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首城置业关注地块分析报告宗地概况分析报告目录宗地交易情况区域市场分析项目初步定位项目价值研判项目竞买策略一、宗地概况分析区域前景良好，极具发展潜力城市图之大兴区区位优势不断增强配套设施不断完善发展潜力不断提升处于环渤海经济圈的中心，不但是京津塘高新技术产业带上的一个重要环节，还是京九铁路的龙头，将成为沟通南北东西的现代化物流中心之一。是东西两个发展带上的重要节点，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，具有相对独立性。从09年底起投资380亿用于相关设施建设。首都新机场、地铁和大医院的不断完善有力的推动着区域的不断发展。区域图之大兴新城良好政策机遇和交通优势有力的助推了未来区域的发展是北京市“十二五”时期重点关注和发展的地区之一。定位于战略产业新区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园。区域交通优势明显，京九线及南六环和京开高速为一体的大交通网路。首都新机场也为今后区域交通提供了有力支撑，宗地图之项目本体交通优势和周边产业有力的助推了未来项目的发展毗连地铁4号线生物医药基地站，南六环和京开高速近在咫尺，公路交通优势明显。项目周边小路网已初见雏形，天堂河相关工程也在进行推进。地块紧邻基地办公大楼和服务基地，区位优势明显。现状图宗地内土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。挂牌项目各地块控制性详细规划指标序号规划地块编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑面积（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）绿地率（%）空地率（%）10505-037U31邮政设施用地（非出让）103750.3311312303020505-046F3其它多功能用地553562.815499760453030505-048S31机动车停车场库用地44630.289318103040505-047R2二类居住用地462512.812950380253550505-038R52小学用地（非出让）150000.812000182530合计————131445——300506————————详细规划指标二、宗地交易情况分析挂牌出让，设定价格上下限出让方式挂牌起始时间2011年4月19日9:00挂牌底价150000万元竞价阶梯750万元竞买保证金30000万元价格上限未公开达到价格上限不接受更高报价，转为现场投报另行配建公告租赁房（最低100平方米）挂牌价格构成政府土地收益0505-048（机动车停车场库用地）地块暂按商业用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地块0505-047（二类居住用地）地块暂按居住用途收取政府土地收益0505-038（小学用地）不在本次出让范围内，未收取政府土地收益0505-037（邮政设施用地）土地开发建设补偿76413万元相关指标三、市场分析当前项目较少，未来竞争激烈周边项目情况竞争项目建筑形态多为洋房、高层板楼，其次是别墅类项目。项目名称区域总建面积(㎡)开盘时间销售状态(住宅、商铺)销售报价(元)(别墅)销售报价(元)果岭假日大兴区80,0002006-1-20销售18,00014,000博悦府大兴区23，0002010-3-20销售18,50025,000保利新茉莉公馆大兴区404，9072011-8-1销售19，092艺苑·桐城大兴区168，0002009-5-16销售19,000-20，000火神庙国际商业中心大兴区340，0002009-7销售48，000本案周边已成交土地金融街控股股份有限公司北京邦达房地产开发有限公司本案保利（北京）房地产开发有限公司明发集团北京房地产开发有限公司重庆龙湖地产发展有限公司周边已成交土地列表竟体周边待上市体量较多，将会在近一两年陆续销售，潜在竞争力大。宗地名称宗地位置建设用地面积(平方米）规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交价(万元)楼面地价（元/平方米）受让单位北京市大兴区生物医药基地东配套11号地居住用地项目（配建公共租赁房）大兴区北臧村镇113957252885居住用地2010-12-232000007909金融街控股股份有限公司北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053、0505-062地块住宅混合公建用地项目大兴区北臧村镇165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519重庆龙湖地产发展有限公司北京市大兴区生物医药基地东配套12、13、14号地居住、商业金融用地项目大兴区北臧村镇156018404907二类居住用地、商业金融用地、文化娱乐用地2010-12-233168007824保利（北京）房地产开发有限公司北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目国有建设用地使用权出让挂牌公告大兴区北臧村镇50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600明发集团北京房地产开发有限公司北京市大兴区生物医药基地综合配套区商业金融用地项目大兴区黄村镇102076306228C2商业金融用地2011-2-23995003249北京邦达房地产开发有限公司四、项目初步定位四、项目初步定位（一）开发企业开发特点1、开发业绩项目区域类型体量公司目前正在开发建设项目，项目占地面积23万平米，总建筑面积近60万平米，是集住宅、商业、酒店式公寓、教育配套等多种产品形态于一体的大型城市综合体。2.开发优势。3.