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房地产市场调研一、市场调研的含义和作用二、房地产市场调研的内容三、房地产市场调研的程序四、房地产市场调研的运用实例一、市场调研的含义和作用市场调研的含义•房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。市场调研的作用•有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；•有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；•有利于企业制订正确的营销策略；•有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、房地产市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研（一）宏观投资环境调查1、政治环境——主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。2、经济环境——国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。3、社会文化环境——居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响。（二）城市房地产市场概况1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；5、当地房地产业相关政策法规。（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研1、消费者行为调研——消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。2、市场需求容量调研——需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。主要包括以下几方面：•城市人口、家庭数量及变化趋势；•购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；•居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；•居民日常消费支出水平与消费结构；•不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。（四）项目基本状况调查宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；（五）项目所在区域市场状况项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。（六）项目开发策略建议1、市场细分与目标市场调研；2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。（七）营销策划和销售执行阶段的市场调研1、宏观经济环境研究2、市场供需与竞争对手动态调研3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。三、房地产市场调研程序（一）调研准备阶段（二）正式调研阶段（三）结果处理阶段（一）调研准备阶段1、确定调研目标2、初步情况分析3、制定调研计划（二）正式调研阶段1、确定资料来源2、确定资料收集方法3、调查表及调查问卷设计4、抽样调查5、现场实地调查（三）结果处理阶段1、资料整理分析2、编写调研报告四、房地产市场调研方法（一）调研方法（二）资料收集方法（一）调研方法1、全面调查法2、重点调查法3、抽样调查法（二）资料收集方法1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买3、原始资料的收集方法：（1）访问法：①面谈调查②邮寄调查③留置调查④电话调查（2）观察法：①直接观察法②间接调查法（3）实验法