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摘自《2012CRIC云南云瑶水乡物业开发建议报告》商业体量测算参考2012年9月2项目名称销售状态位置建筑面积（平米）商业形态商铺价格区间（元/㎡）开盘时间去化率已售面积存量面积抚镇门售罄建设南路330005栋3层10000-430002011年7月100%330000宏发金都尾盘海楼路蒙泉大道交叉口410006栋7层7000-230002011年5月95%389502050鲲鹏·洋人街尾盘临近西街380005栋3层16000-450002011年11月85%323005700李家花园广场售罄建设北路花鸟市场800010栋4层5000-130002011年年底100%80000合计————120000——————1122507750昭通重点商业项目概况商业体量测算1——市场容量测算法依据目前市场在售商业项目销售情况预估，未来两年昭通可去化商业体量达到约19.2万平方米根据对昭通重点在售商业项目梳理情况判断，从2011年5月至今14月时间，市场去化重点商业项目体量约11.2万平方米，月平均商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。商业体量推导3初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米商业项目项目体量预计上市时间龙韵雅苑4万平方米2013年中旬乌蒙古镇10万平方米2012年底合计14万平方米——昭通潜在供应商业项目未来可售商业体量：目前昭通未来主要供应的商业项目为龙韵雅苑以及乌蒙古镇，预计体量约14万平方米，加之目前市面在售的存量商业面积0.775万平方米，合计未来可售商业面积约14.775万平方米。未来两年商业市场容量：依照昭通商业去化速度，未来两年市场可去化体量达到约19.2万平方米，市场其他未来供应商业体量以及市场可售存量合计约14.775万平方米，则推算未来两年商业市场容量：市场容量(万㎡)=去化体量-可售商业体量=19.2万-14.775万=4.425万商业体量测算1——市场容量测算法商业体量推导4城市旅游带(CBD、RBD)包括餐馆、酒吧、剧院、画廊、博物馆、城市艺术广场、公园、动物园等城市休憩空间，作为城市核心休闲区，其辐射人口约占到城市总人口的60%~80%左右。近郊休闲旅游带包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到城市总人口的20%左右。乡村旅游带包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。偏远旅游带包括大型森林公园、野外体验、远足、溪流、山水风景区等满足长假游玩的休闲度假空间，其辐射人口不局限于城市，但通常辐射本城市比例在10%以下。盖恩理论-都市旅游圈层模型是目前唯一对城市郊区游探究的成熟的空间研究模型，我们通过探究可判别项目未来对于城区人口的辐射范围，从而达到预估城市近郊客群商业需求体量的目的商业体量推导商业体量测算2——市场需求测算法5参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质。根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口量约达到10%~20%左右。未来新机场辐射3km区域辐射10km区域本项目盖恩都市旅游圈空间模型项目隶属于都市旅游圈近郊游和乡村旅游圈层，商业、旅游均可直接辐射昭通城区人口，辐射比例参照盖恩模型，达到城市人口总量的10%~20%左右商业体量推导商业体量测算2——市场需求测算法6参照盖恩近郊游统计模型，项目可吸引近郊人口约2.6~3.9万人，根据近郊游人口平均商业需求特质，保守估算项目满足城市近郊游客群的商业体量2.6万平方米左右昭阳区总人口84.67万，其中城市人口约26.12万，按照盖恩都市近郊游辐射人口比例10%~20%估算，项目所处地可辐射约2.6~5.2万城市人口。但昭通城市消费能力偏低，折低预估，项目可辐射比例为10%~15%：项目辐射人口约在2.6~3.9万人左右。近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均1-1.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项目分流，建议在此商业体量折低计算：全区总人口846723常住人口787845城镇人口261171乡村人口526674昭通昭阳区2010年人口统计情况凤凰街道办事处127999龙泉街道办事处84340太平街道办事处78015旧圃镇57750永丰镇38091北闸镇49953城市休闲度假客群需求商业体量2.6万平方米商业体量推导商业体量测算2——市场需求测算法7项目除辐射城市休闲度假客群外，亦需满足项目及临近区域部分常驻客群日常商业消费，按照社区型人口人均商业面积估算，商业体量保守估计4000平方米，业态以餐饮及日用品消费为主商业体量推导昭通昭阳区主要街道办及乡镇2010年人口统计情况凤凰街道办事处127999龙泉街道办事处84340太平街道办事处78015旧圃镇57750永丰镇38091北闸镇49953项目一期住宅规划面积约8.7万平方米，其中洋房约6.8万平方米，根据项目户型面积预估，项目目前居住户数约为600户左右，加之项目另外商住部分，预估项目住户总量约在1000户左右，按照户均2.5人计算，项目常驻人员约2500人，社区人均商业配套面积约1.1平方米，则项目内部社区商业体量需求约2750平方米，此外考虑到项目临近区域亦有常驻居民，项目餐饮等业态对其有一定吸引力，建议社区商业体量提升至4000平方米。项目社区型配套商业面积约4000平方米商业体量测算2——市场需求测算法市场需求测算法市场容量测算法3平方米商业物业体量本项目商业体量范围在3万-4.425万平方米，根据商业体量保守测算原则，建议本项目纯商业体量为3万平方米商业体量测算商业体量推导9丽江束河古镇阳朔西街大理古城重庆磁器口彝人古镇丽江大研古镇旅游零售餐饮休闲娱乐住宿其他46%12%7%47%11%16%24%36%14%50%6%28%39%15%20%37%18%23%29%21%19%9%16%7%6%5%10%9%13%7%在六大古镇业态对比中，古镇开发较成熟的区域，旅游零售是主要业态，但以开发欠成熟的彝人古镇和重庆磁器口古镇中，餐饮业态占比相对较大。商业业态配比业态配比对比10项目商业业态配比推导项目商业总面积3万平方米，住宿约为2000平米，其余商业部分面积为2.8万平方米，包含旅游零售业态、餐饮业态、休闲娱乐业态、社区配套和其他服务业态，依照各业态特点提出商业配比建议：Condition1：区域暂时缺少服务于城市周末休闲度假需求的项目，大多数游客的旅游消费需求得不到满足，本地商业消费档次也达不到城市消费者需求的期望值，城市短游及本地居民消费需求较为旺盛，故建议餐饮业态比例放大，控制占比约30%，其次为零售业态，控制占比约25%，率先催熟地块商业消费氛围。Condition2：在提升城市休闲生活功能配套的角度上，项目主要满足城区居民、项目周边常驻客群以及周边居民的便利消费，因此休闲娱乐与生活功能配套扮演着较为重要的角色，故建议休闲娱乐业态比例控制在15%左右，生活功能配套控制在10%左右，其他比例控制在8%左右。商业业态配比推导Condition3：项目不具备旅游集散地功能，外来游客以过境客为主且停留时间较短，项目主要面对周边城市周末短游客群，故建议压缩住宿比例，控制在7%左右。商业业态商业面积(平方米)占比主力面积段(平方米)旅游零售750025%30-60餐饮业态900030%130-180休闲娱乐450015%170-220住宿20007%20-40社区配套300010%40-80其他400013%——合计30000100%——Condition4：零售以及社区配套与市面主力分割面积相当，建议在30-60和40-80平方米之间，客栈体量占比偏小，建议主力分割面积为20-40平方米左右，餐饮及娱乐业态，面积需求大，但从销售角度考虑，建议采用独立销售、组合租赁的形式，控制销售面积，餐饮业态独立主力分割面积建议130-180平方米，娱乐业态独立主力面积分割建议170-220平方米。项目商业业态配比商业业态配比