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住房按揭贷款风险分析及防范措施目录某某市工商业务发展情况01房屋类贷款业务风险控制02案例分析03一、某某市工商银行业务发展情况（一）企业效益位居全省前列1-9月，全行累计实现收入2.93亿元，同比增长15.61%，列全省第1位，完成省行预算的78.68%，列全省第1位；实现利润1.52亿元，同比增长30.48%，列全省第3位，完成省行预算的89.48%，列全省第2位。在全省10个“十优县”评比中，我行占据3席，金溪、乐安、广昌3个县支行打分进入全省“十优县”行列；全省10个“十强县”评比中，我行东乡县支行打分进入“十强县”行列。一、某某市工商银行业务发展情况（二）重点业务实现快速发展一是贷款业务屡创新高。今年以来，我行各项贷款余额连跨70、80亿元大关，截至9月底，各项贷款结存达80.65亿元，本年净增20.33亿元，列全市各大国有商业银行第1位和全省工商银行各地市分行第2位，贷款净增量占全市净增总量的19%。此外，在上级行和市政府的大力支持下，某某市20亿元城市发展基金成功获得总行审批。一、某某市工商银行业务发展情况（二）重点业务实现快速发展从贷款规模来看，除市辖区外，我行所有县支行贷款规模均至少赶超当地一家国有商业银行，其中3个支行贷款规模列当地各大国有商业银行第1位，金溪、黎川、乐安、资溪4个支行贷款规模列当地各大国有商业银行第2位；从本年贷款增量来看，我行东乡、南城、金溪等6个支行贷款增量列当地各大国有商业银行第1位，3个支行贷款增量列当地各大国有商业银行第2位。一、某某市工商银行业务发展情况（二）重点业务实现快速发展二是存款业务稳步发展。截至9月底，我行各项存款规模达196亿元，列全市各金融机构第3位，本年净增18.84亿元，列全市各金融机构第3位。其中居民储蓄存款规模达178亿元，列全市各金融机构第2位，本年净增17.25亿元，列全市各金融机构第2位。一、某某市工商银行业务发展情况（三）资产质量持续保持最优我行通过完善信贷管理制度，加强信贷质量管控，实现资产质量连续两年保持全省工商银行和全市同业最优水平。截至9月底，全行各项逾期贷款金额为528万元，逾期率为0.07%；不良贷款金额为381万元，不良率为0.05%；逾期率和不良率仅为全省工商银行平均水平的1/9。一、某某市工商银行业务发展情况年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年9月底贷款结余47234591132746958112800207076329641笔数3526175625785130845612480（四）房贷业务发展迅速我行自2010年起，进入房屋贷款领域，从二手房贷款业务起步，2013年开办了一手房贷款，“起步晚、发展快”，经过这几年的发展，取得了一定的发展成绩。一、某某市工商银行业务发展情况（四）房贷业务发展迅速一、某某市工商银行业务发展情况单位：万元金融机构房贷本年净增工商银行43995农业银行39982中国银行46891建设银行53599工商银行94003南昌银行17765九江银行37263合作机构合计-911上饶银行744（四）房贷业务发展迅速一、某某市工商银行业务发展情况全市金融机构房贷本年增长统计（截止8月底）房贷本年净增工商银行农业银行中国银行建设银行兴业银行邮储银行南昌银行九江银行上饶银行二、房屋类贷款业务风险控制房地产开发企业风险购房客户风险其他风险二、房屋类贷款风险控制对贷款发放机构而言，房地产开发企业风险主要表现为楼盘项目不能及时完工，形成烂尾楼，无法向购房业主交付房屋，从而造成客户断供。应对措施：选择优质项目准入，加强贷后检查，全程跟踪楼盘建设进度。（一）防范房地产烂尾楼风险二、房屋类贷款风险控制一般而言个人房屋贷款在违约率方面是比较低的，很重要的原因便在于其用途的确定性。因此除了房地产市场剧烈波动造成的不可抗的系统性风险，房屋贷款首要防范的就应该是假按揭的问题。（二）防范房假按揭风险应对措施：认真核实借款人材料，坚持面谈甚至家访，多问问题，发现假按揭的蛛丝马迹。二、房屋类贷款风险控制贷款客户个人风险主要是表现为还款能力、还款意愿两方面。（二）防范购房客户个人风险二、房屋类贷款风险控制（二）防范购房客户个人风险应对措施：贷款的首要还款来源一定是个人收入。