商品房预售合同陷阱及防范

第1页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。商品房预售合同陷阱及防范在签订商品房预售合同时，北京一律师巧妙地将“定金”改为“预付款”。就因为这一词之别，他在解除预售合同时，顺利地从开发商手中要回了自己预付的两万元订金。近年来，随着我国住宅业的迅速发展，有关商品房的纠纷也日益增加。房屋开裂、渗水、面积缩水、开发商擅自变更规划、物业收费高服务差等等，全都是纠纷的内容。有人感叹：“住进新房之时，便是维权开始之日。”业内专家却提醒消费者，入住后的许多纠纷，在签订房屋销售合同时就已经种下了。维权，应从合同开始。据中消协最新统计数据显示，2004年，有关商品房质量、价格等的投诉比往年有所下降，而有关商品房合同纠纷的投诉却比2003年增加了24.5%。表述不具体消费者吃哑巴亏北京某小区业主集体反映，当初与开发商签订的合同中写明，开发商必须保证供水、供电。结果，供的是临时水、临时电。业主入住后，发现原本养得好好的花草、鱼虫频频出现死亡现象。委托国家有关部门进行检测，结果为水质不合格。再到当地卫生部门查实，发现该小区根本没有取得“供水卫生许可证”。供的临时电更是三天两头停电，有时一天就要停三四次，家里电器根本无法正常使用。有一次，小区全面停电，一位60高龄的老太太被困电梯里近两个小时。业主多次找开发商交涉，无果。最后，小区业主准备就水质不合格问题集体状告开发商。而对于临时电问题，业主们却一点办法也没有，因为从合同上看，开发商并未违约。有多年从事房产诉讼代理的资深律师提示，如果将合同中“保证供水、供电”，改为“保证供水质量合格，提供市政电”，上述问题就可以避免了。开发商玩数字游戏业主便宜购房高价收房北京市规定，从2004年起，所有商品房均按使用面积售房。这本来是为方便消费者更直观地了解房屋大小，防止部分开发商多算公摊面积坑害消费者。但正如俗话所说：“买的没有卖的精”。就是这样一条明显有利于消费者的规定，也能让开发商玩出花来，在使用面积和建筑面积的拆算上，挖了一陷阱，等人往里跳。刚搬进新家的刘先生告诉记者，当初他买这房时，售楼小姐给他报的价是5800元/建筑平方米，67.21平方米总价38万多元。当时觉得价格还可以接受，便决定买下。签订合同时，在总价不变的情况下，售楼小姐将单价换算成7000多元/使用平方米。当时认为反正总价没变，便爽快地签了字。等到收房时，才发现上了当。原来的67.21平方米的建筑面积，变成了66平方米。面积缩小了，本来该开发商退钱，可合同上签的是按使用面积收房，而这时的使用面积却比当初大了0.5平方米，所以，还得按每平方米7000多元的价格，反补给开发商钱。业主投诉无门口头承诺无限期第2页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。三年前，钱女士的女儿两岁，当初开发商口头承诺社区有幼儿园。正是这一承诺，使钱女士很快拿定了买房的主意。可现在女儿都快上小学了，幼儿园还连个影儿都没有。钱女士直后悔当初没有将幼儿园的事写进合同里，否则，至少可以凭合同告开发商违约。探破合同陷阱请专业人士帮助据中消协有关负责人介绍，2004年有关商品房合同纠纷主要表现有5种形式：一是开发商或不使用示范合同文本，或利用合同的空白部分附加设置不平等条款，加重消费者责任，减少或免除开发商义务。二是以预售为名收取定金，而在正式签订合同时，强迫消费者接受显失公平的条款，否则，定金不退。三是一些开发商故意隐瞒房产抵押、转让真相，或做出虚假承诺，编造一些卖点欺骗消费者。四是开发商任意改动房屋结构，任意扩大或缩小房屋面积，擅自改变公用场所用途。五是开发商不遵守合同约定，拖延交房及办理产权证的日期。专家指出，签好合同，是业主维权第一步。第一步走好了，可以避免许多纠纷。即便是出现问题，打起官司来也好有凭证。目前我国房产业还处于初级阶段，各项法律、法规还有待进一步完善。与单个的消费者相比，开发商们或多或少有些店大欺客，有关商品房合同中的霸王条款，也是长期以来为消费者所痛恨的。专家建议，消费者签订商品房合同时，最好能请懂行的人把把关。现在有一些专攻房产的律师，他们无论是代签合同还是代业主收房都很有经验。当然，请律师是要付费的。现在北京、上海、广东等大城市流行一种团签的作法，即心仪同一楼盘的人自发地组织起来，集体请律师与开发商谈合同，然后再用经律师审核认可后的合同，分别与开发商签订。团签的好处，是既享受了专业律师的服务，几十户上百户分摊律师费，又节约了金钱。团签的必备条件是，有一群热心的组织者。商品房买卖合同警惕九大陷阱第3页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。南方网讯“认购定金难归还”今天被中消协列为商品房买卖合同警惕九大陷阱之首。今天中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，对商品房买卖合同中存在的突出问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购房签约先交钱。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，中消协提醒广大消费者在签约之前，一定要三思而后行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证，商品房预(销)售许可证等“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅读研究，弄清自己的权利义务，不要在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。中消协有关人士称，正在进行的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支持，到目前为止，已收到全国各地的来信一百零六封，涉及十八个省，条款一百八十三条。其中，关于商品房方面的来信二十八封。下一阶段点评的内容是物业、金融、保险、中介服务等。（编辑：离地七寸）商品房预售合同陷阱及防范《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋第4页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。势，其中，因商品房预售合同陷阱所产生的问题占大多数。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工许可证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。（二）房屋本身的合法性有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。第5页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。（三）“售楼宣传单”的法律效力。售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。（五）定金风险有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。二、应注意的其它问题（一）注意承包人的优先受偿权在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押第6页共13页版权归作者所有，本网站只提供下载。实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。三、关于当前预售合同的缺陷问题预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面，损害预购人的利益。预售合同常见的缺陷包括：（一）面积条款不具体仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进