房地产代理公司营销模式的研究

nengkanchulai,-----2014届毕业生毕业论文题目：房地产代理公司营销模式的研究院系名称：专业班级：学生姓名：学号：指导教师：教师职称：2014年5月19日I摘要房地产代理现在已成为主流的房产销售渠道，随着房地产行业的监督体制越来越完善，房产销售越来越正规，在满足普通百姓基本需求的情况下形成了新的销售模式。普通代理公司拼佣金或者拼关系的业务模式已经无法满足新形势下的市场需求，广大房地产开发商也逐渐向品牌代理企业倾斜。在房地产市场持续不景气的氛围下，原有的楼盘促销无法促进购房者的消费欲望，由于开发商认识到自己需要代理公司的专业的建议，所以开始寻求与房地产代理公司的合作。在这样的大环境下，市场对代理公司的专业水平，也提出了更高的要求。本文先从理论上确定了如今房地产代理公司营销模式的内涵和概念，简单叙述房地产业在当今形势下的现状，同时也分析了房地产代理公司的重要性，说明了房地产代理公司的营销模式与房地产行业发展现状的关系，解释了房地产代理公司兴起的原因。此外，论文在研究现状的基础上，还提出了如何才能更好地促进我国房地产业向着更健康更好的形式发展与方法。本文通过研究和对比，得出结论：无论是开发商自身营销，或是找专业代理公司营销，都是为了更好地适应市场的发展现状，满足市场的需要，创造出更大的价值。所以房地产营销渠道选择的最根本出发点还是要回归于客户，这是市场需求所决定的导向型经济的客观要求。因此，我们必须要用专业并且认真的态度来分析和研究房地产业的发展状况和发展前景，以更好的促进房地产业的发展。关键词：地产代理公司营销模式发展前景IITitleAResearchontheLackofStudyonrealestateProxyCompaniesmarketingmodeAbstractWiththerealestateagentindustrygraduallyintothematureperiod,theoldagententerprisesfight,fightbetweencommissionbusinessdevelopmentmodelhasbeenunabletokeepupwiththeneedofthenewmarketsituation,thecustomergraduallytiltedtothebrandagencyenterprise.Inrealestatesalesdownturninthemarketenvironment,thepurchasedesireasimplesalespromotiontoQiaodongconsumers,thedevelopmentofenterprisestorealizemarketingagencybusinessspecialtyandimportance,begantoseekcooperationwiththerealestatemarketingagencyenterprise,andputsforwardtheunprecedentedchallengetotheprofessionallevelofservicemarketingagententerprises.ThispaperfirstlydefinestheconceptandconnotationoftherealestateProxyCompaniesmarketingmodefromthetheory,developmentstatusinthecurrentsituationoftherealestateindustry,explaintheimportanceofrealestateProxyCompaniesinthecurrentsituation,analysisshowsthattherealestateProxyCompaniesmarketingmodelandrealestateindustrydevelopmentstatusoftherelationship,thereasontoexplaintheriseofrealestateProxyCompanies.ThepaperalsoputsforwardhowtobetterpromoteChina'srealestateindustrytobetterandmorehealthydevelopmentofformandmethod.Throughtheresearch,drawsthemainconclusion:whetherdevelopersordevelopersfindtheirmarketing,salesofProxyCompanies,istobettermeettheneedsofthemarket,tocreategreatervalue.Therefore,therealestatemarketingchannelchoiceandthefundamentalstartingpointshouldalsoreturntothecustomer,thisistheobjectivedemandorientedeconomy.Therefore,weneedtouseamorefocusedattitudetoanalyzeandstudythedevelopmentoftherealestateindustrypresentsituationandprospects,inordertobetterpromotethebenigndevelopment.KeyWords:TherealestateProxyCompaniesMarketingmodeFuturedevelopmentIII目录1引言……………………………………………………………………………………51.1选题背景…………………………………………………………………………51.2研究目的