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签约指导书第一步：确认交易条件一、房屋产权三证原件齐全（产权证、契证、土地证）二、房屋产权必须清晰（权属有争议的，不得直接进行交易，需待产权清晰后才能签订合同）1.产权人或共有权人中有一方死亡，必须办理遗属或法定继承手续并完成产权变更（继承）手续。2.产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的，必须办理产权变更（析产）手续。3.产权人已经取得房屋所有权证及其他相关证书，但买卖合同相关事宜尚未履行完毕。4.产权人名字用的是曾用名，与身份证、结婚证不一致时，需要做变更手续。三、卖方准备资料及标准1.产权人、共有权人本人到场2.本人有效身份证或军官证原件3.户口本或户籍证明原件（有效期内的户籍迁移证原件）4.结婚证原件注意事项：l产权人或共有权人（夫妻关系）有一方未到场的，到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件（或军官证）及有效结婚证原件（任何一方结婚证皆可，或户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件）（补签字环节江浙一带需24-48小时内完成）四、买方需准备资料及标准1.买方已婚：夫妻双方本人到场2.买方单身，需提供无婚姻证明原件（仅在中开、邮储办理按揭所需）3.本人有效身份证或军官证原件或护照原件4.户口本或户籍证明原件5.结婚证原件6.如约定为其中一方所有的，需夫妻提供《财产约定公证书》7.如买卖双方任何一方为单身，需办理《单身声明公证书》注意事项：l受让人有多人而有一方未到场的，到场一方必须出示未到场方的有效身份证件原件或复印件（或军官证）及有效婚姻证明原件（任何一方结婚证皆可，或户口在一起能体现夫妻关系可以提供户口本原件）（补签字环节江浙一带需48-72小时内完成）l受让方夫妻中涉及有一方放弃的，《财产约定公证书》可以在48小时内补交；五、买卖双方若有代理人代办1.代理人本人到场2.代理人有效身份证或军官证原件3.房屋产权三证原件（卖方所需）4.有效的委托公证书原件（原则上要求4份，最少3份，）卖方的相关资料（身份证、户口本、结婚证）5.若卖方的相关资料在公证书中有复印件，无需提供原件，复印有效。注意事项：l委托公证书时间不得晚于签约时间l委托公证书在签约时必须出示原件l如委托公证书正在寄送途中，受托人持有委托人身份证件原件、户口本（户籍证明）原件及婚姻关系证明的，可以接受委托公证书复印件签约六、买卖双方特殊情况1.若产权人离异l离婚证原件+离婚协议书原件，或民事调解书原件+生效证明原件(杭州五大城区以外及外地需生效证明)，或法院判决书原件+生效证明原件（终审不需要生效证明）l买方付款方式为按揭的，卖方还需提供户籍证明原件2.若买卖双方为单位l经办人需携带房屋产权三证原件（卖方所需）l经办人有效身份证原件l单位授权书原件l单位公章和单位营业执照（或组织机构代码证）复印件（加盖公章）备注：以上资料必须齐全，特殊情况如：买卖双方缺户口本或结婚证，可以与签约专员先沟通后再受理。第二步：签约前提交三表一、《签约要素表》填写重点（必填）目的：提高签约质量，提升签约效率，受理前排除相关疑义，无需拟定时再一一与买卖双方对应。1.成交价和合同价2.差额款及支付条件（差额一般转装修款）3.按揭方式（商业、分期、一次性、市公组合、市公、省公、省公组合）4.卖方是否需提前还贷5.提前还贷预约时间及领取他证的明确时间（需房东提前与银行沟通预约）6.买方首付款及支付时间（根据各银行的标准执行）备注：买方采用一次性付款，应一次性将全款打入保证金帐户，在验件产权受理前，首付款不超过50%给卖方；采用分期付款的，需在尾款到位后办理产权过户手续，若交易双方书面同意在未全款打入保证金账户前先行过户的，则首付款需达到三成以上。7.买方办理按揭的时间8.卖方户口是否需迁出及迁出时间（1.具体的时间；或2.交房之前）9.定金有无及定金金额和转付方式（1.