住房置业担保公司操作实务

住房置业担保公司操作实务[e-mail]:5020722MADEBYJIANGBIN1.民事法律关系中当事人主体贷款人借款人担保公司第三人保险公司1.1贷款人•贷款人是指向借款人发放贷款的国家法定金融机构。（包括住房公积金管理中心）1.2借款人•借款人是指无法满足贷款人要求提供担保，又必须向贷款人借款的公民。•借款人将其本人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保时，借款人是债务人同时是抵押人。1.3担保公司•担保公司是指为借款人办理个人住房借款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。•在住房置业担保中，担保公司为抵押权人，贷款人不是抵押权人。•一个城市原则上只设立一家住房置业担保公司，以行政区的城镇个人为服务对象。1.3担保公司担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。担保服务费由借款人向担保公司支付。1.4第三人•第三人是指将其本人的合法房屋依法为借款人向担保公司进行抵押反担保的公民。•在住房置业担保中有第三人的，第三人是抵押人，借款人是债务人。1.5保险公司•抵押权人要求抵押人办理抵押房屋保险的，抵押人应当在抵押合同订立前办理保险手续，并在保证合同订立后将保险单正本移交抵押权人保管。抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。•抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或者撤销保险。抵押的房屋因抵押人的行为造成损失致使其价值不足作为履行债务担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。2.民事法律关系中当事人的合同•（一）商品房购销合同。商品房购销合同是指借款人已订立的合法有效的购买住房的合同。2.民事法律关系中当事人的合同•（二）个人住房借款合同。个人住房借款合同是指贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同。住房公积金贷款是委托银行来进行的，是一种委托贷款合同。2.民事法律关系中当事人的合同•（三）保证合同。保证合同是指担保公司、贷款人依法签订的保证合同。•目前大多数保证合同和借款合同是合二为一的。在借款合同上担保公司在保证人处签章即可。2.民事法律关系中当事人的合同•（四）抵押合同抵押合同是指借款人向担保公司申请提供住房置业担保，以本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保时签订的抵押合同。2.民事法律关系中当事人的合同•（五）保险合同保险合同是指抵押人应抵押权人要求与保险公司签订的抵押房屋的保险合同。合同关系•在住房置业担保中，贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同。担保公司、贷款人依法签订的保证合同是其从合同。•主合同无效，从合同无效。保证合同另有约定的，从其约定。•保证合同被依法确认无效后，担保公司、借款人和贷款人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。为什么不直接抵押给贷款人•债务人自己有财产可供抵押、质押的，一般可直接向债权人提供担保，尽管这种物的担保较为可靠，但债权人出于以下某种考虑也可能不愿接受：（1）希望在债务人不能清偿债务时能够便捷地从保证人处获得金钱偿付；（2）避免抵押物登记或质押物运输、保管等方面的麻烦；（3）担扰担保物日后处理不便，而折价给自己又无使用价值等。在这种情况下，即需要由第三人向债权人提供其满意的保证担保，再由债务人向保证人提供反担保，反担保与本担保恰当搭配、榫合联结以满足当事人的各种需要、维系交易安全并避免担保之风险。什么是反担保•在住房置业担保中，担保公司向贷款人提供的是“保证担保”。•借款人或者第三人向担保公司提供的是“抵押担保”。•我们将担保公司向贷款人提供的连带责任保证担保，定义为“本担保”；将借款人或者第三人向担保公司提供的房屋抵押担保，定义为“反担保”。•反担保是指债务人或第三人向担保人做出保证或设定物的担保，在担保人因清偿债务人的债务而遭受损失时，向担保人作出清偿。反担保措施•借款人向担保公司申请担保，必须向担保公司提供反担保。反担保抵押物可以是借款人本次贷款拟购房屋或其他合法房屋及其土地使用权，也可以是第三人合法房屋及其土地使用权，还可以是担保中心认可的其他方式。反担保措施•1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结构、成色、时价而定，一般不超过评估价的70%。反担保措施•2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。专家讲：多个保证人胜过抵押物那些人可以作保证人？反担保措施•那些人可以作保证人？•公务员•教师•医生•国有商业银行和股份制银行(含农信社)正式员工•公用事业单位，含煤气水电邮政企业正式员工•国有电力行企业（国家电力公司、电网公司等）正式员工•国有能源（中石油、中石化、中海油）企业正式员工•国有通信（中国移动、联通、电信、网通）企业正式员工•地方媒体（电视台、电台、报纸）正式员工•其他事业单位（研究院所、出版社、图书馆）正式员工反担保措施•3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。反担保措施•4、有价证券质押（一）以有价证券质押申请住房公积金贷款的，出质人必须与质权人签订书面质押合同；（二）设定的质物在质押期间如有损坏、遗失，受托人应承担责任并负责赔偿；（三）以有价证券质押贷款的，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：1、到期兑现用于提前清偿贷款；2、用委托人认可的等额有价证券置换到期的有价证券。反担保措施•5、赋予强制执行力的公证。