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房屋交付法律知识讲座主讲人：辽宁智库律师事务所邰洋律师一、房屋交付的法律意义1、转移占有和风险转移《合同法》第133条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”2、房屋质量保修期的计算起点《商品房销售管理办法》（2001年6月1日建设部）第33条“保修期从交付之日起计算”3、计算办理房屋产权证书时间的起点《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。4、物业服务费收取的起点。《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳二、房屋交付条件1、房屋交付需达到法定的交付条件《合同法》第279条第2款、《建筑法》第61条第2款均规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第3款“建设工程验收合格的，方可交付使用”。※建设工程验收合格，是交付使用的法定前提条件。2、房屋交付需达到合同约定的交付条件《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：×1．该商品房经验收合格。×2．该商品房经综合验收合格。×3．该商品房经分期综合验收合格。×4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。√5．经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告※（1）需具备第八条所约定的条件，如第1或第5项，根据约定确定。（2）同时，还需符合合同中约定的其他条件（如第三条房屋状况的描述、第十四条配套设施、附件一的平面图、附件三的交屋标准等）。3、建设工程验收合格的标准《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条第1款：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施”第5条：工程符合下列要求方可进行竣工验收：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告，工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，井提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签宇。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签宇。(五)有完整的技术档案和施工管理资料。(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。(七)建设单位已按合同约定支付工程款。(八)有施工单位签署的工程质量保修书。(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。※（1）由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；（2）有规划、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。4、是否取得《房屋建设工程竣工验收备案表》不是交屋的必要条件《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。※质监站不再负责组织竣工验收，仅是负责备案审查。案例旅顺某项目未取得竣工验收备案表交付房屋的胜诉判决5、存在工期拖延或可能逾期交房时，新售房屋交付时间的及时调整。三、房屋交付通知1、是否必须书面通知？《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”※需注意补充协议是否有特殊约定，如双方约定“双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点办理房屋交接手续、领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知”。※补充协议未约定出卖人不再另行书面通知的，应当向购房者发出书面的交屋通知。2、逾期交房后的再交屋，必须书面通知。案例：某公司逾期交房案，未书面通知造成损失扩大。※购房者接收房屋时，是否可以开发商未支付违约金为由拒不接收房屋？四、交屋前应当准备的交屋材料《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。案例：第八条证明文件的出示问题。1、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表（如有）2、住宅使用说明书和住宅质量保证书。※应注意要求业主签收已领取。3、房屋面积测绘成果报告《商品房销售管理办法》第34条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。4、房屋交接书或房屋交接单、领钥匙证明5、房屋装修协议、安全防火协议、业主手册等物业文件。五、房屋交付与规划设计变更1、规划设计变更的法律规定:《中华人民共和国城乡规划法》第43条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。《商品房销售管理办法》第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。2、开发商有通知义务、购房者有退房权利3、房屋交付期间，发现规划设计变更的处理及对策（1）房屋交付前，应核实是否存在规划设计变更情况；（2）房屋交付前，发现了规划设计变更（特别是比较明显的规划设计变更），应当及时通知；（3）做好风险预防及处理预案。六、房屋交付与相关款项结算、相关费用支付1、面积差异款的结算《商品房买卖合同》第五条，面积出现差异，按合同约定单价多退少补。2、维修资金的缴纳建设部《住宅专项维修资金管理办法》第12条第1款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。第13款“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。公建项目是否有权要求业主交纳维修资金的问题根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅以及住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当交存专项维修资金。项目不属于强制交存专项维修资金的范围的，如欲收取该费用应取得业主同意。如可以考虑在《商品房买卖合同》补充协议中对此予以约定。如无约定，不得以业主拒绝交纳该费用为由拒绝交房。非强制缴存维修资金项目，业主同意交存维修资金的，应如何使用、管理的问题对于公建项目维修资金的交存、使用、管理及监督事宜，现行法律法规没有明确规定。在业主同意交存的情况下，贵司可以参照《住宅专项维修资金管理办法》关于住宅专项维修资金的有关规定，制定相应的具体规则，在取得相关业主同意后执行。未交存维修资金的情况下，项目共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用应如何承担的问题保修期内，共用部位、共用设施设备出现质量问题的，应由建设单位和施工单位承担保修责任。保修期届满后，根据物业服务合同约定共用部位、共用设施设备的一般维修和养护责任及费用应由物业公司承担；如涉及大修、更新或改造等，需在取得业主有效表决后方可进行，由此产生的费用应由业主承担。3、物业服务费※取决于合同约定4、采暖费※取决于合同约定※业主拒不交纳采暖费的处理5、垃圾清运费※取决于合同约定或双方协议约定。※根据大连市物价局《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》（大价发[2003]97号）的规定，我市装修垃圾清运费的收费标准已经放开，住户在办理入住手续时，如果需要物业公司清运装修垃圾的，可与物业公司签订协议，协商确定收费标准；住户如果自行清运装修垃圾，物业公司不能收装修垃圾清运费。6、装修保证金根据《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》（大价发[2003]97号）文件规定，自2003年9月起已取消，不允许再收取。七、房屋交付与房屋质量1、验房时，房屋出现质量问题，业主可否拒绝接收房屋？《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第148条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、13条规定，房屋存在主体结构质量问题或房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以请求解除合同并赔偿损失；其他质量问题，开发商应当履行保修责任。※对主体质量或严重影响居住使用的质量问题，业主有权拒绝接收房屋，并有权退房；※对于一般的质量问题，司法实践中对此问题的处理争议很大。为避免不必要的纠纷，建议应提前对每套房屋进行检查，出现问题及时修复，尽量降低质量风险。2、交屋时对房屋质量问题的防范对策建议：（1）业主以出现质量问题拒收房屋时，尽可能动员业主先行办理房屋交付手续，再