定金转税费；2.定金转差价；3.定金退还做首付）10.交房时间及条件（填写标准：具体的时间或银行放贷后**个工作日后）11.财产约定（若夫妻为共同共有，若合作买房为按份共有）12.房价内具体设施（如空调、冰箱、洗衣机、油烟机、沙发、床、餐桌、水电、煤气、数字电视等）13.买卖双方未带的资料（原则上必须带齐，如未齐全需说明）14.客户是否是首次按揭15.房屋权属确认（婚前或婚后）16.是否需要办理门牌证17.领取房款的人员（产权人或共有权人，第三方领取需看银行标准）18.买卖双方的联系电话和地址19.签约的门店和经纪人二、《税费清单》填写重点（必填）目的：有助于生成电子《税费清单》时与原计算内容形成横向比较，以免引发错误。1.成交价2.建筑面积3.房屋原值4.营业税：看产权证填发时间是否满5年5.个人所得税：是否是唯一住房和看契证立契时间是否满5年（2个条件都需具备）6.明确经纪服务费（按标准收费，打折后需备注）7.契税8.土地出让金（房改房所需）9.若办理按揭必有他项权证登记费和抵押评估费（按标准收费，打折后需备注）10.如办理按揭买方要求自评，必须备注填写11.若买方是夫妻必有共有证工本费和印花税12.客户是否需要代刻私章（5元/人）13.若出售非住宅需特别留意（产权交易费、土地交易费、课税评估费、土地收益金）三、《附属转让清单》填写重点（必填）目的：明确卖方随房价赠送的附属设施，以免日后交房发生冲突。1.配套设施（水、电、煤气、物业、有线/数字电视等）2.家用电器（空调、冰箱、洗衣机、热水器等）3.家具装修（床、柜子、电视柜、沙发、餐桌等）4.以上设备必须写明规格以及具体的数量第三步：签约专员审核签约条件一、审核事项1.买卖双方资料是否齐全2.买卖双方身份证姓名、号码是否与三证、户口本和结婚证上相一致，以及相关证明上的姓名和身份证号码。3.产权性质明确4.确认符合贷款条件和受理条件的银行5.如有委托公证书的，审核委托内容是否齐全有效第四步：签约专员开通网络签约平台一、签约平台地址1.杭州：余杭：登入后点“合同备案”功能键3.由签约专员输入用户名和密码4.进入界面后点左侧“受理业务列表”中的“存放量转让合同签订”5.然后点最右侧“添加待签房屋”6.参考《房屋所有权证》填写以下内容，完毕后点“查询”。7.添加完毕后直接关掉，进入主界面，直接点击“待签列表”中该房源8.然后点击“签订房屋转让合同”9.自动弹出的“特别告知”点击：“我接受”10.自动弹出“房屋权属信息表”，可直接关闭页面11.结合《签约要素表》起草合同第五步：拟定《房屋转让合同》标准一、拟定合同时注意事项1.合同自动生成产权人姓名和身份证号码，需核对卖方身份证号是否与合同上一致，不一致需直接点击修改。2.合同若有提示卖方配偶，如婚后财产需填写配偶姓名和身份证号，其他根据情况选择丧偶、离异3.如房改房为婚前财产，需把现有的配偶信息真实输入，签字时无需配偶签字。4.若是余杭的合同，房东有共有权证而合同自动生成时只有主产权人的名字，需共有权人自己将名字和身份证号手写上去，并按手印。5.买卖双方公证后有代理人，必须在代理人一栏写上代理人姓名（夫妻之间若公证后也一样需填写）6.买方有多少人必须写上多少人，若是公积金贷款，必须把主借款人写第一位7.若客户是军官证，在身份选择里选择：军官证8.合同第一条：土地使用权取得方式必须根据《土地证》上情况选择（出让或者划拨）9.合同第二条：房屋转让价一般选择【否】包括装修款10.合同第三条：付款方式根据要求选择，以下是填写标准：银行选择：结合房屋性质、客户特质和银行政策合理选择l一次性付款（合同有效期15天）本合同签订之日起**天内，乙方一次性将购房款支付给代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐（或待款到账且产权受理）后转付给甲方***万元整；待乙方新《房屋所有权证》办出且交房完毕后转付给甲方***万元整。（或乙方新《房屋所有权证》办出后转付给甲方***万元整；交房完毕后转付给甲方***万元整。）