合同法第四讲

合同法第四讲买受人义务出卖人义务买卖合同的风险负担买卖合同中的利益买卖合同解除方式回顾：买卖合同买卖合同的审查1.审查合同对方主体的合法性2.审查合同条款约定是否完整3.审查合同标的条款是否清楚明确4.审查价格条款是否具体明确5.审查付款条件、付款方式及期限是否约定明确买卖合同审查要点6.审查包装及运输条款规定是否明确7.审查交货方式、交货时间、交货地点的约定是否清楚8.审查验收标准、验收程序、验收条件约定是否明确9.审查违约条款约定是否明确10.审查保修条款是否明确11.审查特殊买卖形式下的权利义务是否有特别规定买卖合同审查要点租赁合同1、租赁合同概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人：把自己的财产交给他人使用的人，包括所有权人、财产权人、使用人等。承租人：指使用他人财产并支付租金的人。租赁物：租赁合同双方当事人权利义务所指向的对象，一般指有形、特定、非消耗物。一、租赁合同的概念2、租赁合同主要条款租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。一、租赁合同的概念3、租期和形式关于租期的约定◦租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。◦租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。关于合同形式的规定◦租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。一、租赁合同的概念（一）出租人的义务1、交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、租赁合同权利义务2、维修租赁物的义务除法律另有规定或合同另有约定外，出租人对租赁物有维修义务。◦（1）出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；◦（2）出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期；◦（3）租赁物因可归责于承租人方面的事由发生的损毁，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务，但出租人有权请求承租人承担损害赔偿责任。（一）出租人的义务3、租赁物的瑕疵担保义务出租人应当担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人及应承担违约责任，承租人可解除合同或者请求减少租金。双方当事人在订立合同时，承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后不得解除合同，但租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同是明知该租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。（一）出租人的义务4、权利的瑕疵担保义务因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。（一）出租人的义务1、依约定方法或租赁物的形式使用租赁物的义务承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。（二）承租人的义务2、妥善保管租赁物的义务承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。（二）承租人的义务3、不作为义务◦（1）不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物◦承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。◦承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。（二）承租人的义务（2）不得随意转租转租，即承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。◦合法转租：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。◦非法转租：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（二）承租人的义务4、支付租金的义务承租人应当依如下情形支付租金：（1）承租人应当按照约定的期限支付租金。（2）对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定确定，即双方以事后协商的方式补充；按合同有关条款确定；按习惯确定（3）按照第61条仍不能确定租金交付期限的，租赁期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）承租人的义务承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，此合理期限由出租人确定。承租人在出租人所确定的合理期限届至时仍不支付的，出租人可以解除合同。（二）承租人的义务5、返还租赁物的义务租赁关系终止后，租赁物仍然存在的，承租人应当返还租赁物。◦（1）承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建、改装或者添加附着物的，在返还租赁物时，出租人有权要求予以拆除，恢复租赁物原状。◦（2）承租人在返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用，即为维持租赁物的使用、收益状态所支出的费用，也可以主张返还。当时人就此另有约定的，从其约定。（二）承租人的义务1、承租人获取租赁物收益的权利在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（三）租赁合同的特别效力2、买卖不破租赁租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人依然有效，该第三人不得解除租赁合同。租赁物在租赁期间发生的所有权变动，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来租赁合同中所做的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。（三）租赁合同的特别效力3、承租人的居住权承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。（三）租赁合同的特别效力4、房屋承租人的优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。。民法通则司法解释第119条：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。房屋租赁合同中，承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，并享有此项优先购买权。（三）租赁合同的特别效力因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。三、租赁合同的风险负担1、关于租赁物的风险负担，即当由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部损毁灭失的，租赁物的所有人应负担此种情形下标的物损毁、灭失的风险。2、租金的风险负担，即由于不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，承租人即可相应减少履行或不履行其对待给付义务——请求减少或不支付租金。三、租赁合同的风险负担（一）租赁合同的终止◦租赁合同因以下是由而终止：◦（1）租赁合同因期限届满而终止；◦（2）租赁合同因当事人的解除而消灭。即租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定的事情，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此消灭。四、租赁合同的终止和更新（二）租赁合同的更新租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。更新后的租赁关系，在租金及其他条件方面与原租赁合同相同，只有租赁期限变为不定期。须承租人继续对租赁物进行使用、收益。须出租人知道承租人继续为使用的事实，且未提出异议。四、租赁合同的终止和更新租赁合同双方当事人在租赁合同规定的租赁期届满时，可以续订合同。四、租赁合同的终止和更新