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珠光御景湾商业部分招商推广方案市场分析招商策略项目分析项目定位方案思维导图水口商业调研项目基本概况项目SWOT分析项目总体定位功能业态定位社区商业研究招商策略租金策略包装推广招商目的市场分析招商策略项目分析项目定位水口商业调研项目基本概况项目SWOT分析项目总体定位功能业态定位社区商业研究招商策略租金策略包装推广招商目的类型代表商场经营面积（㎡）经营楼层超市+百货新佳购物广场8,000二层，1楼为超市，2楼为百货和娱乐场所天天购物广场5,000超市华昌购物广场10,000集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物广场专业市场龙湖综合市场3,000三层，1楼电器服装，租金40-45元/㎡，2楼空置，3楼网吧，租金20元/㎡环球家具5,000位于2/3楼，经营家具、家电、家居商品、饰品，1楼为通讯手机和服装商业步行街龙湖市场商业步行街2,000内街铺，租金30-40元/㎡独立街铺水口政府路段街铺——经营以家居建材、通讯、餐饮、美容美发为主，租金范40-60元/㎡近年水口商业发展快速，大型商业逐渐兴起，但整体上商业经营档次低、租金水平不高。商业特征：商业起步晚，集中商业近2年才启动，但发展快；缺乏品牌商家，基本上为本地企业；商业建筑形式陈旧落后，多为农民房；经营档次低，消费水平低，消费群体为当地居民和工厂工人；租金水平不高。水口商圈水口商业现状龙湖市场商业步行街作为典型的商业街案例，经营档次低，租金水平在30-40元/平米。龙湖市场商业步行街商店名称业态面积(㎡)租金(元/㎡)其他足缘鞋店服装3540一次性签约4年，租金已含管理费,另外每间商铺需交纳行政管理费60元/月。YD服装3040妈妈世界服装5040新宜佳服装服装12035通讯店通讯3045雅蝶轩便利店6040精品店精品3035千姿服饰服装3033顶夫美发美容美发3535超时女装服装3030品牌服装服装4030龙湖市场1楼档口租金一般在40元/㎡，依托龙湖市场的商业步行街消费群体以当地居民和工厂工人为主，经营业态基本上为服装，档次较低，经营状况一般，租金水平在30—40元/㎡之间。租金水平结论：1、水口老商圈商业经营档次低，租金水平不高，消费群体多为当地居民和工厂工人；2、老商业区缺乏品牌商家，陈旧的商业建筑和有限的消费力，不利于品牌商家进驻；3、水口商业处于新旧更替阶段，正由老商圈向新规划的中心商业服务区转移。4、水口新商业中心规划超前、潜力巨大，正处于逐步发展当中。市场分析招商策略项目分析项目定位水口商业调研项目基本概况项目SWOT分析项目总体定位功能业态定位社区商业研究招商策略租金策略包装推广招商目的项目基本概况经济技术指标名称数量用地面积㎡总建筑面积㎡其中商业建筑面积7182㎡其中住宅建筑面积㎡总户数户停车位(地下+地上)珠光御景湾位于惠州东水口区域中心青塘湖畔,邻近文体中心、人民广场、湖滨公园。项目总规划建筑面积约20万平方米，容积率：2.0，其中住宅面积约17万平方米、全板楼带精装修、商铺面积2万平方米，并拥有一个近3千平方米的会所、和近2千平方米幼儿园。项目位于水口青塘湖畔，区域地产开发迅猛，居住氛围逐步成熟，未来具备较好的预期升值空间。项目SWOT分析商业发展滞后，市场培育需要一定时间；目前项目周围多为零星分布的农民房，消费人群较少；目前项目周围没有公交停靠站；项目周围缺少品牌主力店的吸引力；区位优势：位于东江新城片区核心生活区范畴内，北依青塘湖、南临未来城际轨道洛唐站，西与水口大道接壤，规划高，前景看好！交通发达：北临水口工业大道，南邻水口大道，且临近城际轨道洛唐站；水口地产开发迅猛，是惠城房地产发展的重点区域，项目周边大盘林立，未来高尚人口增加，消费力强劲；整体商业处于由老商圈向新商圈过渡的时期，市场机会好；住宅市场起伏跌宕，大量获利投资者转移投资渠道，商业地产成为他们另外的主选投资渠道；与周边其他在建商业项目存在竞争，项目商业定位受到市场承受能力的威胁；市场因素的不确定性，商业风险大；国家限制政策带来的风险：销售手段的控制、贷款利率的提高等。SWOT优势劣势机会威胁结论：1、地处东江新城生活居住区域的核心区域，是水口居住服务中心，同时也是未来水口商业发展的主要区域。2、未来便利的交通环境，大量楼盘的兴建，都为项目成为水口首席商业街提供了实现的可能。3、水口商业发展滞后，市场需要培育。4、目前项目周边分布的是农民房和工厂，消费人群有限且低。市场分析招商策略项目分析项目定位水口商业调研项目基本概况项目SWOT分析项目总体定位功能业态定位社区商业研究招商策略租金策略包装推广招商目的根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。社区商业特点：面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象；商业规模通常不会很大；强调超市及其他生活配套的作用；社区商业三种类型：外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型社区商业是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。社区商业分类社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业≥5％，一般不超过10%≥2㎡大型超市/餐饮、休闲环绕街铺型商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业2％～5％1～2㎡社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业＜2％＜1㎡小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般分类标准社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。