定，了解设计师手法，把握影响成本的建筑因数1、熟读当地设计规定，为外地设计院指点明灯，让其充分了解地块限制条件，便于更好地进行设计2、了解设计师的规划手法及习惯3、资源利用最大化，不但从地快本身资源分析出发，还能从客户切身使用角度4、充分结合项目用地指标和物业业态配比5、关系成本的几大建筑因素建筑思考＞影响因素几个规划中影响成本的主要因素成本是开发商在房地产开发过程中最为关注的问题，因此，我们必须充分了解建筑工程中有哪些因素会对成本造成影响，才能给出精准的建议层高对经济成本的影响建筑楼层建筑形式乘用电梯消防规范相关结构相关消防电梯消防楼梯其他设施剪力墙厚度配筋率7层及以下多层无无无小低8~11层小高层1个无1个小较低12~18层中高层1个1个1个一般一般100米高层1~2个1个2个一般较高100米超高层2个以上1个2个烟感喷淋大高＞140米需超限审查3个以上1个2个避难层、喷淋更大更高成本影响＞层高消防规范及结构要求对应楼层高度经济成本概念（11F及以下以2T2H、高层以2T4H为例）建筑成本楼层33F18F11F7F44F地下室对经济成本的影响成本影响＞地下室普通建安成本（元/㎡）人防建安成本（元/㎡）地下一层约1600约2300地下二层约2000-2200约2500地下三层约3000-3500…地下四层……。。。建筑成本地下室层数-4F-3F-2F-1F以上数据以武汉当地建筑标准为准，不代表全国标准建筑材料对经济成本的影响成本影响＞建筑材料成本（元/㎡）施工难度立面档次涂料约10-30较低较低面砖约20-30较低一般仿石漆约40-50高较好真石漆约80-150高好干挂石材约120-300较高最好以上数据以武汉当地建筑标准为准，不代表全国标准科技系统对经济成本的影响成本影响＞科技系统生态节能子系统单方成本增加（元/㎡）客户价值感知市场应用程度社区系统热源利用系统约200-300较强较低垃圾生化处理约10-30较强较低生态水处理约20-30较弱较低节地系统约10较弱较低产品系统房屋呼吸系统约150较强较低房屋保温系统约30-50较强较高产品设计系统----较弱较高太阳能系统约30较弱一般以上数据以武汉当地建筑标准及市场表现为准，不代表全国标准几个规划设计中的硬性指标规范硬性指标公共服务设施公共服务设施也称配套公建，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。公共服务设施最重要的一个指标是“千人指标”几个数据：1、根据项目规划总人口，可以大致推出公共服务设施所需总面积：居住区级——1.6~2.5平米/人，占地2~3平米/人小区级——约1平米/人，占地1~1平米/人组团级——约0.5平米/人，占地0.5平米/人硬性指标以上数据来自《城市居住区规划设计规范》规范硬性指标硬性指标公共服务设施几个数据：1、商业需配的公共停车位：0.5~1个/100平米2、幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人——6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同3、居委会配置：每500户70平米4、物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二以上数据来自《城市居住区规划设计规范》从开发商角度出发我们必须充分了解开发商实际需求并结合开发商的经济实力给出最符合他们的开发策略，这也是本专题的研究重点总图设计经济层面六要诀掏干吃净——用足指标肚里有货——货值最大化削减龙套——配套用房最小化锦上添花——赠绿规划和底层挖掘地下黄金——控制地库看好家门——减少入口“掏干吃净”---用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。1.1用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；1.1用足容积率：北京唐宁ONE设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。•把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积•多元化产品，混合分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大•北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局项目数量单位1总用地面积56,900㎡2建设用地面积(不含消防站)46,277㎡3容积率3.94车位数1,508个5总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面积255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,5237配套设施面积21,799㎡1.1用足容积率：北京唐宁ONE一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关——首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述——好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度——通过产品组合，用足要求的密度指标，提高总体货值。1.2用足建筑密度——保利拉菲，2.8容积率，做足规划允许的最大密度，创造大面积的联排产品，提高最终货值一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用阳台与室内空间拼接，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用露台不计面积的规定，可以利用建筑退台创造露台空间，赠送给客户，带来销售溢价。2、用足地方法规案例一利用阳台与户内空间拼接创造实用空间，有效增加实际容积率2、用足地方法规案例一利用退台设计，创造露台，增加赠送空间二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房案例借鉴：万科情景洋房“肚里有货”---货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总