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新政后的户型赠送面积研究Part1新政后不可行的面积赠送方式按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述六种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中不能再继续使用的几种。因此结合新政征求意见细则与上述不可行的办法实例，对新政后确实可行的面积赠送方式的落实具有参考意义。现时广州常用，但在新规范下不能使用的面积赠送方式赠送一半面积1入户花园2内阳台变房3L型阳台变房（内L形）赠送全部面积1超过0.5米宽的凸窗2结构内的花池、空调搁板变房3小复式房（复式的夹层一般小于2.2m）计算一半建筑面积不计算建筑面积广州保利城花园2期海德A、C-03单元B、D-05单元106.00㎡入户花园内阳台符合首置需求的户型1①、符合首置需求的户型计算一半建筑面积不计算建筑面积内阳台，改厕所符合首置需求的户型2①、符合首置需求的户型保利公馆201020栋7梯01单位户型3房2厅100.61㎡计算一半建筑面积不计算建筑面积金域蓝湾B11栋标准层01单位有防护栏的花池变房符合首置需求的户型3①、符合首置需求的户型计算一半建筑面积不计算建筑面积海珠区朗晴大学印象小复式楼面积110㎡小复式房，加层低于2.2m，不计入建筑面积符合首置需求的户型4①、符合首置需求的户型新政后可行的面积赠送方式新《建筑工程建筑面积计算规范》下，依然能够使用的面积赠送方式赠送全部面积利用不超过0.5米宽、2.2米高的凸窗增加室内使用面积，可分落地式与普通式两种（其中普通式可以在验收后，将凸窗窗台削平，做成高于2.2米的落地凸窗）架空一块区域，待验收后搭板使用属于外墙附属物的花池、空调搁板扩展面积（不超过0.5米的不算面积，超过的算一半，但此种算法仅限于建筑结构外的部分）按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。从理论上说，上述三种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中能够成立的几种，但是对于面积赠送的具体细节与手段必须根据新规范的规定与政策出台后的实际情况研究出确实可行的对策。1、不超过2.2米高，进深不超过0.5米的步入式落地凸窗，不计算建筑面积2、不超过0.5米的空调板、花池等，不计算面积。超过0.5米，算一半面积，可扩展房间面积（此计算方法仅限建筑结构外的部分）计算一半建筑面积不计算建筑面积凸窗，可做休息平台，窗高低于2.2m空调搁板，预留梁，可做衣柜海伦春天1座3座05单元78.50平米落地凸窗，用作书桌面积，并增空间感，窗高低于2.2m（可赠送）符合首置需求的户型5①、符合首置需求的户型计算一半建筑面积不计算建筑面积天马河公馆M户型-02面积:95.61m2结构柱、结构梁可搭板，做+1房此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。（可赠送）符合首置需求的户型6①、符合首置需求的户型房地产智库+1房此类方法有一定的政策风险，需要打通关节。计算一半建筑面积不计算建筑面积深圳溪山美地一期12栋A、B单元5-23层奇数层127.70㎡此处架空，待验收后，可搭板作+1房为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改①、符合首置需求的户型（可赠送）符合首置需求的户型7平米㎡计算一半建筑面积不计算建筑面积外L形阳台可用玻璃隔+1房此类方法较安全，可行（可赠送）符合首置需求的户型8①、符合首置需求的户型房地产智库赠送方式—利用悬挑格栅式遮阳板客厅或主卧外的格栅式遮阳板可改做阳台凹阳台改房间房地产智库赠送方式—利用花架、花池阳台、房间外的花架、花池可并入阳台、房间房地产智库赠送方式—利用平面上凹口处的结构梁、板为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后期修改房地产智库赠送方式—利用半入户花园入户花园只做一半楼板，可减少计容面积房地产智库赠送方式—利用可拆卸的填埋层改变凸窗性质落地凸窗在混凝土板上砌20公分高的平台，使凸窗实际高度增加，避免矮凸窗造成的自然采光不足，平台可在后期拆除年初流行的赠送方式，但要能打通关节，不被有关部门追究为了增加建筑结构的整体性，常在平面的小凹口(面宽2－4米）处设置联系梁，在竣工验收后层层加板，加墙房地产智库电梯厅私有化电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层独门独户，开”门”即入户实用率最大化公共空间私有化8~15层平层户型16~21层一梯一户错层复式尊贵感绝对体现一梯一户错层复式示意图入户层入户上层房地产智库双主卧+双客厅+双空中院落+4卫生间+工人房的空中美墅两个户内公共空间自然的分割了私密空间和公共空间家庭厅体现了豪宅生活的质素是整个家庭的半公共空间双主卧设计同样也体现了豪宅生活质素，保证了主人生活的私密性。