根据社区商业理论和本项目建筑规划数据判断，本项目商业属于偏外向型社区商业。商业与住宅面积比率：商业面积（7180㎡）：住宅面积（200000㎡）＝3.59％根据社区商业的研究理论：综合分析，本项目属于偏外向型社区商业注：住宅按每户4人计，大约4800人。本项目的商业与住宅面积比率为3.59%，说明商业规模相对偏大。但项目辐射范围内的消费力不足，需要吸引大量的外部人流支撑消费力，业态规划不仅要满足社区居民日常需求，还要满足项目以外的其他消费。项目商业属性人均商业面积：商业面积（7180㎡）：项目人口（4800人）＝150％本项目商业业态为社区超市+特色餐饮+生活服务配套+家居建材，通过社区超市吸引人流。业态组合偏外向型社区商业业态组合的两种基本类型：第一类：以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、服务配套及美容生活家居等业态，主要以品牌主力店的市场号召力增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。第一类偏外向型社区商业对于核心商圈内人口数量要求高，主力店一般要求常住人口需达10万人以上；第二类：以社区标超＋较大规模的餐饮及家居建材、美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。第二类偏外向型社区商业对于核心商圈内人口要求较低，更加注重发挥餐饮的辐射带动作用。本项目位于水口新中心区，常住人口不足5万，流动人口约6万，依据项目规模、商业现状，我司建议采用第二类业态组合模式：业态规划：社区超市+特色餐饮+生活服务配套+家居建材社区标超品牌餐饮项目建议采取环绕街铺型的布局方式，能增强商业展示性，利于销售；但分布零散，业态难以控制。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应；容易造成业态杂乱。商业较独立集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。对外展示面不宽；可视性不强，一定程度上限制了商业规模的扩大。临街面长，居民购物不一定方便；如空置量大，也会对社区形象有负面影响。商业规模通常较大，不利于业态的控制；如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能负面影响。缺点中旅国际公馆、万科四季花城、东海坊方便本社区居民的购物消费；通常商业规模不大，商家经营较稳定；街铺商业价值较高。入口街铺型海滨广场商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物。以点带面型中海湾畔、金色年华、潜龙花园商业相对独立于住宅区，减少商业对居住的影响；利于形成集中规模效应。入口集中型西海湾花园、港湾丽都、麒麟花园临街展示面较长，昭示性较好；较符合体量适中的外向型社区商业；利于销售。直线街铺型万科金色家园、锦绣江南、冠城世家、美丽365花园四面临街，展示面较长；可视性佳，较有效的吸引外部的消费者；适合商业体量较大的外向型社区商业；在一定程度上利于商铺的销售。圈地街铺型代表社区优点类型商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应；容易造成业态杂乱。商业较独立集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。对外展示面不宽；可视性不强，一定程度上限制了商业规模的扩大。临街面长，居民购物不一定方便；如空置量大，也会对社区形象有负面影响。商业规模通常较大，不利于业态的控制；如果出现空置量过大的情况，对社区的整体形象可能负面影响。缺点中旅国际公馆、万科四季花城、东海坊方便本社区居民的购物消费；通常商业规模不大，商家经营较稳定；街铺商业价值较高。入口街铺型海滨广场商业零散分布于社区内，一定程度上方便居民的购物。以点带面型中海湾畔、金色年华、潜龙花园商业相对独立于住宅区，减少商业对居住的影响；利于形成集中规模效应。入口集中型西海湾花园、港湾丽都、麒麟花园临街展示面较长，昭示性较好；较符合体量适中的外向型社区商业；利于销售。直线街铺型万科金色家园、锦绣江南、冠城世家、美丽365花园四面临街，展示面较长；可视性佳，较有效的吸引外部的消费者；适合商业体量较大的外向型社区商业；在一定程度上利于商铺的销售。圈地街铺型代表社区优点类型商业布局分析项目短期内客流量少，长远来讲，由于三面临街人流易达性强，未来商业前景好。小结：项目位于新中心区，业态规划服从消费需求发展规律；项目作为社区商业，业态规划遵循社区商业理论。水口工业大道水口中心大道规划路本项目商业市场定位依赖于市场环境和项目条件两个方面。1、市场环境因素从宏观层面来说，水口经济前景看好，具有扎实的商业基础；从商业经营发展趋势来看，水口正步入品牌及商业形象更新时代；从目前水口的消费能力来看，大众消费能力普遍不高，大量高端消费者跨区域消费；目前惠城商业地产竞争激烈，存在供过于求，加上未来水口新城市中心定位带来的巨大商业体量，使本项目将面临一定的竞争势态；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等三者潜在目标客户的需求为基础。市场定位背景分析2、项目自身条件因素本项目具有城市商业开发的先天条件，能满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目未来交通便利，地段优势及区域优势前景看好；以项目目前商业面临的竞争环境来看，水口住宅与商业项目都刚启动，项目在位置和规划上形成了优势。因此从上述两个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。根据项目商圈现有业态、城市规划发展要求、项目商业建筑形式及规模来确定项目商业定位。经过上述分析，确定本项目的整体定位为：为满足项目社区业主消费需求，以社区生活配套、特色餐饮、家居建材为主的商业街青塘湖畔社区精品商业街整体商业定位生活配套街，社区生活超市以及社区配套：银行、面包店、照相馆、干洗店