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住宅卫生间渗漏原因及防治措施(阅读：76)撰写部门：设计部撰写人：付明磊周冬玲完成时间：2002/10/30案例题目：住宅卫生间渗漏原因及防治措施关键字：住宅卫生间；渗漏；原因；根治措施。摘要：卫生间在现代住宅中数量已由原来通常的单卫发展成双卫、甚至多卫，其设计及使用效果也越来越受到人们普遍的关注，因渗漏而导致室内及下层天棚潮湿、霉变、滴水，不仅严重影响住户使用，还会侵蚀建筑物结构实体，缩短建筑物寿命，同时还往往影响邻里关系乃至社会安定，故彻底根治卫生间渗漏问题迫在眉睫。本案例主要叙述住宅卫生间产生渗漏的五大原因，并提出根治措施。问题描述：上海万科春申一期局部卫生间，管道安装完毕后在进行渗水实验时，发现有轻微渗漏现象，为避免此种问题再度出现，设计部进行了专门的检查和分析，认为导致渗漏原因多种多样，归纳起来讲有以下几方面的原因，只有认真避免这些原因，才能彻底根治渗漏。一、施工图设计不合理导致渗漏渗漏原因卫生间坡度不合理，且有反坡，地漏位置靠近门口离浴缸或淋浴过远，造成积水，地面泛水坡度不够，导致室内地面积水，水沿砼蜂窝、裂缝、或墙底空隙渗出。防治措施施工图设计应详细标明统一坡向地漏的排水坡度不小于5‰，并标明地漏在水平与垂直方向上与墙体的准确位置关系，地漏位置应较隐藏利于美观，尽量靠近排水点，现浇钢筋砼结构楼面应要求砼的抗渗等级不小于S6，卫生间四周墙体与楼地面交接处应设不小于200mm高度与墙体同宽的泛水带，并与楼板同时浇注，以免形成施工缝。设计图纸应注明管道穿楼板的详细位置和洞口详细尺寸，应有防水构造说明，卫生间楼面应有防水止漏要求，洞口直径应控制在比管道大60mm左右，不可太大，也不要太小。二、施工质量差是卫生间渗漏主要原因渗漏原因首先土建与水电施工未同步，土建施工员只看建筑、结构图纸，水电施工员只看水电图纸，当土建与设备图纸有矛盾时，引起事后管道接口的重新处理，导致渗水。管道穿楼板洞口位置及尺寸未严格按图施工，洞口填缝马虎，往往用水泥纸袋等杂物代替支模，在浇注管道周围砼前，未认真清理基层，新旧砼结合不良，导致水沿施工缝处渗漏。管道接头处，大便器与排水管连接处，蹲坑上水进口处渗水，穿过楼板面的塑料排水管未按规定设置套管和伸缩节，伸缩节定位环取得过早或不取，承插口粘结剂粘结不牢，排水管甩口高度不够，大便器排水高度过低，大便器出口插入排水管的深度不够，水从连接处漏出，蹲位出口与排水管连接处有缝隙，蹲位上水进口连接胶皮碗与冲洗管连接方法不当。防治措施结构层砼应严格按照规范要求进行施工，振捣既不过振，也不漏振，模板拆除应符合施工规范规定的砼强度要求，施工中不得超载。泛水带应与楼板同时浇注，以免形成施工缝，卫生间楼地面、浴盆的侧面及地面的基层均应采用必要而有效的防水做法，防水层施工完毕后，不得在上面开槽打洞，面层施工前，先按设计要求找好泛水高度，拉线做坡高控制点，重点做好地漏及出水点周围的坡度，使水能迅速排出。管道穿楼板灌缝前应将预留洞口清洗干净，不应有浮灰，积砂和其他垃圾粘在洞口边缘，支模时应用铅丝将吊模固定好，封堵严密并洒水保湿，略干后刷上一道纯水泥砂浆结合层，马上浇筑比地板砼强度高一个等级的细石砼，最后分两次用密实细石砼捣实，堵洞后应注意养护，时间七昼夜，避免振动及碰撞。穿过楼面的塑料排水管应在楼层处设置套管，套管必须在浇注楼面砼时预埋，套管应高出楼面50mm,在套管周围做出高于楼面面层20mm左右的水泥砂浆阻水圈，伸缩节应按规范要求每层设置一个，伸缩节的定位环应在排水管安装完毕后及时取出，取得过早或过晚都会使伸缩节失去作用，塑料排水管承插口应使用质量合格的粘结剂，按要求粘结剂牢固，安装完毕后，应按规范要求做灌水通水实验，发现漏水、堵塞现象要重新处理，直到不漏、畅通为止。大便器排水管甩口高度应根据地面高度确定，使之上口高出地面10－20mm，安装蹲坑时，排水管甩口高度要选择内径较大，内口平整的承口或套袖，以保证蹲坑出口插入足够的深度，蹲坑出口与排水管连接处应认真填抹严密，防止污水外漏。