工人房与主人和客人活动空间互不干扰轩泰地产南山东角头项目绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅生态走廊+户内花园系列12错层露台3入户花园44专属私家电梯独立客房A系列：超级无敌视野/突破传统平面产品现状，——绿色走廊系列超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）房地产智库一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私密的稀有户型观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客区花园及透天花池全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢侈，主卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分起居厅为多面采光，贯通主人私密区及会客接待区A系列：顶层PENTHOUSE（楼王）空中的别墅生活全套房设计餐厅采光天井双开洗手间（套房设计）套房工人房预留洗手间||位于生活阳台与厨房直接联系步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台步入式阳台剖面示意图阳台和凸窗的统一附送，成为有效的室内空间【户型设计建议--附加值之凸窗】凸窗与阳台的结合，扩大有效的室内空间L型或多角型落地凸窗、凸墙，最大化使用空间多层落地凸窗形成的完全赠送的阳光房凸墙作为赠送的衣柜房地产智库【户型设计建议--附加值之夹层】2+4灵活空间居住主体偶数层：送2米夹层空间3米3米2米4米奇数层：小复式空间，可自行隔成二个空间。4米的小复式LOFT空间，可作创意空间也可隔层两层，下层为洗手间与厨房，上层为小卧室。（预留相关管道）【户型设计建议--附加值之夹层】2+4灵活空间复式空间给生活带来多种可能性房地产智库入户大堂：用灰空间的方式处理入户大堂。半开放型大堂，计入不算面积的架空层内。审批之后通过玻璃或栅栏进行隔断。后期用玻璃隔断半开放型的入户大堂减少公摊面积在一定程度上会减少住宅的舒适度，因此有时会得不偿失。因此建议，电梯间、走道只要是设计合理即可，不用过于节约公共面积。而最有可能节约面积又不影响舒适性的是入户大堂通过架空层来设置。【产品设计建议—增加实用率】最大化减少公摊面积（入户大堂）居住主体3——巅峰楼王豪华车库大堂——设置在地下车库，真正的人性化尊贵生活标志入户大堂汽车大堂汽车大堂：位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。叠拼TH住宅单元复式——高舒适度和附加值产品降低噪音敏感度复式上层复式下层客厅上空餐厅上空主卧上空高附加值——复式空间改房，250平米变350平米米实用型改房：主卧隔成上下两间房/客厅隔房3米3米3米3米3米3米4.5米4.5米3.0米3.8米2.2米享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅实用型改房享受型改房房地产智库可以是一间私人名酒珍藏室；可以是一间沐浴山风丽阳的阳光房；可以是一间专属SPA室；4.5米4.5米3.0米3.8米2.2米享受型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅享受型改房——主卧夹层空间的类别墅使用房地产智库红树湾产品细节解读创新关键点：中庭花园/内花园空间分类居住细节功能空间厅宽4.58米以上，收纳更大面积阳光奇偶层错层送双层高大露台，部分带中庭花园，部分主卧双洗手位入户及内花园,内外空间的平衡流动,将动静自然过度并完美区隔双套房设计,维护主人生活的私密性建筑特点板列结构,斜列式41度布局的艺术化建筑竖向植架,步入式阳台,结合水平线角飘板,与建筑外部产生丰富细腻的阴影效果,削弱高层住宅的体量感,园林景观300米景观轴线,南北两区均有一条,以不同树林主体形成视觉焦点,运用现代造型的门\廊\柱穿插其间,是岭南园林作品特有的”框中取景.小中见大”的风格红树湾：高附送首创空中院落提升赠送面积米,厅高3.3米,立面设计外圆内方,智观天下,独拥四维景观户型设计首创100平方米全景宴客厅原生态概念设计,挑高6.6米空中大露台超高实用率——紫色区域均为赠送（全部或一半）区域主卧设海景卫生间东堤园产品细节解读创新关键点：超高实用率东堤园：超高附送300平米户型，赠送面积约100平米客餐厅高5.8米立面设计简约现代的立面风格,风车型及蝶型楼体设计,尽可能保证景观最大化及通风采光;户型设计以突出生态景观资源为目的,户户具有无敌的山湖美景;两层高观景双露台;客厅餐厅两层通高;为业主预留更多的个性设计空间;一层双卧房设计;二层双套房带法式阳台,主卧宽5米,带双洗手位;公共空间特色首次在大型楼盘内的局部小组团,引入自动扶手电梯园林特色园林设计概念与整体规划形成一致,热带海岸区、热带内陆区、热带山林区按种风格相组合,关注气候，秉承人本精神，塑造高贵、浪漫、休闲的热带景观印象楼盘资源特色与规划中的郊野公园结合在一起,共同打造银湖山郊野公园丹堤登山径,构造纯生态的生活方式因地置宜,打造两条原生态坡地山谷,且半数单位可揽9.1万平方米原生活水湖,半数单位可观银湖山山麓自然景观,星河丹堤2期细节解读创新关键点：附加值极高/预留个性化设计空间复式一层复式二层星河丹堤2期：高附送客厅餐厅双高可隔房米，平层跃式厅3.8米立面设计外形线条不拘一格，三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻隔侵入视觉户型设计180度的环型花园布局，户户独园，做到真正的空中别院。园林穿插于内分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间独立、互不干扰。户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林。窗窗有景，270°园博园空中观景大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在每一个角落，空间与自然步调完美合谐。特设厅卧落差使布局更随意，极富变化的建筑内在。创新关键点：立面唯一单墙三面景观/环型花园/户户独园蝴蝶谷：高附送三面花园赠送面积70-80平米房地产智库产品细节解析空间尺度所有户型带人户花园，240M’以上户型均设计超大空中内花园。端头大户阳台设计采用上下相错的方式布置，形成两层通高空间感.户型设计部分超大户型居于3号楼中段，一梯一户，主仆分流入户，朝南有无敌湖景