开发资质（二）、宗地SWOT分析及突破点1、SWOT分析优势（Strength）分析：宗地位于大兴新城规划中的孙村组团范围内，规划定位为设施完备的居住组团，发展策略为改造完善，本项目为纯居住用地，完全符合所处孙村组团的规划定位；宗地所处孙村组团距离大兴行政中心黄村镇仅有5公里左右，可相对便捷的共享黄村完善的各项配套设施，地段区位优势比较明显。宗地西侧为孙村中学和孙村小学，可方便入住居民中的学龄青少年就近入学，享有较为便利的教育配套设施。劣势（Weakness）分析：本项目宗地周边区域现状产业集聚程度、生产总值和发展水平相对较低；商业、医疗等居住配套服务设施目前相对匮乏，当期居住氛围尚未完全成熟。机会（Opportunity）分析：列入大兴区“十二五”规划纲要的首都第二机场建设已经确定选址于大兴南部，2011年有望启动工程建设，对于大兴新城临空及相关产业经济发展、资源集聚和区域升值将带来巨大的发展机遇；2007年9月18日，金融街建设开发有限公司在孙村组团本项目北侧拿下一宗A-06、07、13、14地块住宅用地，现为在售的金色漫香郡项目，总规划建面25.7万平米，将在一定程度上提高本项目所处区域居住及综合配套水平，带动区域地段价值的提升。威胁（Threat）分析：当前北京市出台一系列旨在抑制房地产市场投机投资行为和房价过快上涨的房地产宏观调控政策，严格限制本地和外来人口在京投资购房数量，提高改善型和投资型购房的首付比例和贷款申请标准，该政策的执行力度和延续时限将在相当程度上影响到本项目所处区域未来商品房需求的增长，对未来项目建成后的销售将形成较大压力。本项目所处区域已进驻的大开发商金融街将对本项目产品规划、定位和销售各方面形成一定的竞争威胁。2、项目难点与突破点本项目位于南六环外，周边尚无轨道交通站点以及大型综合商业配套设施，对于该区域非自驾出行的居民的生活、对外交流带来一定的困难，在提高本项目对自住型购房需求的吸引力方面具有相当的难度。应着力打造适应孙村组团发展定位的优质舒适型居住社区，同时努力改善本区域居住配套设施，提高本项目的综合居住性价比，吸引尽可能多的有效购房需求，达到短期内快速回笼资金的目的。（三）、产品定位方向根据本项目的规划设计条件，结合项目的本体、市场、开发商情况，本项目的产品定位方向应为——面向大兴新城中等收入自住需求为主的群体打造绿色宜居生态社区（小高层板楼），实现与大兴城区的快捷沟通与品质生活一体化。宗地产品规划分布小高层公寓居住用地建筑规划产品拆分建议地块编号建筑面积占地面积楼栋数层数小高层（商品房）A-248112373751011地块编号车位个数地上停车位A-24203地下停车位608车位合计811（四）、客群定位方向本项目的区位情况（位于大兴新城孙村组团四期）、规划建设指标（R2居住用地）和体量（规划建面81123平方米），决定了本项目面向的客户群体将主要是：大兴新城孙村组团区域内工作生活的中等收入群体；大兴孙村组团周边区域（黄村）内工作的中等收入群体。（五）、项目开发进度计划（六）、项目销售价格预判物业类型预计2012年销售均价小高层板楼约15000元/平方米（住宅）停车位约14万/个根据项目本体、区域市场以及目标客群初步定位，对项目规划建设的物业类型2012年的销售价格大致预判如下：五、项目价值研判（一）、项目投资成本构成序号工程或费用名称投资金额（万元）楼面成本一土地成本538485106二前期工程费86282三建筑安装工程费275822615四基础设施建设费4851460五管理、销售、财务、不可预见及其他费用9694919六经营税费和土地增值税9770926总投资10784410226总销售收入12940512270税后利润161701533税后投资利润率15.00%税后销售利润率12.50%（二）、宗地开发销售收入估算项目名称项目合计（一）销售总收入万元1276471商品住宅可售面积(万M2)8.1123销售均价(元/平米)15000收入(万元)1216852公共租赁房可售面积(万M2)0.00销售均价(元/平米)5500收入(万元)03可售停车位（个）426销售单价(万元/个)140000收入(万元)5963项目名称项目合计（二）经营税费万元7084两税一费5.50%7021印花税0.05%64（三）、投资敏感性分析销售收入变动-15%-10%-5%0%5%10%15%销售总收入（万元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均价（元/平方米）10288108931149912104127091331413919税后利润（万元）155663431112915916207032549030277投资净利润率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%销售净利润率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投资分析结论在挂牌起始价格4.71亿元的底价成交情况下，本项目税后投资净利润率能达到19.5%，税后销售利润率能达到15.5%；在最高挂牌竞价5.21亿元的情况下，本项目税后投资净利润率能达到15%，税后销售利润率能达到12.5%。本项目挂牌竞价的价格区间为4.71亿元至5.21亿元之间（如未达到本次挂牌出让宗地设定的合理土地上限价格）。六、项目竞买策略根据挂牌文件，本次挂牌竞价不允许竞买人自主报价，竞价阶梯为人民币250万元，即后一次报价在前一次报价的基础上仅允许增加一个竞价阶梯250万元。土地储备中心在挂牌竞价期间可根据竞买人竞价情况调整递增幅度并公示。竞买原则1、在本项目竞买申请起始时间2011年4月19日9时提出竞买申请，并提交第一份有效竞买报价单，最先获取竞买资格；2、在有其他竞买者提交竞买报价单的情况下，及时获取相关报价信息，与自身报价区间比较，如其他竞买者报价在我方可承受报价区间范围内，且未超过出让方设定的土地挂牌出让价格上限，则应及时在最高报价基础上增加一个报价阶梯，递交新的竞买报价单。竞买策略建议在达到上限价格（设为X万元）以后，将停止接受更高报价转为现场竞投公共租赁房面积，若我方可承受的最高报价52100万元在该上限价格X之上，则可另外投报公租房最大建面Y=（52100-X）×10000/(15000-4000)平方米。（其中15000-4000指宗地内商品住宅销售单价与公共租赁房政府回购价格之差。）如挂牌出让设定的上限价格为50000万元，则现