房地产工程造价案例分析及合同管理标准化汉

房地产工程造价案例分析及合同管理标准化汉略地产研究中心贡献地产智慧专注培训/猎头第一部分：工程造价分析与成本控制要点第二部分：合同标准化的实施2009.11深圳第一部分工程造价分析与成本控制要点•第一章房地产项目工程成本的构成解析•第二章成本事前控制的方法：目标管理•第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点•第四章成本管理数据库的建立与维护第一章房地产项目工程成本的构成解析31.房地产成本与造价的组成结构2.项目成本造价数据及比重分析3.影响造价的关键因素分析4.典型项目的造价对比分析5.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素4土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用项目发展成本（全成本）1.房地产成本的组成结构序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计51.房地产成本的组成结构对比分析：项目开发建设投资2003建设项目经济评价完全成本序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计61.房地产成本的组成结构对比分析：建筑安装工程费用项目组成注意区别造价与成本▫财务角度的成本；▫工程经济范畴的造价▫二者联系72.房地产项目成本数据及比重分析▫一级成本科目数据：按费用类型▫建造成本的数据分析人材机构成按分部分项工程按合同比重83.影响造价的关键因素分析▫几个层面的成本管理：▫成本的决定因素和影响因素▫成本的变动性分析全成本的变动性建造成本的变动性分析▫案例分享：标杆企业的成本基准数据表94.典型项目的造价对比分析▫几个品牌企业同类项目的数据对比▫对比分析：不同企业产品战略的成本状况105.影响工程造价的主要技术经济指标和业务要素▫体现不同侧面的技术经济指标▫各业务对成本的影响：无效成本的分类与管理方法11第二章成本事前控制的方法：目标管理121.成本目标及目标管理的意义2.成本目标的内涵与外延3.成本目标的制定4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施1.成本目标及目标管理的意义▫动态掌握和控制项目总成本水平▫保证每个项目的盈利指标▫实现公司的经营目标13实行目标管理的根本意义：成本目标的作用–不是上限是基准–保持心中有数–“做了再算”转为“算了再做”2.成本目标的内涵与外延▫成本目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标▫成本目标的范围：目标范围可覆盖全成本、开发成本、建造成本，是整个项目开发团队的目标；143.成本目标的制定15•目标制定的时间：•目标制定的方法：•目标制定的要求：•成本目标的评审与确定：•案例分享：成本目标全套表格4.成本目标的五种分解方式及作用•按合约计划分解：示范表格•按成本科目分解•按管理责任分解：示范表格•按财务核算模型分解•按现金流出时间分解：示范表格17•动态成本的概念与构成动态成本=已发生成本+待发生成本概念：成本发生：5.成本动态的跟踪与监控案例分享：几种成本月报对比•动态成本的反馈机制：▫控制产品标准，落实到设计、选型与合约中▫技术经济相结合的手段开展各项业务，保证目标实现▫实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化▫偏差调整与内部平衡，保证总目标▫过程与结果的全面考核185.保障目标实现的手段与措施第三章开发各阶段对工程造价的影响及过程控制要点191.成本控制重点与原则概述2.立项阶段成本管理3.策划阶段的成本管理4.设计阶段的成本管理5.发包阶段的成本管理6.施工阶段的成本管理7.销售阶段的成本管理8.竣工结算的成本管理9.维护阶段的成本管理•成本控制的重点对象•成本控制的重点阶段•前期与后期不同的控制方式•成本控制的责任划分1.成本控制的重点与原则概述•案例分享：标杆企业的责任成本管理文件项目开发成本控制重点对象投入大、占比重重大的：客户敏感性强的：市场不规范的：技术不成熟的：通过对房地产各类重点成本进行控制，实现降低成本、提高控制效率的目的。控制的重点阶段“70%的成本由设计阶段确定”？判别：•成本的阶段•成本的阶段•成本的阶段在成本决定阶段、控制费用低的阶段进行控制——这是预控的效益和核心价值1，全过程控制的阶段立项\策划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算－－控制方式：现实：合同价、付款、结算价－－控制方式：项目开发不同阶段成本控制方式2.立项阶段的成本控制主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：《调研报告》，《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》•案例分享：成本调研报告；可行性研究的关键指标3.策划阶段成本控制•主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划•控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品•控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求•工作文件：《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划》•案例分享：根据经营要求选择不同产品组合4.设计阶段成本控制－－方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》《成本目标》《出图计划》•案例分享：结构成本设计优化流程4.