蹲位胶皮碗应使用14号铜丝两道错开绑扎拧紧，不得用铁丝代替铜丝，以免锈蚀断裂导致皮碗松动，冲洗管插入胶皮碗角度应合适，施工完毕应经过试水渗漏实验后，再做水泥抹面。三、选材不合理导致渗漏渗漏原因卫生间墙体使用混合砂浆，管道安装完，洞口嵌填时不吊模，不用细石砼捣实，而用粉刷砂浆,所用防水材料质量不过关,个别下沉式卫生间埋地给水管材质量有问题，严重锈蚀、砂眼引起渗漏。防治措施卫生间墙体应用抗渗性能好的水泥砂浆，管道安装完，洞口嵌填时应吊模，应用细石砼捣实，所用防水材料使用前应做检验，不能因量小而不做检验，防水材料质量应过关。下沉式卫生间增大检查漏水的难度,增加维修工作量,最好不采用，如采用,则给水管材应用性能质量过关的新型管材,下沉式卫生间楼地面应采用抗渗砼,卫生间管道穿楼板的接口周围应用聚合物砂浆填实,并指定合适的防水材料作为防水层。四、施工验收不严格，使渗漏未能杜绝渗漏原因甲方在签订施工合同时，未对卫生间等关键部位的施工有惩罚性补充协议，施工前未严把图纸会审关，认真检查土建与设备专业是否协调，是否存在错漏碰缺，卫生间布置是否合理，细部设计是否考虑周全。未认真检查施工单位是否严格按照规范要求进行施工;进行维修或变更后，未重新进行蓄水实验。未严格按国家规范要求进行验收。防治措施卫生间室内饰面施工前，应进行24小时蓄水实验，要求蓄水面应高于最高地坪面20mm，确保各部位无渗漏后，排放蓄水，检验排放坡度是否正确，是否有积水现象。若进行维修或变更，必须重新进行蓄水实验，并进行相应惩罚。五、使用维护不当造成渗漏渗漏原因房子交付使用后，住户改变器具位置，任意开槽打洞，使防水层遭到破坏，也是导致卫生间渗漏的一个主要原因。防治措施设计图纸应以最佳方案布置卫生设备，以免日后业主改动位置，引起渗漏，加强物业管理力度，不准任意开槽打洞及改变卫生间布置。综上所述，住宅卫生间渗漏问题在单位工程中看似一桩小事，但它直接影响到住户的使用，如不彻底解决，住户将无法安心使用，只要每个工程卫生间做到设计合理，选材适当，施工操作严格符合规范并措施得力，加强使用维护物业管理，根治渗漏是完全可以实现的。自行车坡道无法排水(阅读：41)案例摘要：北京万科星园一期1、2、3、14、15、16＃楼原设计有阳光棚，因此坡道雨水沟存水量很小且无外排措施。坡道结构施工完毕后，在一期入住前，考虑到阳光棚的遮挡问题，阳光棚取消施工。阳光棚取消后，坡道汇水面积增大，遇大雨则积水外溢，流入地下室，造成积水，无法排除。解决方案：在坡道外侧做集水坑，增加潜水泵，将雨水沟内积水排至集水坑内，潜水泵提升排至雨水井。空调机位无法安放空调(阅读：45)案例摘要:北京万科星园一期1＃2＃3＃14＃15＃16#空调机位实际净空尺寸小，结构空调板宽度尺寸板外皮据结构墙体550mm，但北方地区有保温要求，星园采用外墙外保温50mm厚，加栏杆占板内尺寸50mm实际净尺寸小100mm,无法安装空调。案例涉及的主要问题；1、施工难度大：因外檐施工已完焊接补槽钢加宽，施工上吊篮，工作难度大；2、产生新问题：焊接火花飘落至下，又产生对下层外窗玻璃烫伤；修补外墙保温及涂料有色差。建议：因空调品种多，设计时预留空调机位净尺寸应满足现阶段市场销售的大多数空调最大外形尺寸（含连接件及安装工作面）；第三期新经理集训郁总谈到的案例(阅读：50)1、关于沈阳公司四季花城项目的水池描述：沈阳公司四季花城项目建成后，集团领导前往视查时谈到，项目的水池设计非常难看，也不合用，要立即重做。于是沈阳公司设计部门就组织人力进行民意调查，认为市场如果认可，则不改，市场也不认可，则立即改掉，花费大量人力和物力调查后，最后还是保持了水池的原样。评论：要正确理解领导的意图并准确执行，凡事都要动脑筋，有时不能盲目听从领导的指挥。