《房产测量规范》

《房产测量规范》讲座——房地产面积测算——2020/2/191房地产面积测算授课提纲一、房地产测绘概述二、房产面积测算三、用地面积测算四、面积测算的方法与精度要求五、房地产面积计算举例2020/2/192一、房地产测绘概述1.房地产测绘的目的2.房地产测绘的内容3.房地产测绘的作用4.房地产测绘的三种图件5.房地产测绘的特殊性6.房地产面积测算的重要性2020/2/193二、房产面积测算1.房产面积测算的一般规定（1）房产面积测算的内容1）房屋的建筑面积2）房屋的使用面积3）房屋的产权面积4）房屋的共有建筑面积（2）面积测算的要求2020/2/1941）各类面积测算的边长必须独立测算两次，其较差应在规定的限差内，取中数作最后结果。2）量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。3）边长以米为单位，取至0.01米；面积以平方米为单位，最后结果凑整至0.01平方米。4）楼层高度：指下层地面或楼面至上层楼面之间的垂直距离。2020/2/1952.房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2020/2/196单层房屋2020/2/1972)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。2020/2/198夹层3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。2020/2/199大厅12020/2/1910大厅22020/2/1911回廊2020/2/19124）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。2020/2/1913观光梯5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。2020/2/19146）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2020/2/1915挑楼全封闭的阳台7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。2020/2/19168）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。2020/2/19179）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。2020/2/191810）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。2020/2/1919地下室半地下室2020/2/1920地下室、半地下室相应出入口门廊、门斗11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。2020/2/1921有柱门廊门斗2020/2/1922玻璃幕墙12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。2020/2/1923车棚、货棚等13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。2020/2/192415）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2020/2/1925（2）计算一半建筑面积的范围1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2020/2/1926无围护结构的无柱走廊独立柱、单排柱2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。2020/2/19273）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。2020/2/1928未封闭的阳台1未封闭的阳台2未封闭挑廊2020/2/1929室外楼梯4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。2020/2/1930架空通廊5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。2020/2/1931（3）不计算建筑面积的范围1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2020/2/19322）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖的架空通廊。2020/2/1933无柱雨篷天面上的花园4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。2020/2/1934平台5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。2020/2/1935骑楼6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。2020/2/1936过街楼2020/2/1937路面作为顶盖建造的房屋7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。2020/2/1938活动房屋等8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。2020/2/1939三、用地面积测算1.有关名称及术语的含义（1）用地面积：指产权主使用土地的范围，包括房屋占地面积、庭园等其他用途的土地面积。（2）共用地面积：指两个以上产权主共同占有使用的不能分割的土地面积。2020/2/19402.用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积，各项地类面积的测算。3.下列土地不计入丘用地面积2020/2/1941不计入丘内用地面积范围1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。2020/2/1942间距地2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。4）已经征用、划拨或者属于原房地产证记载的范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。5）其他按规定不计入用地的面积。2020/2/1943四、面积测算的方法与精度要求1.坐标解析法（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。2020/2/1944式中：S—面积，㎡；Xi—界址点的纵坐标，m；Yi—界址点的横坐标，m；n—界址点个数；i—界址点序号，按顺时针方向顺编。)(21)(21111111iiniiiiniiXXYSYYXS或(2)面积中误差按下式计算。—面积中误差，㎡；—相应等级界址点规定的点位中差m；—多边形中对角线长度，m。2020/2/1945式中：Dii1,1mjmsniiisDmmj1112,81界址点坐标计算面积举例2020/2/19462.实地量距法（1）规则图形：根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形：将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。（2）国标《房产测量规范》对房产面积的精度限差要求分为三级：一级：±(0.02)二级：±(0.04)三级：±(0.08)注：s为房产面积，㎡。2020/2/1947ss0006.0ss002.0ss006.0以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。3.图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超过下式规定：△S=±0.0003M式中：△S-两次量算面积较差,㎡；S-所量算的面积，㎡；M-图的比例尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c㎡。图上量距应量至0.2㎜。2020/2/1948S五、房地产面积计算举例1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。2020/2/1949计算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136骑楼A3:3.12x9.12=28.4544飘楼A3:2.13x9.01=19.1913阳台2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面积:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面积:151.9392-29.8231=122.1161总建筑面积:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240单位:长度m,面积m2。2020/2/19502.有一双隅二层房屋，第二层有一插层，试按照图中所示尺寸，计算插层的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积，建筑基地面积及总建筑面积。2020/2/1951计算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插层有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面积、建筑基地面积：C2：11.38X6.86=78.0668总建筑面积：78.0668X2+65.3758=221.5094单位：长度m，面积m2。2020/2/1952房屋共有建筑面积的分摊计算同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。一、共有面积的分摊原则1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。某套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以某套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。2020/2/1953共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：δSi=K.SiK=ΣΔSiΣsi式中：K-为面积的分摊系数Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；δSi-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；ΔSi-为应分摊的共有建筑面积，m2；ΣΔSi-为应分摊的共有面积总和，m2；ΣSi-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。2020/2/1954二、共有建筑面积的分摊内容共有建筑面积是楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。2020/2/19551.应分摊的共有建筑面积(1)应分摊的共有建筑面积包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。2020/2/1956(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙体水平投影面积的一半应列入共有建筑面积进行分摊。2020/2/19572.不应分摊的共有建筑面积不应分摊的共有建筑面积包括：(1)作为人防工程的地下室、避难室（层）；(2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层；(3)大楼内的机动、非机动车库；(4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；(5)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比例参与分摊。2020/2/1958三、共有建筑面积的分摊方法1.应分摊的共有建筑面积一般可分为三大类2020/2/1959(1)幢共有建筑面积：指为整幢大楼服务的共有建筑面积（如变电房、水泵房等）。(2)功能共有建筑面积：指为某一部分或某几层同一功能服务的共有建筑面积（如为某一功能服务的专用楼梯间，专用设备房等）。(3)本层共有建筑面积：指为本层功能服务的共有建筑面积（如楼梯间、公共走廊等）。2020/2/19602.住宅楼共有建筑面积的分摊住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和除以各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。分摊系数=本幢应分摊共有建筑面积和本幢各套内建筑面积和某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。2020/2/19613.商住楼共有建筑面积分摊商住楼共有建筑面积的分摊。先根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，得住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。2020/2/1962住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面