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普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪法学系列教材合同法王利明房绍坤王轶著中国人民大学出版社第十二章租赁合同中国人民大学出版社第十五章租赁合同第一节租赁合同概述第二节租赁合同的效力第三节租赁合同中的风险负担第四节租赁合同的更新与终止选择题小丽在租了老张的房屋之后，嫌房屋太闷，找来工人加宽窗户并对房屋加以装饰，老张对此十分不满。下列选项正确的是:A作为承租人，小丽有权改造房屋B老张应当向小丽支付房屋改造费用C老张可以要求小丽将房屋恢复原状D老张可以要求小丽赔偿损失若小丽想装修房屋，并且征得了老张的同意，共花费6万元。那么，日后对于装修费用若2人不能协商一致，应当如何处理？若该房屋住了一段时间后下雨漏水，小丽要求老张尽快修好房屋，老张认为应当由小丽出资修理，则修理漏水若花去5000元，应由谁承担？若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的，折价后归老张所有。第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。小李租了小张一台电冰箱，小张告诉小李电冰箱有一定问题，要正常使用必须购买电源稳压器。小李忘记了小张的话，某天在使用时由于供电公司在事先未通知的情况下改造线路，使电冰箱被毁，小李存放其中的名贵海鲜全部腐烂。A小李可以要求小张承担瑕疵担保责任B小李可以要求供电公司赔偿损失C小李应当赔偿小张损失D小张作为出租人，应当承担电冰箱意外损失的风险房屋所有权人刘某与张某签订了为期10年的房屋租赁合同，一年以后刘某将房屋卖给赵某，赵某要求张某搬出房屋，其要求是否有法律依据？小王有急事要办，小刘表示他刚把摩托车加满了油，愿意给小王用。两人口头协议小王租小刘的摩托车，租金100元。小王在还摩托车时是否应该加满油？案例分析2008年3月1日，小张与小王就房屋出租订立了书面合同，合同约定租期3年，年租金7000元。3年后，小王继续居住，小张也没有表示反对。2011年8月1日，在小张同意的情况下，小王将房屋转租给小李，口头约定租期2年，租金9000.小李与其妻搬进房屋。2012年2月1日，雷雨交加，房屋的一面墙壁被大水冲垮，张、王、李三人均不愿意拿钱修理房屋，最后，小李只得将房屋修好，花费1000元经过此事，小张告诉王、李自己想将房屋卖出去，王、李表示随便。2012年10月1日，小张与小赵签订买卖合同，将房屋出卖并办理了过户手续问题1.小王与小李的租赁合同期限如何确定？2.小张、小王、小李是否均可以随时解除合同？3.小李应当向谁支付租金，小张还是小王？4.房屋修理费用最终应当由谁承担？5.如果小李搬进去不久去世，其妻是否可以继续居住？.6.小张将房屋卖给小赵，则小张与小王，小王与小李之间的合同效力如何？7.小赵是否可以通过某种方式让小李搬出房屋？1.租赁期限应为不定期。因为租赁期在6个月以上的租赁合同应采取书面形式，否则视为不定期租赁。口头约定租赁期2年，只能认定为不定期租赁。2.三人均可以随时解除合同。前二者租赁合同已到期，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；在不定期租赁中，双方均享有法定合同解除权，可以随时解除合同，只是出租人行使解除权，应当在合理期限之前通知承租人。3.根据合同相对性原理，应向小王交房租4.房屋墙壁被大水冲垮，属于不可抗力。在租赁合同中由出租人承担意外毁损、灭失的风险。因此，最终应由出租人承担，即小张。5.其妻子可以继续居住，虽然其不是合同当事人，依据合同法234条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”6.合同继续有效，根据买卖不破租赁原则，在租赁期间，出租人出卖租赁物的，租赁权可以对抗新所有权人。7.新的所有权人也可享有不定期租赁中随时解除合同的权利第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念和特点二、租赁合同的标的物三、租赁合同的分类四、租赁合同的形式一、租赁合同的概念和特点租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。、特点:（一）租赁合同是转让财产使用权的合同（二）租赁合同为双务、有偿合同（三）租赁合同为诺成合同（四）租赁合同具有临时性（五）租赁合同为继续性合同二、租赁合同的标的物租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。三、租赁合同的分类（一）动产租赁与不动产租赁（二）定期租赁与不定期租赁四、租赁合同的形式租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。第二节租赁合同的效力一、出租人的义务二、承租人的义务三、租赁合同的特别效力一、出租人的义务（一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途（二）维修租赁物的义务（三）物的瑕疵担保义务（四）权利瑕疵担保义务二、承租人的义务（一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物。（二）妥善保管租赁物。（三）不作为义务：1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物；2.不得随意转租（四）支付租金的义务（五）返还租赁物的义务三、租赁合同的特别效力（一）承租人获取租赁物收益的权利在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（二）租赁权的物权化在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。（三）房屋承租人的优先购买权指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第三节租赁合同中的风险负担首先是租赁物的风险负担问题。指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。其次是租金的风险负担问题。指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。第四节租赁合同的更新与终止一、租赁合同的更新二、租赁合同的终止一、租赁合同的更新双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时，可以续订合同。所谓续订，是指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。《合同法》第236条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”二、租赁合同的终止租赁合同主要因下列事由而终止:（一）租赁合同因期限届满而终止（二）租赁合同因当事人的解除而消灭