从沈阳四季花城项目水池来看，要找到平衡点，对于一个几千万的项目来说，我们关注它什么，业主关注它什么，一个小小的水池要花大量人力物力去重新确认、改动或重做，值不值得，对公司和客户有什么好处，所以在执行领导意图时要做到以下几点：怎样做才能达到要求；要花多少钱，能产生多大价值；要多思考，不能盲目听从。2、碰到不公正的领导时描述：经常会有的一种现象，你碰到的领导不一定都是公正的，当你碰到不公正领导时。评论：在管理过程中，什么样的领导都可能碰到，如果你碰到这样的领导首先自认倒霉；但要坚信这样的领导是做不长的，至少在万科公司是这样；如果能够忍受就应先忍受，然后正面沟通，沟通不了再向上级反映；如果选择逃走，那不仅是自己的损失，也是公司的损失。3、长春市消防大队长要买城市花园的房子，且希望多多打折描述：作为房地产开发公司，离不开与政府部门或其它相关部门的合作，合作者中不乏希望在公司买到价格低低的打折房产，例如长春公司某消防大队长要买城市花园的房子，且表示想多享受些折头。评论：合作单位尤其是政俯部门找我们买打折房，我们要把握原则，在合理的范围内打折，超过原则不行，不能违法，尽量维护公司的利益，可让他们享受其它比如先选房、销控期等的优惠，同时对他们的期望值进行管理，此类问题的关键是控制和把握一个度：在最大的折扣允许范围内；在不违法的前提下，我们考虑打折，超过职责范围内的折头一定要上报公司；把握问题的关键，搞清楚他们要的是名、利，还是面子？有时对他们来说，更重要的是面子，不能仅从利益上满足他。4、多送面积给客户―关于凸窗问题描述：深圳四季花城五期在设计阶段，将房屋主卧的窗设计为凸窗（双层墙面），这样很美观，但主卧的实用面积相应减少了，公司以这种方案报政府部门审批通过且已这样实施了，同时销售部门也按此材料进行宣传和销售了，在房屋建成近完工阶段，设计人员又觉得不妥，自认为给业主更大使用面积一定会使业主满意，于是将全部的凸窗打掉，改成一般普通窗，这样主卧的实用面积增加了，但结果导致不少业主投诉。评论：给客户提供在政府许可范围内最好的产品，是我们的职责，既然我们的凸窗设计已经政府审批，也已在销售时对广大业主产生承若，再行更改无论对政府或对业主都有欺骗的嫌疑。有时我们会打着为客户的旗号，产生一些虚假行为，有着欺骗政府的嫌疑，且不能保证客户得了便宜不买乖，在诚信方面，我们不能有任何虚假行为，一定要保证对所有人诚信，不能有侥幸心理。在看待产品的价值时，也要看产品的附加值，不是所有的业主都认为实用面积的扩大带来的利益会超过凸窗的美观带来的好处。5、错误的“60％”绿化率描述：天津新城项目在一个宣传广告中出现了绿化率实为39％的数据笔误成60％的现象，导致许多业主认为公司有欺骗行为。评论：首先要公开承认是由于我们工作不严瑾而出现的失误，并要拿出多次的其它正确宣传材料或证据来证明这个60％是笔误而不是欺诈，同时及时纠正已出现的错误，但我们必须要担负工作不严瑾的责任，承担相应后果，做好业主的解释说明及相关赔偿要求，尽量做到业主不因此失误而退房。6、门禁IC卡问题描述：门禁系统越来越多地应用在公司各住宅项目中，但公司目前的交房标准中未有相应的说明和提示，且在入住交钥匙时也没有给业主送免费门禁卡，而是要求业主必须以100元/张的价格在物业管理处购买，最后导致部分业主投诉我们欺诈，说事先不知道有门禁系统的，且认为我们以100元一张出售门禁卡是在赚他们的钱。评论：此案例要求我们要不断关注细节，人们因为细节而关爱万科，也因细节而憎恨万科。IC卡成本才几块钱，我们却没有想到在业主办理入住时每户附送几张卡，而是由物业公司按100元/张价格进行出售，引起业主的投诉，说明我们不关注细节，也没有真正为客户着想，今后类似这样的项目应每户送3－4张免费卡，且其它原因购买也不应多赚业主的钱。7、儿童乐园描述：上海四季花城计划按最高10万元成本引进一套儿童乐园设施，但在设计时设计部门觉得有一套15万元的方案虽然超出原定成本，但其它条件非常合适我们的四季花城项目，于是就分别针对10万和15万元做了两套方案，并附上了部门的建议报上级领导批示，结果最后还是选用了15万的那套方案。评论：有时不要被那些死板而又不得