设计阶段成本控制－－扩初设计•主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划•控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高•控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料•工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》4.设计阶段成本控制－－施工图设计•主要工作：编制施工图预算，调整目标；落实限额设计；第一次图纸会审•控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；•控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；•工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》及《成本目标调整报告》•案例分享：施工图预算指标分析5.发包阶段成本控制－－前期准备•主要工作：供应商考察，确定招标组织和计划，准备招标文件及相关资料•控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供应商；图纸和招标文件基本完备图纸完善•控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容范围规定明确•工作文件：《合约规划》，《考察报告及投标资格审批》《招标文件》•案例分享：合约规划模版5.发包阶段成本控制－－招标过程•主要工作：发标、答疑、回标开标、评标、澄清、定标•控制要求：保证过程严谨，文件资料完整、有效；•控制重点：深入评定技术、商务标；确保有效承诺和履约保函•工作文件：《收发标记录》《答疑文件》《评标文件》《澄清及洽谈记录》及《定标审批文件》•案例分享：评标表格；澄清文件5.发包阶段成本控制－－签约阶段•主要工作：合同洽谈、签订合同，内部合同交底•控制要求：合理的价格，完备的合同，规避风险，实现双赢•控制重点：工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款；违约责任及退出条款；•工作文件：《合同文本》《合同审批文件》6.施工阶段成本控制－－施工准备主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：《施工组织设计》6.施工阶段成本控制－－主体施工主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理，支付合同款；控制要求：依据合同，事先核算，完工确认，及时办理，手续完备，资料齐全；控制重点：控制重大变更；控制关键工期节点的付款，防止超付；每月动态报表；相关索赔及时通知工作文件：成本动态报表，设计变更及签证系列表单，付款系列表单•案例分享：标杆企业的变更签证管理规定6.施工阶段成本控制—竣工验收•主要工作：办理验收手续，竣工资料审查（区别结算资料）•控制要求：符合实事，及时办理•控制重点：验收文件中对时间、质量和数量的确认；对隐蔽和拆除工程和中间验收，入伙的配合及保修协议的落实•工作文件：竣工验收系列资料7.销售阶段成本控制主要工作：营销费用预算管理，售楼工程成本控制（销售策划），销售承诺与资料的把关控制要求：销售资料及营销承诺的多专业评审（保修期限的确定），营销费用不超预算，售楼工程的合理策划与成本目标管理控制重点：样板房材料的展示与说明；样板房及售楼处的位置、数量和标准；营销费用详细计划和按进度支出工作文件：《售楼准备工程方案》《营销费用预算及执行报表•案例分享：营销费用计划表8.结算阶段成本控制•主要工作：结算办理、索赔办理，项目后评估•控制要求：及时性，合理性，全面性，系统性•控制重点：工程和材料的数量和价格依据；工期和费用索赔，有关质量和配合处罚；超付的可能性；•工作文件：结算及索赔系列表单，《项目成本后评估报告》•案例分享：结算对比分析；成本后评估报告9.物业维护管理成本控制•主要工作：维护维修，保修金支付，质量缺陷统计分析•控制要求：落实维修责任；物业提前介入，把握全寿命期成本，独立、健康运营，防止物业管理亏损•控制重点：一次性投资与使用成本的平衡，智能化系统，景观灯具，水景；维修责任索赔办理•工作文件：支付及索赔文件，质量缺陷分类统计表第四章成本管理数据库的建立与维护381.数据库建立的目的与作用2.数据库主要内容与形式3.如何建立及维护数据库4.数据库的案例39•目的掌握市场信息积累经验数据汇总公司资源沉淀业务知识衡量工作成效•作用•保证公司的成本管理水平稳定、提升1.数据库建立的目的与作用40•成本管理数据库内容分类资源信息：数据信息：作业质量标准：结果评价标准：2.数据库主要内容与形式41成本数据的两类指标成本数据对象的三个层次成本数据的相关信息成本数据信息的构成42•数据库的形式用工具软件：EXCEL，AEECSS等，形成固定的表格模版；管理软件：通用、定制（如万科、金地、招商）•如何选择适合的数据库平台根据公司的管理现状和需要区分管理类软件和信息类软件结合具体业务流程和管理特征尽可能集成，防止重复劳动43•工作内容▫建立制度与规范，制定成本管理数据的标准与分类；分析整理（BCIS的方法）；录入与维护•工作时间▫在几个节点上进行：调研、询价、招标、合同、结算；最好能与工作过程结合而不是做为额外的工作•工作人员▫专职或专业人员，二者结合3.如何建立与维护数据库44•成本分析的原则•分析口径的统一•面积的可比性•利用相似性数据库建立中几点需要注意的问题第二部分合同标准化的实施方法•第五章房地产企业合同管理综述•第六章如何设置标准工程合同主要条款•第七章不同阶段的工程合同管理内容•第八章标杆企业如何建立标准合同管理体系第五章房地产企业合同管理综述461.工程项目管理中合同的地位与作用2.房地产开发涉及的主要合同类型和内容3.房地产开发企业的合同管理模式4.行业内合同标准化状况介绍1.工程项目管理中合同的地位与作用▫合同在项目管理中的核心地位（如图）▫主要作用实现资源的整合，达成甲方开发意图防范风险体现标的物的形成过程和结果▫合同管理的原则对外：诚实信用，合法双赢对内：项目全过程管理、全员合同意识472.房地产开发涉及的主要合同类型和内容▫按业务划分合同类型：工程：