相对于各种高收入的大老板、小老板和自由职业者，银行更青睐的借款人仍然是传统的工薪一族。在面谈面签中，通过谈话聊天真正了解客户；在资料整理中，根据各种基本信息（年龄、职业、教育程度、收入水平、婚姻情况、征信记录等等不一而足）分析其资信水平。这一系列工作的最终目的，就是判断这个借款人应该有能力也有意愿按期履约，同时至少能保障自己在客户不还钱的时候，找得到他、做得通工作。三、案例分析（一）涉及高利贷，拖欠二手房贷款2014年1月17日，某支行贷款中心向客户高某发放一笔二手房贷款用于购置某小区的一套住房，客户为离异。该套住房总价58万元，客户缴纳首付款28万元，贷款30万元。贷款发放后，客户每月均能正常还款，直至2014年8月份开始，客户还款出现逾期，经过电话催收，一两天后，客户足额还款，9月份，客户再次出现逾期，引起银行的高度警惕，支行工作人员上门走访客户，客户表示会尽快存钱，银行对该客户重点关注。10月份的还款日，客户再一次逾期，并且客户电话停机，客户已经逃到外地去了，家里门上也贴满了讨债的字条。经过了解，客户卷入赌场高利贷纠纷，借朋友的钱发放高利贷，导致10余万元无法收回。三、案例分析启示：1、贷款的第一还款来源是最重要的，即要识别客户的还款能力。本案例中，客户为单身离异状态，贷款偿还能力的风险较大。2、贷款的安全与客户的品行关系密切，黄、赌、毒、涉及高利贷等，是贷款非常大的隐患。本案例中，客户借朋友钱在赌场发放高利贷，属于不良生活习性。三、案例分析（二）巧妙识别，成功防范假按揭贷款2015年2月17日，某房地产开发企业向我行推荐了三笔一手房贷款客户，在审查时发现这三笔贷款存在几个共同疑点问题：1.客户按揭所在楼盘房屋价格较其他周边楼盘偏高近1000元/平方米，存在价格虚高现象；2.买房人均不是本地人；3.首付款凭证只是一张开发商出具的简单的收款收据；4.合同上显示的首付款均刚刚达到30%，房屋单套总价均超过50万元，贷款金额大。三、案例分析（二）巧妙识别，成功防范假按揭贷款向购房者核实的情况。第一位客户为外地人，电话询问客户购房情况时表示不知晓楼盘具体情况（楼屋、面积、是否电梯房均不知）。提问为什么在当地买房，客户回答说爱人老家在本地（实际户口簿上显示户籍为外地）；第二位客户同是外地人，电话询问购房情况时客户先是挂断了电话，后回复电话表示不清楚所购房屋信息；第三位客户电话核实时回答说是开发商朋友，在内部优惠的吸引下来买房子，但是客户收入证明出具单位为该楼盘所属公司的子公司。基于以上几点，判定该楼盘存在套取银行资金办理“假按揭”贷款的可能，于是决定拒绝该楼盘一手房按揭贷款申请并终止与该楼盘的合作。三、案例分析启示：（一）加强调研，密切关注市场变化。“假按揭”发生的最主要原因是一手房楼盘开发商内部经营与管理出现问题。对此，贷款机构必须专人加强市场调研，密切关注当地房价走势及房屋成交情况，特别是已合作的楼盘项目。（二）面谈面签，核实客户购房行为。客户经理在做业务时应本着“了解你的客户，了解你客户的业务”原则，办理业务时应坚持面谈面签制度，充分了解借款人购房意愿及行为真实性。（三）合规尽职，审查审批严格把关。审查审批人员做好把关，向借款人及配偶复核购房信息、贷款信息，采取多种方式核实借款人的真实情况。三、案例分析（三）客户还款能力发生变化，导致贷款逾期客户罗某自2010年起，被某单位外聘作为政府机关一领导的专职司机，收入较为稳定，2013年向某国有银行申请住房按揭贷款用于购买市区的一套商品。2014年，中央下发公车改革方案，作为外聘人员的罗某被解雇，个人收入来源恶化，其名下的住房按揭贷款开始出现逾期。三、案例分析（三）客户还款能力发生变化，导致贷款逾期启示：房屋贷款的首要还款来源一定是个人收入，在还款能力评价上一是要有效的覆盖其贷款及日常支出消费，二是要充分关注收入稳定性。对于明显影响还款能力的趋势和隐患，要做到客观评价。本案例中的客户罗某，属于外聘人员，收入不稳定。三、案例分析（四）征信不良记录，帮助银行排除风险客户某客户向某分行申请期限10年、金额11万元的住房贷款1笔。该客户申请资料显示其拥有私家车1辆，具有一定经济实力。查询个人征信系统发现，该客户在其他银行办理的1笔汽车消费贷款已形成不良贷款，余额为7万元。该行判定该客户恶意拖欠贷款意图明显，信誉较差，故拒绝了其贷款申请。启示：通过征信判断客户的还款能力或还款意愿，规避潜在风险。谢谢大家THANKYOUFORYOUR