l分期付款（合同有效期2个月）本合同签订之日起**天内，乙方先支付购房款**万元给代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐（或待款到账且产权受理）后转付给甲方；余款**万元整于乙方新《房屋所有权证》办出后*个工作日内（或**年*月*日）打入上述银行保证金帐户，待款到帐、乙方新《房屋所有权证》办出且交房完毕后转付给甲方。（或待款到帐且乙方新《房屋所有权证》办出后转付给甲方**万元整；交房完毕后转付给甲方**万元整。）l商业按揭（委托银行监管支付）（合同有效期1个月）乙方自签订本合同之日起**个工作日内，将首付款**万元整打入代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方；剩余房款***万元整在该银行办理商业按揭贷款手续，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。（或待银行放贷后转付给甲方**万元整；待银行放贷且交房完毕后转付给甲方**万元整。）l公积金（合同有效期2个月）乙方自签订本合同之日起***个工作日内，将首付款***万元整打入代理方在上述银行的保证金帐户，待款到帐且乙方办理银行按揭申请手续后转付给甲方；余款***万元整在该银行办理省/市公积金（或省/市公积金组合）按揭贷款手续，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。（或待银行放贷后转付给甲方**万元整；待银行放贷且交房完毕后转付给甲方***万元整。）注意事项l余杭的合同若分期付款必须全款到账且三证办理完毕后才能转付给甲方；若提前取现需签订指定银行的提前支取补充协议。l根据各银行标准，明确是否分批打款分批划付还是全款到账才能划付；11.合同第四条：交房方式一般选择（2），填写版本如下：l银行放贷后**个工作日内，甲方将房屋交付给乙方l甲方于2010年*月*日之前，将房屋交付给乙方12.合同第五条：月利息按“银行同期存款利率”，逾期付款超过：10天，甲方有权按下述第：（2）种约定追究；违约金共计：一般为合同价的20%填写。（不能高于20%）12.合同第六条：按合同第五条标准填写13.合同第七条：如因甲方过失造成乙方不能在：90天内取得房地产权属证书；甲方必须在乙方提出退房之日起：10天内将乙方已付款及利息；利息按银行同期存款利率计算；若乙方不愿意退房，按本合同第十一条履行14.合同第八条：1、该房屋物业【有】【无】管理服务（根据房屋实际有无物业管理进行勾选）l1、甲方向物业管理企业结算至：交房之日（物业管理选择无的，无需填写）l2、复制以下内容进入文本框，并根据房屋的真实情况添加和删除相关设施。（1）甲方需在交房前迁清原有户籍关系；交房时需根据合同约定交接含房价内的附属转让设施（水、电一户一表；有线/数字电视及机顶盒；管道煤气/天然气；固定装修、设施、橱柜；厨、卫固定设施），并结清交房前产生的所有水、电、天然气（管道煤气）、有线/数字电视、通讯、物业管理等公共费用，否则乙方有权拒绝收房；甲、乙双方在交易过程中不得以任意理由（除特别约定）拒绝履行合同，否则视为违约，需向另一方支付违约金计人民币（小写）￥***元整。（2）乙方的份额为共同共有。（若买方不是夫妻，第（2）条必须填写）15.合同第十一条：选择216.合同第十二条：选择117.合同第十三条：填写标准如下l杭州：本合同一式柒份l滨江：本合同一式捌份l余杭：本合同一式8份（一次性8份，商业9份）必须小写l公积金在上述基础上多加一份18.签订地址：杭州华邦房地产代理有限公司19.滨江区特别提醒：合同起草一份后可以直接复印，无需每份手填。第六步：拟定《委托代理合同》《补充协议》一、登入经纪人学习平台（平台地址：或）1.选择自己的“门店”，选择自己的“姓名”，输入自己设置的“密码”，点登入2.进入界面，选择“合同下载”功能栏3.直接点操作栏中下载《委托代理合同》、《房屋转让补充协议》及指定银行的《监管协议》，点下载后直接另存至桌面。再打开下载的文件一一拟定二、拟定《委托代理合同》文本时注意事项