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企业所得税汇算清缴政策解析上饶市地方税务局余金仙2013.4房地产开发企业主要涉及的税费2020/2/223房地产、建安企业涉及的税种•房地产开发企业主要涉及的税费有12种：1.营业税2.城建税3.教育费附加4.土地增值税5.房产税6.土地使用税7.印花税8.企业所得税9.耕地占用税10.个人所得税11.契税12.车船使用税增值税等该行业偶发性税种不作考虑。2020/2/224房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种阶段涉及的税种备注开发建设期契税、耕地占用税取得土地使用权设计施工监理咨询印花税销售期房营业税城建税教育费附加土地增值税企业所得税个人所得税印花税租售管理期营业税城建税教育费附加土地增值税企业所得税个人所得税印花税销售房屋转让土地使用权出租房屋或土地营业税城建税教育费附加企业所得税个人所得税房产税土地使用税印花税2020/2/225阶段涉及的税种备注自用房屋或土地房产税、土地使用税自用房屋或土地房产税、土地使用税赠与房屋或土地营业税城建税教育费附加土地增值税视同发生应税行为代收费用营业税城建税教育费附加房屋抵押贷款印花税以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税城建税教育费附加企业所得税、个人所得税股利分配个人所得税按股息、红利所得计税房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析•1.开发产品的完工条件•2.房地产企业核定征税问题•3.开发产品销售收入的范围•4.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•5.房地产企业的视同销售•6.期间费用与税金•7.可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本•8.维修基金费用房地产企业所得税汇算清缴中的常见问题分析•9.配套设施成本•10.利息支出•11.国家无偿收回土地使用权•12.成本对象的归集与分配•13.计税成本的主要内容•14.成本核算的一般程序•15.企业预提（应付）费用1.开发产品的完工条件•确认完工的目的是将预计的所得额，转化为实际的应纳税所得额，因为收入是确定的，完工的目的是确认实际成本。•符合下列条件之一的，应视为已经完工：•(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案•(二)开发产品已开始投入使用。•(三)开发产品已取得了初始产权证明。（俗称大证）2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。•如何理解正式签订？主要看实质要件，而不是形式要件。•法律依据：•1.《商品房销售管理办法》2001建设部令第88号第三条:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。•本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。•本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•1.《商品房销售管理办法》2001建设部令第88号第十六条：品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。•商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•2.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）７号第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。•第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3.《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》法释【2012】7号2.《房地产销售合同》或《房地产预售合同》•3.《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》法释【2012】7号第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。•第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。•出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.期间费用与税金•企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（国税发[2009]31号12条）•关于税金中印花税、土地使用税应当计入期间费用，不得计入土地成本或开发成本4.公共配套设施-1•属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施。(17条第1款)•属于计税成本对象中的不可单独销售开发产品，作为过渡性的成本计算对象，先归集，后分配。其建造费用计入开发成本的公共配套设施，需要在成本对象中进行分配。•判断公共配套设施是否具有营利性的证据链：《物业管理条例》主要解决资产的物权属性的问题；《物业承接查验办法》主要解决的资产交接程序问题。•公共配套设施不颁发房屋权属证书，但房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载。依据《房屋登记办法》第三十一条。2008建设部令168号。4.公共配套设施-2•属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。(17条第2款)4.公共配套设施-3•企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。(第18条)•无偿为地方政府、公用事业单位提供上述开发产品的，不视同销售，其建设成本在建造成本中核算。5.利息支出（1／4）•企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。•企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。利息支出几个重要问题（2／4）•金融企业：包括银行、财务公司、信托公司等金融。（2011年公告第34号）•金融企业界定可借鉴的税法依据：国税函〔2009〕377号第4条：银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业•企业所得税利率：既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率•土地增值税：商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出几个重要文件（3／4）•2009年国税函312号:凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。公式为：企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额。利息支出几个重要文件（3／4）•2009年国税函777号:企业向除股东或其他与企业有关联关系的自然人以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。•（1）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（2）企业与个人之间签订了借款合同。利息支出几个重要文件（3／4）•2008年财税字121号:在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（1）金融企业，为5：1;（2）其他企业，为2：1•统借统还确认为关联借款，符合条件的不受债资比例限制（2009年国税发2号）统借统还利息支出的凭证管理（4／4）•出具银行与统借人协议—《贷款通则》第十九条；•银行给统借人开具的发票复印件；•统借人向成员公司签发的原始凭证分割单：•《企业所得税法》第四十一条第二款:企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。•《会计基础工作规范》第五十一条第四项第二款:原始凭证分割单6.国家无偿收回土地使用权•国家无偿收回土地使用权企业所得税问题：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。•无偿收回土地使用权的法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条:以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。6.国家无偿收回土地使用权•无偿收回土地使用权不征收营业税：《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函[2008]277号:纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。7.成本对象的确定原则•可否销售原则—公共配套设施•分类归集原则—简化核算•功能区分原则—住宅与非住宅•定价差异原则—还迁房与商品房•成本差异原则—毛坯房与成品房•权益区分原则—自行开发与合作开发•成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。26条8.公共成本和不能分清负担对象间接成本分配方法•占地面积法—已动工占地面积占开发用地总面积•建筑面积法—已动工建筑面积占开发用地总建筑面积•直接成本法—期内某一成本对象占期内全部成本对象直接成本•预算造价法—期内某一成本对象占期内全部成本对象预算造价•29条9.成本核算特别规定•（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。•（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。•（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。•（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。•第三十条10.土地征用