和意义…………………………………………………………………51.3文献综述…………………………………………………………………………62相关理论综述………………………………………………………………………72.1开发商传统销售模式……………………………………………………………72.2开发商传统销售模式的特点……………………………………………………72.3开发商传统销售模式的优点与不足……………………………………………83房地产代理公司兴起的原因及现状分析…………………………………………93.1房地产代理公司兴起的背景…………………………………………………93.2房地产代理公司的发展历程…………………………………………………93.3房地产代理公司的发展现状…………………………………………………104房地产代理公司的营销模式分析…………………………………………………114.1房地产公司的代理模式………………………………………………………114.2房地产公司代理模式的优点…………………………………………………125房地产代理公司的营销模式及发展前景…………………………………………13结论……………………………………………………………………………………15致谢……………………………………………………………………………………16参考文献………………………………………………………………………………17IV1引言1.1选题背景进入21世纪后，我国经济的飞速发展、城市化进程的不断加快、居民收入水平的稳步提高以及政府下拉动内需的政策，都为房地产业的发展增添了新的生机和活力。美国次贷危机以后，全球性的金融风暴来袭，虽然我国整体的经济增长速度略有放缓，但从宏观角度来看，我国的房地产业仍然是处在稳中攀升这样一个发展态势。随着党的十八届三中全会的召开，党中央做出了深化改革开放的决定，这就为经济的发展，人民生活状况的改善提供了新的发展机遇，同时也对房地产行业的发展提出了新的要求。今年的两会，虽然没有明确提出限制限制房价的相关议题，但明显能够感觉到房价进入相对稳定的趋势，有些城市甚至出现房房价的大幅下跌。这在近几年的房地产市场是不敢想象的。据不完全统计，从2014年3月至今，全国大中城市的房地产市场相对饱和，房价也相对稳定。至于像杭州的某些楼盘出现了降价销售的现象，据分析可能是房地产代理公司为了推动销售而使用的一种销售手段。所以，在这样一个阶段，很有必要了解代理公司的一些销售模式和策略，因而选择这个题目作为研究对象，对广大购房者了解代理公司的销售模式也是很有帮助的。1.2研究目的和意义如何在新的经济形势和相关政策下，尽快适应房地市场新的要求，让房地产市场仍然处于稳定的阶段，成了个房地产开发商的头等大事。所以，在原有的销售模式上，找代理公司来帮助营销，是房地产商适应新市场的一个明显的表现。近年来，房地产行业的发展一直表现出良好的态势，营业额也呈井喷状态一路飙升。但随着近两年国际经济形势的变化，以及国内房地产也相关政策的改变，以往的房地产销售都是供不应求的现象已不复存在。在面对更加复杂多变经济形势和的房地产业的业内竞争时，大多数房地产公司都表现出一定的不适应性。我国经济在飞速发展了一段时期后已放缓了脚步，对外贸易和内部市场循环都陷入了新的发展瓶颈。在国内一线城市，购房的刚性需求依然存在，各房地产开发公司面对这样的实行，相应的加大了开发楼盘的速度，因而造成业内竞争越来越剧烈，原有的房地产营销模式已不适应新市场的需要，所以就需要开发商们找到新的途径，解决这个问难题。所以，房地产销售代理公司也就应运而生。V1.3文献综述关于房地产营销，王佳佳在《营销渠道理论综述》一文中写到，房地产营销具有特殊性，主要具有固定性特征，呈单件性，价值量大，单价高，具有相互影响性，保值增值的特点。主要营销策略包括价格策略，营销渠道策略和营销促销策略。何佩在《房地产市场营销策略及其应用》写到：认房地产市场营销业已成为经济社会和生产力发展的必然结果。从狭义上看，房地产市场营销是房地产企业将相关的房地产产品和服务出售给购房消费者的过程。从广义上看，房地产市场营销是房地产企业遵循营销原则及本企业制定的营销计划，运用各种营销策略，进行产品与服务的销售，以满足市场需求，实现企业经营目标的整体过程。房地产市场营销实际上是全过程营销即贯穿于地产项目的选址、设计、开发、销售、物业的整个过程。认为营销应该从人文营销，社会营销，知识营销等方面创新发展。同样，黄勇兵、高可佑的《浅析我国房地产代理发展趋势》主要研究了我国房地产代理服务行业是伴随着房地产行业的发展过程而发展的，截至目前，经历了四个发展阶段。第一阶段(1993-1997年)，房地产代理服务业的萌芽阶段。这一时期的标志性事件为广东顺德碧桂园邀请王志纲对碧桂园进行概念包装。“给你一个五星级的家”这一概念的提出标志着一个新型行业的诞生。第二阶段(1998-2003年)，房地产代理服务业的起步阶段。第三阶段(2004-2007年中)，房地产代理服务业的成长阶段。房地产市场迅速发展，对行业分工要求更加细化，同时品牌开发商开始实施全国化战略，促进了中介服务进一步发展，并开始向二级城市拓展，行业竞争加剧。第四阶段(2007年中至今)，房地产代理服务行业成长中的调整阶段。受政府对房地产宏观调控的影响，房地产代理服务市场也随之调整，优胜劣汰格局开始逐渐显现。通过对以上相关著作的了解，加以自己对房地产营销市场的了解，再结合现如今代理公司的一些影响模式，在这个基础上，本文对如今的房地产代理公司的营销模式做了大致上的分析，对今后房地产代理公司营销模式的相关研究也会起到一定的影响。2理论综述VI2.1开发商传统的销售模式房地产业已成为国内众多投资者心中的黄金产业。随着房地产市场的体制改革的进行，以及开发商的营销理念的改变，开发商会着重构建稳定的营销网络，以提高自身的核心竞争力。房地产开发商的销售模式作为与消费者沟通的核心手段，已经成为开发商的重要资源。从房地产业的发展历程和趋势