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房地产法律知识培训深圳市德思勤置业有限公司二零零三年九月概述•房地产作为人类社会发展不可分离的生产和生活资料，已逐渐成为国民经济的基础性、支柱性产业。•基于房屋和土地在物质形态和经济形态上的内在联系，人们往往将两者并称为房地产。与房地产相关的法的渊源•宪法•法律•行政法规•规章•地方性法规、民族自治区法规、经济特区的规范性文件•特别行政区的法律与商品房买卖相关的法律•物权法、债权法、诉讼法、建筑法、房地产管理法、城市房地产开发管理条例等•最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）——人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，如何适用相关法律法规对案件性质进行认定、处理所作的具体规定。司法解释的适用范围•司法解释——是指司法机关对法律作出的具有法律上约束力的解释。•商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。(解释第1条)买卖合同•买卖合同——当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同•商品房买卖的标的物——商品房•商品房买卖合同分为：商品房现售和商品房预售合同。（《商品房销售管理办法》）是否竣工验收合格，房产证是否办理。《现售合同》—房地产证—《预售合同》商品房预售合同的效力•出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（解释第2条）•有效的合同：1.主体合格；2.意思表示真实；3.不违反法律、行政法规或者社会公共利益；4.合同标的确定、可行。商品房预售合同的效力商品房预售条件：（《城市房地产管理法》）1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日起；4.已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售合同的效力深圳市人民政府深府[2001]94号文件《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》第十六条：提高商品房预售条件，预售条件中的形象进度定为七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。商品房预售合同的效力•商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件，《城市房地产管理法》规定的其他三个条件并不是预售合同是否有效的条件，只要出卖人持有预售许可证明，即满足了法律规定的前提条件，其与买受人签订的预售合同即为有效。商品房预售合同的效力出卖人责任导致合同无效的几种情形（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。合法销售的“五证”»建设用地规划许可证»建设工程规划许可证»建设工程开工证»国有土地使用证»预售许可证销售广告视为合同要约的条件•商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（解释第3条）要约与要约邀请•要约——希望和他人订立合同的意思表示。•要约邀请——希望他人向自己发出要约的意思表示。•《合同法》第14条：要约邀请的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。•商业广告原则上为要约邀请。销售广告视为合同要约的条件•说明和允诺——房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或者自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。销售广告视为合同要约的条件•相关设施——包括商品房的基础设施和相关配套设施。如：基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。认购协议中定金的处理•出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因为不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（解释第4条）认购书•认购书的内容一般包括：1、双方当事人的基本情况；2、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；3、价款计算；4、签署契约的时限。认购书的性质•认购书是商品房买卖的预约合同，是订立商品房预售合同或者商品房现房买卖合同的先决条件，是独立有效的合同。•需要注意的几点：1、认购书是买卖合同双方当事人之间签订的。2、因为事实上或者法律上存在着当时不能克服的障碍，客观上不具备签订商品房买卖合同本约的条件。定金罚则•认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。•《担保法》司法解释规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。认购书与买卖合同的认定•商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同（解释第5条）商品房买卖合同主要条款（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；商品房买卖合同主要条款（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项恶意违约与惩罚性赔偿•具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(解释第8条)（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。欺诈行为与惩罚性赔偿•出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(解释第9条)（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为了补偿安置房屋的事实。欺诈行为与惩罚性赔偿•《合同法》第54条第2款：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。•《民法通则》第58条第3款：一方以欺诈使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。房屋的转移占有及风险转移•对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。（解释第11条第1款）•本解释规定的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。（有权占有，即规定没有登记的情形。与登记占有的关系）•形式：买受人在交房通知书上签字以及出卖人交付房屋钥匙为占有的必要条件。房屋的转移占有及风险转移•房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（解释第11条第2款）房屋的转移占有及风险转移•买受人拒绝交付使用的正当理由：1、不完全给付2、给付迟延•买受人受领迟延：1、债务人（出卖人）有给付的义务；2、债务人已经合法给付3、债权人未接受给付，债权人是否过失在所不问。房屋质量•因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持（解释第12条）。房屋面积误差•出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符的，有约定的，从其约定；没有约定的，按照如下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。房屋面积误差•房屋实际面积与合同约定面积面积误差比在3%以内房价款及利息返还买受人买受人补足房价款出卖人双倍返还房价款于买受人超出3%以外超出3%以外-3%0+3%房价款出卖人承担，所有权归买受人合同解除权的行使和期限•根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。•法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。（解释第15条）违约金额的调整•当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以位于造成的损失确定违约金额。（解释第16条）办理房屋权属证书迟延的责任•由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。（解释第18条）办理房屋权属证书不能的责任•商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买卖人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（解释第19条）办理房屋权属证书不能的责任•《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。担保贷款的处理•商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。（解释第23条）担保贷款的处理•因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。（解释第24条）谢谢！