在我国绝大多数银行将公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理赋予强制执行公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。反担保措施•6、借款人缴存的住房公积金可以作为住房置业担保公司反担保质押资金。3.实施住房置业担保的主要程序（一）借款人订立合法有效的购买住房的合同。（二）借款人向贷款人借款，但是，无法满足贷款人要求提供担保。（三）借款人向担保公司申请提供住房置业担保。（四）审查合格后，担保公司为借款人申请个人住房借款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。3.实施住房置业担保的主要程序（五）借款人将其本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。（六）抵押当事人应当自抵押合同订立之日起三十日内向房屋所在地的房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销登记。3.实施住房置业担保的主要程序（七）抵押权人要求抵押人办理抵押房屋保险的，抵押人应当在抵押合同订立前办理保险手续，并在保证合同订立后将保险单正本移交抵押权人保管。抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或者撤销保险。3.实施住房置业担保的主要程序（八）借款人未按借款合同约定偿还借款本息的，贷款人可以依保证合同约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任。（九）借款人依照借款合同还清全部借款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。3.实施住房置业担保的主要程序（十）借款人到期不能偿还借款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。住房贷款采用担保公司担保有哪些好处呢？1、办件便捷、时间2、避免开发商假按揭3、购房者负担低4、提升借款人的贷款资信5、所交担保服务费物有所值6、为购房者提供金融、房产、法律等方面的专业咨询7、担保公司的专业审查让百姓购买的绝对是放心房8、借款人违约时，担保公司提供周转住房、缓冲平台9、为时间不充裕的借款人提供代办手续如何处理抵押物•抵押房屋的处置，可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的方式进行；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。处置抵押房屋时，抵押人居住确有困难的，担保公司应当予以协助。关于保证金•担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。建立担保风险基金•担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿。•担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入（一般为30%)中提取，专户存储，不得挪用。放大倍数•担保公司担保借款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍；超过三十倍的，应当追加实有资本。清算时的抵押权•担保公司清算时，房屋抵押权可转移给贷款人，并由贷款人与借款人重新签订抵押合同。但抵押合同另有约定的，从其约定。4.风险控制（一）担保前调查1、风险点：A、担保申请人主体资格是否合规；安全性原则、成长性原则B、担保申请人是否具备贷款条件；C、购房行为是否真实；D、是否执行与借款人单面谈话制度。4.风险控制2、控制措施：A、审查申请人身份证、户口本、婚姻状况证明等；B、审查申请人收入证明，担保承诺书（夫或妻），审查开发商营业执照，税务登记证，资质证书，有关部门的批文，五证是否齐全等，审查担保贷款的有效性、合法性。C、审查首付款证明，购房合同，调查人实地了解购买房产的真实性于开发进度。D、严格执行与借款人当面谈话制度。4.风险控制•（二）担保中审查审批风险点：1、申请人主体资格是否合规合法有效，有无承担民事责任能力；2、贷款是否符合规定条件；3、借款用途、金额、期限、利率是否合法合规；4、是否逐级审批，审批是否合规。4.风险控制•（三）担保后管理风险点：1、贷款是否转入开发商账户，借款人反担保能力及资格等是否发生重大变化，还款来源是否落实；2、逾期贷款本息是否在有效范围内，收回计划是否落实；3、贷款质量反映是否真实；4、抵押资产的抵入、保管和处置是否合法合规，有效，有无暗箱操作；5、担保档案保管是否完整、安全。对借款人的信用审查的两个原则：•一是安全性原则。主要包括：•借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。•二是成长性原则。主要包括：•借款人适应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。5.内部流程借款人申请担保住房公积金中心放款提交出具资料保函担保部调查审核签订保证合同调查收押报告协议风险部拟订合同反担保负责人审批收费办理房产预告登记或抵押5.内部流程《房屋所有权证》收押协议是指借款人、担保公司、开发商三方经协商一致约定，在贷款人与借款人签订《住房资金管理中心个人住房委托贷款借款合同》后，借款人同意将房屋抵押给担保公司，担保公司同意将贷款划入借款人的银行存款账户。同时，借款人须委托开发商代办《房屋所有权证》，开发商办妥借款人《房屋所有权证》后，须将《房屋所有权证》直接送交担保公司收押，未经担保公司同意，开发商不得将《房屋所有权证》交给借款人。借款人配合担保公司完成抵押登记手续。5.内部流程•开发商所售房屋为现房且甲方申请住房公积金贷款的，借款人向担保公司提交担保申请审核前，应将办理房屋所有权证书所需交纳的契税、公共维修基金及其他相关费用交由开发商代收，并由开发商完成代缴手续。开发商取得《房屋所有权证》后10个工作日内，需通知担保公司，将《